Das Traumhaus ist gefunden, der Preis sprengt aber das Budget der Kaufinteressenten. In diesem Fall kann es sich lohnen, mit dem Verkäufer in Verhandlungen zu treten. Wie Käufer sich hier am besten verhalten, erklärt Norbert Maier, Spezialist für Baufinanzierung beim Kreditvermittler Dr. Klein in Regensburg. „Es gibt einige Punkte, die Ansätze für Preisverhandlungen bieten“, sagt Maier. „Oftmals macht es zum Auftakt Sinn, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um die wichtigsten Eckdaten und Dokumente auf ihre Richtigkeit zu prüfen“, so der Experte weiter.
Wurde die Wohnfläche korrekt berechnet?
Maier zufolge komme es leider immer mal wieder vor, dass getrickst wird und Flächen, die keine Wohnflächen sind, als solche deklariert sind. Ein Gesetz als Grundlage für die korrekte Angabe der Wohnfläche existiert nicht, sondern lediglich verschiedene Verordnungen und Regelwerke. Die gängigste Methode zur Berechnung ist die Wohnflächenverordnung, die für den öffentlich geförderten Wohnbau vorgeschrieben ist und sich auch im frei finanzierten Markt etabliert hat. Gemäß dieser Regelung darf nur die zum Wohnen genutzte Grundfläche Teil der Berechnung sein. Räume außerhalb der Wohnung wie Dachböden oder Keller sowie Garagen zählen somit nicht zur Wohnfläche. Flächen mit Dachschrägen werden erst ab einer Höhe von 1 m einbezogen und unter einer Höhe von 2 m nur zu 50%. Balkone, Loggien und Terrassen können mindestens zu einem Viertel und maximal zur Hälfte berücksichtigt werden. „Die korrekte Berechnung der Wohnfläche hat einen enormen Einfluss auf den Immobilienwert und damit den Kaufpreis“, betont Maier. Sein Rat: Bei Unsicherheiten sollten sich angehende Käufer an einen Experten wenden.
Energieausweis überprüfen
Die Energieeffizienz eine Immobilie gewinnt zunehmend an Bedeutung. Inzwischen müssen Verkäufer einen Energieausweis für das Haus oder die Wohnung mit Einstufung in eine Effizienzklasse vorlegen. „Die Einteilung in eine bestimmte Effizienzklasse kann bei weitestgehend identischen Objekten hinsichtlich des Baujahrs, der Größe und der Lage einen erheblichen Preisunterschied bedeuten. Kaufinteressierte sollten auf Nummer sicher gehen und einen Energieberater einbeziehen, um die Angaben bestätigen zu lassen“, rät der Experte von Dr. Klein.
Auf mögliche offene Erschließungskosten achten
Bei Bestandsimmobilien ist es von großer Relevanz, ob das Bauland, auf dem das Objekt steht, korrekt erschlossen und das Grundstück zugänglich gemacht wurde. Dies betrifft die korrekte Anbindung an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Strom und Wasser sowie die Entwässerung. Die öffentliche Erschließung erfolgt durch die zuständige Kommune und reicht bis zur Grundstücksgrenze. Die private Erschließung innerhalb der Grundstücksgrenze fällt in der Verantwortung der Bauherren. Die Kosten weichen je nach Regelungen ab. Für Käufer sei es wichtig zu prüfen, wie die Übernahme von Erschließungskosten im Kaufvertrag geregelt ist und ob es noch offene Kosten gibt oder eine Nachzahlung ansteht, betont Maier.
Bauantragsunterlagen und Genehmigungen einsehen
Baumaßnahmen an Gebäuden müssen genehmigt worden sein. „Wenn ein Verkäufer während seiner Zeit als Eigentümer Änderungen wie beispielsweise einen Dachgeschossausbau vorgenommen hat, kann das Einfluss auf die Gebäudeklasse haben“, erläutert Maier. „Aus einem Einfamilien- ist eventuell ein Mehrfamilienhaus geworden, das natürlich zu einem anderen Kaufpreis auf den Markt kommt. Gerechtfertigt ist dies aber nur, wenn die Baumaßnahme im Vorfeld genehmigt worden ist“, so der Experte weiter. Liegt keine Erlaubnis vor, kann eine Nachgenehmigung gelingen, so Maier. Im Idealfall liegen beim Kauf einer Bestandsimmobilie sämtliche Bauantragsunterlagen und die entsprechenden Genehmigungen vor.
Gut vorbereitet in die Verhandlung
Schließlich rät der Experte von Dr. Klein, sich entsprechend vorzubereiten. Potenzielle Käufer sollten beispielsweise in Erfahrung bringen, wie groß die Anzahl an weiteren Interessenten ist. Je zahlreicher die Mitbewerber, desto schwieriger könnten die Verhandlungen werden. Ist ein Makler eingeschaltet, dürfte die Nachfrage hoch sein und Interessenten sollten nicht allzu hart verhandeln. Bei einem privaten Verkauf ist es ratsam, sich möglichst gut auf den Verkäufer einzustellen. „Handelt es sich um ein älteres Ehepaar, das sich freut, wenn hier zukünftig eine junge Familie einzieht oder um Kinder, die das Haus der Eltern verkaufen? Je nach Situation können die Interessenten entsprechend passend in das Gespräch einsteigen“, weiß Maier. Interessant können auch die Motive für den Verkauf sein: Ist es ein Notverkauf oder nicht? „Kaufinteressierte sind gut beraten, den Kaufvorgang wie eine Art Bewerbung zu behandeln“, so Maier. „Sie sollten ein gutes Bild abgeben, Zuverlässigkeit und Interesse signalisieren sowie einen sympathischen Eindruck machen.“ (tik)
