Die ZBI Fondsmanagement GmbH, ein Unternehmen der Union Investment Gruppe, sieht sich aufgrund einer deutlichen Herabsetzung des Anteilspreise bei ihrem offenen Immobilienfonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ mit einer Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg konfrontiert. Im Juni 2024 informierte ZBI die Anleger darüber, dass die Anteilspreise des Fonds um knapp 17% herabgesetzt wurden, was zu einem Verlust von rund einer 1 Mrd. Euro führte. ZBI berief sich hierbei auf § 251 Absatz 1 Satz 3 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) und nahm zu dem Zeitpunkt eine Neubewertung des gesamten Immobilienbestands vor. Diese führte zu einer Senkung des Anteilspreises (Rücknahmepreis) gegenüber dem Vortag um 8,48 Euro auf 42,26 Euro. Als Begründung nannte die Fondsgesellschaft veränderte Marktbedingungen, insbesondere den starken Zinsanstieg, gestiegene Baukosten aufgrund der hohen Inflation sowie zunehmende regulatorische Anforderungen.
Falscher Risikoindikator für offene Immobilienfonds?
Die Verbraucherschützer bemängeln, dass ZBI noch im Basisinformationsblatt aus Dezember 2023 einen Risikoindikator von 2 für den Fonds angegeben hatte. Das bedeutet: Das Risiko möglicher Verluste wird als gering eingeschätzt. Nach Auffassung der Verbraucherzentrale hätte bei diesem – wie bei vielen anderen offenen Immobilienfonds – grundsätzlich ein Risikoindikator von 6 angegeben werden müssen.
„Dass offene Immobilienfonds die gleiche oder sogar eine niedrigere Risikokennzahl haben als ETFs auf kurzfristige deutsche Staatsanleihen, ist geradezu absurd“, sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Schließlich seien die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien volatil. Die PRIIPs-Verordnung, die die Erstellung von Basisinformationsblättern regelt, würden strengere Anforderungen für die Ermittlung des Risikoindikators vorsehen, etwa eine monatliche Neubewertung der Immobilienwerte – was im Fall der ZBI offenbar nicht erfolgt ist.
Union Investment Gruppe wehrt sich
Die Union Investment Gruppe folgt der Auffassung der Verbraucherschützer keineswegs. Auf Nachfrage erklärt das Unternehmen, dass die Legaldokumente des Fonds korrekt seien und die bisherige Risikoeinstufung des „UniImmo: Wohnen ZBI“ den geltenden rechtlichen Vorgaben entspreche. Ein Anspruch auf Schadensersatz gegen die ZBI Fondsmanagement GmbH sei daher nicht gegeben. Die Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ziele weniger auf ZBI selbst ab, sondern stelle grundsätzlich die Risikoeinstufung von offenen Immobilienfonds in Basisinformationsblättern gemäß der PRIIPs-Verordnung infrage. ZBI werde sich entsprechend gegen die Klage verteidigen.
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