Dr. Klein & Co. AG

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Immobilienkäufer zahlen Kredite länger ab

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein sinkt der anfängliche Tilgungssatz für Immobilienkredite weiter. Damit verringert sich die monatliche finanzielle Belastung für Käufer, aber durch die längere Laufzeit wird die Baufinanzierung insgesamt teurer. Der Anteil des Eigenkapitals nimmt ebenfalls ab.

Der Abwärtstrend bei der anfänglichen Tilgung, mit der Immobilienkäufer ihren Kredit zurückzahlen, hat sich fortgesetzt. Im Mai lag der Wert bei 1,72% und damit auf dem niedrigsten Stand seit Juli 2011 – da waren es 1,64%. Im Mai 2023 belief sich dieser Wert noch auf 1,87%, wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) erläutert.

Der Tilgungssatz ist ein wichtiger Faktor, der sich auf die monatliche finanzielle Belastung von Kreditnehmern auswirkt. Je geringer der Satz, desto niedriger die Monatsrate, zugleich dauert es aber länger, bis der Kredit zurückgezahlt ist und die Baufinanzierung wird insgesamt teurer aufgrund der höheren Zinslast.

Käufer bringen weniger Eigenkapital ein

Wie die Auswertung von Dr. Klein weiter zeigt, hat sich der Anteil des Eigenkapitals bei Immobilienfinanzierungen weiter verringert. Somit hält der der Trend des steigenden Beleihungsauslaufs an. Im Mai lag das Verhältnis zwischen der erforderlichen Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie bei 87,2%. Gegenüber dem Vormonat ist also ein erneuter, wenn auch sehr kleiner Anstieg zu verzeichnen. Im Mai 2023 lag der Beleihungswert noch bei 83,47%.

Die Darlehenshöhe befindet sich nach einem leichten Rückgang im April nun wieder auf dem Niveau vom März: Im Mai haben Kaufinteressenten im Schnitt eine Summe von 299.000 Euro für den Erwerb einer Immobilie bei einem Kreditinstitut aufgenommen.

Etwas kürzere Zinsbindung

Laut Michael Neumann wählen die Immobilienkäufer in Deutschland bei ihrer Baufinanzierung oftmals eine zehnjährige Zinsbindung. Aber auch längere Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren sind durchaus üblich. Im Mai betrug die durchschnittliche Zinsbindung rund elf Jahre und einen Monat. Dies bedeutet eine leichte Abnahme im Vergleich zu den vergangenen sieben Monaten, als sich Kreditnehmer im Schnitt für eine Laufzeit von rund elf Jahren und zwei Monaten entschieden haben.

Standardrate steigt

Die Standardrate für eine Baufinanzierung mit 300.000 Euro Kreditsumme, 2% Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung und 80% Beleihungsauslauf hat im Mai auf 1.463 Euro zugelegt. Das ist der bislang höchste Betrag dieses Jahres. Im Mai 2023 investierten Käufer nach dieser Musterrechnung mit 1.505 Euro noch mehr in den Erwerb ihres Eigenheims. Ein anderes Bild zeigt sich beim Zweijahresrückblick: Hier lag die Standardrate bei lediglich 1.190 Euro, also knapp 20 Prozent unter der aktuellen. Einen Grund hierfür stellt unter anderem das unterschiedliche Zinsniveau dar.

Nachfrage nach KfW-Darlehen steigt

Im Mai machen sich Michael Neumann zufolge die wieder gefüllten Fördertöpfe der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bemerkbar. Der Anteil von KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen wächst im Vergleich zum Vormonat leicht um 0,26 Prozentpunkte auf 8,41%. Gegenüber Mai 2023 bedeutet das eine Zunahme von 1,87%. (tik)

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Immer weniger Eigenkapital fürs Eigenheim

Die Deutschen bringen immer weniger Eigenkapital in ihre Baufinanzierung ein. Dies hat eine Auswertung des Kreditvermittlers Dr. Klein ergeben. Während der Beleihungsauslauf auf einem neuen Rekordhoch liegt, zeigt sich bei der anfänglichen Tilgung ein Langzeittief.

Der Beleihungsauslauf gibt den Anteil des Immobilienwertes an, der durch Darlehen finanziert wird. Beim Beleihungsauslauf geht der Trend seit zwei Jahren konstant nach oben, wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) erläutert. So bewegte sich die Kennzahl, die das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie ausdrückt, im April 2022 mit 79,89% noch unterhalb der Marke von 80%. Im April dieses Jahres knackte der Beleihungsauslauf die Schwelle von 87% Prozent-Marke (87,12%). Laut Michael Neumann ist das ein neues Rekordhoch. Dies bedeutet, dass Käufer in Deutschland bei der Finanzierung ihres Eigenheims immer weniger Eigenkapital einbringen.

Anfänglicher Tilgungssatz niedrig wie seit 13 Jahren nicht mehr

Ein anderes Bild ergibt sich bei der anfänglichen Tilgung, mit der Darlehensnehmer ihren Baukredit zurückzahlen. Der durchschnittliche Tilgungssatz, der zu Beginn der Finanzierung vereinbart wird, liegt im April bei 1,75%. Das ist der niedrigste Wert seit knapp 13 Jahren: Im Juli 2011 betrug die Tilgung 1,64%. Wie Michael Neumann erläutert, ist der Wert seit Januar 2024 von 1,84% kontinuierlich zurückgegangen. Mit einer niedrigen Tilgung senken Darlehensnehmer die monatlichen Kosten der Finanzierung. Gleichzeitig steigt damit allerdings die Laufzeit des Kredits, was insgesamt eine höhere Zinslast nach sich zieht. Ein geringer Tilgungssatz bringt somit Vor- und Nachteile mit sich. „Ausschlaggebend für die Wahl der Tilgungshöhe ist, dass sie zur individuellen, finanziellen Situation der Kreditnehmer passt, und das monatliche Budget zum Leben nicht zu knapp bemessen ist“, heißt es von Michael Neumann.

Darlehenshöhe sinkt leicht

Bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe zeigt sich seit mehreren Monaten ein Auf und Ab. Wie aus der Auswertung von Dr. Klein hervorgeht, hat sich die Darlehenshöhe im April gegenüber dem Vormonat um 3.000 Euro auf 296.000 Euro verringert. Die Summe, die sich Kaufinteressierte für ihr Eigenheim von der Bank leihen, bleibt somit konstant auf einem recht hohen Niveau. Im April 2022 lag die durchschnittliche Darlehenshöhe mit 302.000 Euro zuletzt über der Marke von 300.000 Euro.

Standardrate bleibt stabil

Die Standardrate weist Michael Neumann zufolge seit Monaten nur geringfügige Schwankungen um nur wenige Euro auf und erweist sich auch im April als eher konstant. Seit Dezember 2023 bewegt sich der Wert für eine Finanzierung mit 300.000 Euro Kreditsumme, 2% Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung sowie 80% Beleihungsauslauf zwischen 1.425 und nun 1.448 Euro pro Monat. Im April 2022 war die Standardrate – mit einem durchschnittlichen Zinssatz von rund 1% weniger als heute – mit 1.085 Euro monatlich noch deutlich niedriger. (tik)

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Wie geht es mit den Immobilienpreisen weiter?

Viele Fragen drehen sich derzeit um eine bevorstehende Trendwende am Immobilienmarkt. Vielerorts sinken die Preise für Wohnimmobilien nicht mehr, mitunter ist bereits eine Marktbelebung zu beobachten. Laut einer Studie der Commerzbank wiederum könnten die Preise 2024 aber noch etwas fallen.

Nachdem die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland lange Zeit nur eine Richtung kannten, nämlich nach oben, sind sie infolge des Zinsanstiegs 2022 deutlich gesunken. Verdichten sich nun die Anzeichen für eine bevorstehende Trendwende am Markt für Wohnimmobilien? Laut einer Auswertung des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein haben sich die Immobilienpreise bundesweit im ersten Quartal 2024 gefangen. Dies zeigen Daten des Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI). Der quartalsweise, regionale Immobilienpreisindex wurde auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise entwickelt.

Demnach gaben sowohl die Preise für Eigentumswohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser vielerorts nur noch geringfügig nach. Eine Ausnahme bildet laut der Auswertung Hannover, wo die Preise für Wohnungen nochmals um rund 3% gesunken sind.

Dr. Klein: Erste Pluszeichen in einigen deutschen Großstädten

In anderen Städten wiederum wie etwa in Dresden, Köln und Stuttgart, „könnten Pluszeichen auf eine potenzielle preisliche Trendwende am Immobilienmarkt hinweisen“, so die Experten von Dr. Klein. In Dresden beispielsweise sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen Januar und März 2024 um 0,73% im Vergleich zum Vorquartal gestiegen. Bei Eigentumswohnungen ergibt sich in der sächsischen Landeshauptstadt dagegen noch ein anderes Bild: Die tatsächlich gezahlten Kaufpreise haben sich im Quartalsvergleich um 2,6% verringert.

Interhyp: Gestiegene Nachfrage seit Jahresbeginn

Von gestiegenen Immobilienpreisen berichtet auch der Vermittler für private Baufinanzierungen Interhyp. So habe der Immobilienmarkt im ersten Quartal eine spürbare Belebung erfahren. Besonders der Zinsabschwung zum Ende des vergangenen Jahres habe dafür gesorgt, dass viele Kaufinteressierte ihren Traum vom eigenen Haus nun umsetzen wollen. Laut Interhyp lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine Immobilie zum Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten in Deutschland im ersten Quartal 2024 bei 449.000 Euro. Das sind 2% mehr als im vierten Quartal 2023. Erstmals seit Anfang 2022 lässt sich somit wieder eine leichte Zunahme der Kaufpreise feststellen.

„Nach einer Stabilisierung der Kaufpreise in 2023 sehen wir zu Beginn dieses Jahres wieder leicht anziehende Immobilienpreise“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. „Diese Entwicklung ist auf die spürbar gestiegene Nachfrage seit Jahresbeginn zurückzuführen. Es ist jedoch noch zu früh, um von einer Trendwende zu sprechen“.

Zeitpunkt für Immobilienkauf günstig wie lange nicht

Laut dem Interhyp-Immobilienpreisindex haben sich die Preise für Deutschland im Vergleich zum Vorquartal um rund 1% erhöht. Regional weisen die größeren Städte aber nach wie vor Unterschiede auf: So sind die Preise in München leicht gesunken um 0,7%, sie stagnierten in Köln, wohingegen Frankfurt, Berlin, Stuttgart und Hamburg leichte Zuwächse aufweisen würden.

vdp erwartet für 2024 noch Preisrückgänge

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) rechnet für das Gesamtjahr 2024 mit weiteren, gegenüber dem Vorjahr allerdings deutlich abgeschwächten Preisrückgängen in allen Asset-Klassen. Für Wohnimmobilien bewegen sich die Prognosen von 0% bis -5%.

„Die weitere Entwicklung der Immobilienpreise hängt maßgeblich vom Handeln der EZB ab“, unterstreicht vdp-Präsident Gero Bergmann. Komme es zu der allseits erwarteten Zinssenkung im Laufe dieses Jahres, werde es für Immobilienverkäufer und -investoren leichter, ein neues Preisgleichgewicht zu finden. Dementsprechend rechne er in den kommenden Monaten mit einer Preisstabilisierung, die bei Wohnimmobilien schon im zweiten Halbjahr 2024 einsetzen dürfte.

Commerzbank sieht weiteres Abwärtspotenzial

Von weiter fallenden Immobilienpreisen wiederum geht die Commerzbank aus. Laut einer am Freitag veröffentlichten Studie dürfte sich die Preiskorrektur in den kommenden Monaten fortsetzen. Wie es in der Analyse der Bank heißt, sei trotz des Rückgangs der Immobilienpreise die Zahl der Transaktionen immer noch deutlich geringer als vor dem Zinsanstieg. Offensichtlich klaffe noch immer eine große Lücke zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern, da viele potenzielle Käufer derzeit einen Immobilienkauf zu den aktuellen Preisen nicht finanzieren könnten. Verkäufer von Bestandsimmobilien, die bislang an ihren Preisvorstellungen festgehalten haben, dürften langfristig erkennen, dass sie die Preise aus dem Jahr 2021 vorerst nicht erreichen können und preisliche Zugeständnisse machen müssen.

Rückgang um bis zu 10%

Die Studie der Commerzbank beruft sich auf Schätzungen der Bundesbank in deren Monatsbericht für Februar. Darin heißt es, dass die Preise noch sinken müssten, um wieder mit ihren langfristigen Determinanten wie Zinsen und Einkommen in Einklang zu kommen. Gegenüber dem ersten Quartal 2024 sieht die Commerzbank noch Potenzial für eine weitere Preiskorrektur bei Bestandsimmobilien von 5% bis 10% unter Berücksichtigung der Kosten für energetische Sanierungen. (tik)

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Baufinanzierung: Darlehenshöhe steigt, Tilgungssatz sinkt

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein hat sich die durchschnittliche Darlehenshöhe bei Immobilienfinanzierungen erstmals in diesem Jahr erhöht und bewegte sich im März bei 299.000 Euro. Der anfängliche Tilgungssatz hat sich erneut verringert. Der Beleihungsauslauf bleibt auf hohem Niveau.

Bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe für Baufinanzierungen ist zum Ende des ersten Quartals in diesem Jahr erstmals gestiegen – und zwar um 5.000 Euro auf 299.000 Euro. Das stellt den höchsten Wert seit August 2022 dar. Mehr als 300.000 Euro an Fremdkapital zur Immobilienfinanzierung haben Darlehensnehmer zuletzt im April 2022 aufgenommen. Dies geht aus aktuellen Daten des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) hervor.

Kaufinteressierte leihen sich wieder höhere Summen

Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, sorgen die momentane Seitwärtsbewegung der Bauzinsen, die inzwischen recht stabile Inflation sowie die bis Mitte 2023 gesunkenen – und bislang vielerorts noch nicht wieder angestiegenen – Immobilienpreise für eine bessere Leistbarkeit bei Käufern und eine Wiederbelegung des Marktes. Der maximal mögliche Kreditrahmen wird größer und Kaufinteressierte nehmen im Durchschnitt wieder höhere Summen als Darlehen für den Traum von den eigenen vier Wänden auf.

Tilgungssatz abermals gesunken

Die anfängliche Tilgung, mit der Darlehensnehmer ihren Immobilienkredit zurückzahlen, hat sich auch im März verringert. Sie bewegt sich mit 1,78% seit Oktober 2023 erstmals wieder unterhalb der Marke von 1,8%. Im Februar 2024 lag der Satz noch bei 1,82%, im Vorjahresmonat bei 1,89%. Wie Neumann berichtet, verharrt der Tilgungssatz seit knapp anderthalb Jahren unterhalb von 2%. Für geringere monatliche Kosten nehmen Kreditnehmer eine längere Gesamtlaufzeit des Darlehens in Kauf.

Beleihungsauslauf weiter auf hohem Niveau

Die Standardrate, basierend auf den Eckdaten von 300.000 Euro Kreditsumme, 2% Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung sowie 80% Beleihungsauslauf, liegt seit vier Monaten konstant im Korridor zwischen 1.425 Euro und 1.440 Euro. Im März betrug sie 1.435 Euro. Im Vorjahresmonat waren es 1.503 Euro monatlich. Im März 2022, als das Ende der Niedrigzinsphase eingeläutet wurde, lag die Standardrate noch bei 975 Euro.

Wie Neumann weiter berichtet, bewegte sich der Beleihungsauslauf im ersten Quartal 2024 konstant über 86% (März 2024: 86,43%; März 2023: 82,19%). Somit bleibt der Wert, der das prozentuale Verhältnis zwischen der erforderlichen Darlehenssumme und dem Beleihungswert der Immobilie angibt, weiter auf einem hohen Niveau. Käufer bringen derzeit also weniger Eigenkapital in die Finanzierung ihres Eigenheims ein.

Geringerer Anteil von KfW-Darlehen

Beim Anteil der KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen ist seit einem halben Jahr ein Auf und Ab zu beobachten. Nach einer Zunahme im Februar verringerte sich der Anteil im März auf 7,98%. Im Vorjahresmonat machten die Fördermittel der KfW lediglich 5,1% des Gesamtvolumens aus.

Kaum Veränderung bei der Zinsbindung

Bei der durchschnittlichen Zinsbindung lässt sich laut Neumann seit fünf Monaten kaum eine Veränderung feststellen. Darlehensnehmer lassen sich Zinsen für rund elf Jahre und zwei Monate festschreiben. Im März des Vorjahres lag die Zinsbindung noch bei fast 13 Jahren. (tik)

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Bauzinsen weiter stabil

Bei den Baufinanzierungszinsen gibt es derzeit wenig Bewegung. Daran dürfte sich nach Ansicht von Michael Neumann vorerst auch nichts ändern. Der Vorstandsvorsitzende des Kreditvermittlers Dr. Klein beleuchtet das Zinsgeschehen und erläutert, warum von der EZB jetzt Fingerspitzengefühl gefragt ist.

Beim Blick auf die Lage am Baufinanzierungsmarkt sieht Michael Neumann, der Vorstandsvorsitzende des Kreditvermittlers Dr. Klein, derzeit Licht und Schatten. Als gute Nachricht führt der Zinsexperte den kontinuierlichen Rückgang der Inflation an – wenn auch jüngst in abgeschwächter Dynamik. In Deutschland lag die Teuerungsrate zuletzt bei vorläufig 2,3%, das waren 0,4 Prozentpunkte weniger als im Februar. Weniger erfreulich ist dagegen das anhaltend schwache Konjunkturwachstum in Deutschland und in der Euro-Zone.

Aufschwung am Baufinanzierungsmarkt

Laut Michael Neumann verwundere es vor diesen aktuellen Wirtschaftsentwicklungen nicht, dass sich die EZB mit Blick auf eine mögliche Senkung des Leitzinses weiterhin bedeckt halte. „Dieses Szenario ist seit Wochen in die Bauzinsen eingepreist, sodass wir hier aktuell nur wenig Bewegung sehen“, so der Zinsexperte. „Wir erleben tatsächlich eine sehr stabile Seitwärtsbewegung, wie wir sie in dieser Form lange nicht hatten.“ Dies wirkt sich positiv auf den Markt der Immobilienfinanzierung aus – die Nachfrage ist seit dem Zinsrückgang Ende 2023 spürbar gestiegen. „Vielen Interessenten ist bewusst, dass die zu erwartenden Zinsschritte seitens der EZB bereits in die aktuellen Bauzinsen eingepreist sind und diese daher nicht weiter fallen werden, wenn die Notenbanker den Leitzins dann tatsächlich senken.“ Wenn die Nachfrage nach Baufinanzierungen im zweiten Quartal anhält oder sogar weiter zulegt, sieht Neumann eine Trendwende vollzogen.

„Europäische Zentralbank muss Fingerspitzengefühl beweisen“

Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins seit Monaten bei 4,5% belassen. Dass es im laufenden Jahr zu einer Anhebung kommen wird, gilt als sicher, aber der Zeitpunkt bleibt ungewiss. „Die EZB muss jetzt Fingerspitzengefühl beweisen“, sagt der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. „Das Wirtschaftswachstum stagniert, die Erwartungen im Markt sind gedämpft. Zwar sinkt die Inflation, doch die Kerninflation wird noch eine Weile bei über 2% liegen. Hinzu kommt die Sorge vor einer Lohn-Preis-Spirale, bei der Lohnerhöhungen lediglich eine Anpassungsreaktion an die inflationäre Entwicklung sind.“ All dies gelte es für die EZB zu berücksichtigen und aufgrund valider Daten einzuschätzen. Wie die meisten Experten geht auch Neumann nicht davon aus, dass die Zentralbank bei ihrer Sitzung am 11.04.2024 ihren Kurs ändert oder einen festen Zeitpunkt für eine erste Zinssenkung bekannt gibt.

Seitwärtsbewegung der Bauzinsen dürfte anhalten

Wenig Auswirkungen hat all dies aktuell auf die Baufinanzierungszinsen. Deshalb geht Neumann davon aus, dass sich die Bauzinsen auch in den nächsten Wochen seitwärts bewegen werden ohne nennenswerte Ausschläge nach oben oder unten. Momentan beträgt der repräsentative Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung bei 2,98% (Stand: 08.04.2024). Mittelfristig lautet die Prognose zum jetzigen Zeitpunkt „Seitwärtsbewegung mit sehr geringer Schwankungsbreite“. (tik)

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Baufinanzierung 2012 und 2022: Kosten fast verdoppelt

Wie viele Monatsgehälter brauchten Immobilienkäufer im Jahr 2012, um ihren Kredit zu tilgen, und wie viele im Jahr 2022? Wo gab es den größten Preisanstieg? Wie hat sich der Bedarf an Eigenkapital entwickelt? Der Finanzdienstleister Dr. Klein hat die Leistbarkeit eines Immobilienkaufs in beiden Jahren verglichen.

Die Kosten einer Immobilienfinanzierung haben zwischen 2012 und 2022 deutlich zugelegt. „Wir haben in der untersuchten Dekade einen starken Zinsrückgang erlebt und in der Folge einen enormen Anstieg der Immobilienpreise“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. „Das Ergebnis war ein Verkäufermarkt, an dem es Kaufinteressenten zunehmend schwer hatten, zu guten Konditionen eine Immobilie zu erwerben.“ Der Experte des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein hat die Kosten einer Baufinanzierung in den Jahren 2012 und 2022 untersucht und beleuchtet, in welchen Städten die stärksten Anstiege zu verzeichnen waren.

Finanzieller Aufwand liegt im Schnitt 62% höher

Demnach mussten im Jahr 2022 Immobilienkäufer in München 326 monatliche Haushaltsnettoeinkommen aufbringen, um ihren Hauskredit mit einer Laufzeit von 20 Jahren voll zu tilgen. Damit ist die Isarmetropole Spitzenreiter in Deutschland. München verzeichnet auch die deutlichste Steigerung von 2012 bis 2022: Das Plus der benötigten Nachteile beträgt laut Dr. Klein 92%. Eine ähnlich starke Veränderung weist sonst nur noch Hannover auf mit 87%. Hier ist aber die Anzahl der monatlichen Haushaltsnettoeinkommen, die für die Tilgung erforderlich sind, deutlich geringer ist: 2012 waren es 89, zehn Jahre später 166.

Immobilienfinanzierung am günstigsten in Dortmund

Wie der Vergleich von Neumann zeigt, bewegt sich die Steigerungsrate des Preis-Einkommens-Verhältnisses für die Finanzierung eines Eigenheims nur in drei der analysierten Städte, nämlich Dortmund, Frankfurt und Dresden, unter der Marke von 50%. In Dortmund dagegen waren im Jahr 2022 nur 166 Nettomonatsgehälter erforderlich, also nur ungefähr halb so viele wie in München.

Die Modellrechnung basiert dabei auf folgenden Annahmen: ein gemittelter, bezahlter Preis für ein 150 m² großes Einfamilienhaus in den Jahren 2012 und 2022, 20% Eigenkapital des Gesamtpreises, ein Volltilgerdarlehen über eine Laufzeit von 20 Jahren mit einem festgelegten Durchschnittszins von 3,5% (2012) bzw. 2,6% (2022) sowie das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen laut Statistischem Bundesamt, das 2012 bei 3.069 Euro lag und 2022 bei 3.456 Euro.

Hauspreise legten in der Spitze um bis zu 141% zu

Der Untersuchung zufolge beträgt das Plus der gewährten, bezahlten Preise für ein Einfamilienhaus zwischen 78% in Dortmund und Frankfurt sowie 141% in München. In Berlin, Stuttgart, Hannover und München zeigt sich eine Verdoppelung des Kaufpreises innerhalb der zehn Jahre. „Mit Blick auf die Immobilienpreise liegen Welten zwischen 2012 und 2022“, betont Neumann. „Wir haben eine unglaubliche Dynamik erlebt: Wer eine Immobilie verkaufen wollte, konnte Preise aufrufen, die zu Beginn der 2010er Jahre undenkbar gewesen wären. 2022 hatte diese Entwicklung ihren absoluten Höhepunkt.“

Bedarf an Eigenkapital doppelt so hoch

Höhere Kaufpreise lassen auch die Erwerbsnebenkosten steigen und damit auch das zusätzlich benötigte Eigenkapital. Geht man von 20% Eigenkapital an den geplanten Gesamtausgaben aus, die sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten zusammensetzen, hat sich das eingesetzte Eigenkapital im Schnitt um knapp 98% erhöht. Laut Neumann ist in München die deutlichste Steigerung zu verzeichnen mit einem Plus von 134%. Den geringsten Anstieg und gleichzeitig den niedrigsten Eigenkapitalbetrag wies wiederum Dortmund auf mit einer Zunahme des Eigenkapitals um 76%.

Zinsleistungen bis zu über 100.000 Euro mehr

Auch die Zinsen, die Immobilienkäufer während der Darlehenslaufzeit zahlen mussten, haben sich zwischen 2012 und 2022 erhöht. Der Zinssatz ist im Vergleich zwar niedriger, doch die stark gestiegenen Immobilienpreise gleichen dies aus. Die mit Abstand meisten Zinsen für ihren Baukredit mussten Hausbesitzer in München aufbringen: 249.150 Euro Zinsen kostete 2022 ein Darlehen in der bayerischen Landeshauptstadt. Zehn Jahre zuvor waren es 70% bzw. rund 100.000 Euro weniger, nämlich 146.965 Euro.

Laut Neumann zeigt der Vergleich insgesamt bundesweit eine deutliche Steigerung. Mit 27% ist die Differenz in Dortmund am geringsten. Hier stiegen die Zinsleistungen von rund 88.231 Euro im Jahr 2012 auf rund 112.375 Euro im Jahr 2022. (tik)

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Baufi: Höherer Beleihungsauslauf, weniger KfW-Darlehen

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein hat der Beleihungsauslauf bei Baufinanzierungen zu Jahresbeginn ein Rekordhoch von 86,58% erreicht. Gesunken ist dagegen der Anteil der KfW-Darlehen am Baufinanzierungsvolumen. Die Standardrate und die Darlehenshöhe bleiben stabil.

Das vergangene Jahr stellte den Markt für private Immobilienfinanzierungen vor große Herausforderungen. Es bleibt abzuwarten, was das Jahr 2024 bringen wird. Die Entwicklung bei Baufinanzierungen in Deutschland hat der Kreditvermittler Dr. Klein beleuchtet. Wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet, ist der Beleihungsauslauf zu Jahresbeginn auf ein Rekordhoch von 86,58% gestiegen. Das sind 1,28 Prozentpunkte mehr als im Dezember 2023 (85,3%). Wie der Vergleich mit dem Vorjahresmonat zeigt, lag der Wert, der das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie angibt, im Januar 2023 nur bei 83% – also 3,58 Prozentpunkte niedriger als momentan. Zum Jahresauftakt bringen Käufer somit weniger Eigenkapital in die Finanzierung ihrer Immobilie ein.

„Da ein größerer fremdfinanzierter Anteil mehr Finanzierungsrisiko für das Kreditinstitut bedeutet, müssen Darlehensnehmer mit schlechteren Konditionen, sprich höheren Zinsen rechnen“, wie Michael Neumann schreibt. Da die Vergabe von Immobilienkrediten in Deutschland sehr restriktiv ist, steht die Eigenheimfinanzierung aber auch bei einem hohen Beleihungsauslauf auf sicherem Boden.

Anteil an KfW-Darlehen verringert sich

Der Anteil der Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) am gesamtem Baufinanzierungsvolumen betrug im Dezember 2023 noch etwas über 10%. Wie Michael Neumann mitteilt, ist der Anteil der KfW-Darlehen im Januar nun aber aufgrund der Sperre des Bundeshaushalts im Dezember um 3,24 Prozentpunkte auf 7,37% zurückgegangen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat bleibt aber ein Plus von 2,46 Prozentpunkten.

Standardrate und Darlehenshöhe bleiben stabil

Bei der sogenannten Standardrate für ein beispielhaftes Darlehen von 300.000 Euro Kreditsumme bei 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf sowie zehn Jahren Zinsbindung zeigt sich im Januar gegenüber Dezember wenig Veränderung: Sie weist mit 1.425 Euro ein Minus von lediglich 10 Euro auf (1.435 Euro im Dezember 2023). Im Januar 2023 lag die Standardrate bei 1.498 Euro. Somit entscheiden sich Immobilienkäufer im Januar 2024 für eine finanziell geringere monatliche Belastung, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

Darlehenshöhe leicht gesunken

Zum Jahresende 2023 hatte die durchschnittliche Darlehenshöhe noch ein Hoch von 297.000 Euro erklommen. Nun ist sie laut Michael Neumann wieder etwas gesunken, und zwar um 3.000 Euro auf 294.000 Euro. Dieser Wert liegt aber höher als im Januar 2023, da waren es mit 272.000 Euro insgesamt 22.000 Euro weniger.

Tilgung und Zinsbindung gehen leicht zurück

Der anfängliche Tilgungssatz war zum Jahresende etwas gestiegen. Im Januar verharrt er nur fast konstant bei 1,84%. Gegenüber dem Vorjahresmonat ist ein Rückgang zu beobachten: Im Januar 2023 betrug die durchschnittliche Anfangstilgung, die Kreditnehmer bei ihrer Finanzierung wählen, noch 1,95%.

Auch bei der durchschnittlichen Zinsbindung lässt sich ein Rückgang feststellen, wenn auch nur minimal gegenüber dem Vormonat. Deutlicher zeigt sich die Veränderung im Vergleich zum Vorjahresmonat: Im Januar 2024 sicherten sich Darlehensnehmer ähnlich wie im Dezember 2023 die Zinsen für rund elf Jahre und zwei Monate. Ein Jahr zuvor lag die Zinsbindung bei rund zwölf Jahren und acht Monaten. (tik)

Immobilienkredite: Darlehenshöhen gestiegen

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein hat sich die durchschnittliche Darlehenshöhe im Dezember 2023 erstmals seit Längerem wieder der Marke von 300.000 Euro angenähert. Die Standardrate ist auf einen Jahrestiefststand gesunken, die durchschnittliche Zinsbindung war 2023 rückläufig.

Im Dezember 2023 hat sich die durchschnittliche Darlehenshöhe mit 297.000 Euro erstmals seit langer Zeit wieder auf die Schwelle von 300.000 Euro zubewegt. Die Summe, die Käufer für die Finanzierung einer Immobilie aufnehmen, ist 9.000 Euro höher als im November. Gegenüber dem Vorjahresmonat liegt sie 16.000 Euro höher. Im Dezember 2022 lag die durchschnittliche Darlehenshöhe bei 281.000 Euro. Dies teilt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) mit.

Standardrate im Dezember auf Jahrestiefststand

Die Standardrate für ein Darlehen mit einer Kreditsumme von 300.000 Euro bei 2% Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung sowie 80% Beleihungsauslauf lag im Dezember bei 1.435 Euro. Sie ist damit auf den niedrigsten Stand des Jahres 2023 gesunken, 105 Euro weniger als im Vormonat. Wie Neumann ausführt, lassen sich die eigenen vier Wände zum Jahresende 2023 mit einer vergleichsweise geringeren monatlichen Belastung erwerben.

Tilgung im Korridor von 1,95% und 1,77%

Der anfängliche Tilgungssatz, den Darlehensnehmer bei ihrer Finanzierung wählen, hat sich zum Jahresende 2023 trotz deutlich gesunkener Bauzinsen nur geringfügig erhöht. Im Dezember lag die durchschnittliche Tilgung laut Dr. Klein bei 1.87%. Zum Vergleich: Im November betrug sie 1,81%. Im Jahresverlauf 2023 hat sich der anfängliche Tilgungssatz im Korridor von 1,95% zu Jahresbeginn und 1,77% im Oktober bewegt.

Abwärtstrend bei Zinsbindung

Wie Michael Neumann weiter ausführt, ist die durchschnittliche Zinsbindung im vergangenen Jahr gesunken. Betrug sie im Januar 2023 noch zwölf Jahre und acht Monate, wählten Kreditnehmer im Dezember einen Zeitraum von elf Jahren und zwei Monaten. Auch wenn die Zinsfestschreibung damit deutlich gesunken sei, so Neumann, würden Kreditnehmer mit der aktuell noch immer langen Zeitspanne nach wie vor auf Planbarkeit sowie Absicherung gegen ein Zinsänderungsrisiko setzen. Es ist jedoch ein fortwährender Abwärtstrend zu beobachten: Noch vor wenigen Jahren entschieden sich Darlehensnehmer in der Regel für eine Zinsbindungsdauer von 13 bis 14 Jahren.

Beleihungsauslauf stabil

Wenig Veränderung zeigt sich dem Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung zufolge beim Beleihungsauslauf, der das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie angibt. Der Wert liegt im Dezember 2023 bei 85,3% und damit nur unwesentlich höher als im November (85,25%). Eine größere Schwankung ergibt sich im Vergleich zum Vorjahresmonat: Im Dezember 2022 war der Beleihungsauslauf mit 81,18% mehr als vier Prozentpunkte niedriger.

KfW-Darlehen wieder gefragter

Die KfW-Fördermittel gewinnen zum Jahresende wieder an Beliebtheit. Sie machen im Dezember 10,61% am gesamten Baufinanzierungsvolumen aus und damit knapp 2% mehr als im November (8,88%). Gegenüber dem Vorjahresmonat ist eine deutliche Steigerung zu verzeichnen. Im Dezember 2022 betrug der Anteil von KfW-Darlehen nur 5,24%.

Bauzinsen: Seitwärtsbewegung erwartet

Zum Jahresende 2023 war ein Rückgang der Immobilienfinanzierungszinsen innerhalb kurzer Zeit zu beobachten. Für die kommenden Wochen erwartet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein, eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen.

Bei den Baufinanzierungszinsen war zum Jahresende 2023 noch einmal Bewegung zu verzeichnen. Innerhalb weniger Wochen gaben sie fast einen Prozentpunkt nach und fielen Ende Dezember unter die Marke von 3%. „Wir haben einen sehr deutlichen Rückgang der Zinsen innerhalb kurzer Zeit gesehen“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Über den Jahreswechsel setzte sich die Abwärtsdynamik allerdings nicht fort. Dem Vorstandsvorsitzenden von Dr. Klein zufolge war die Tendenz der Bauzinsen in den ersten Tagen des neuen Jahres leicht steigend. „Vielleicht war der starke Rückgang in den Wochen davor doch etwas übertrieben“, meint Neumann.

„Meines Erachtens hat sich am Markt inzwischen die Erwartung durchgesetzt, dass die Notenbanken eventuell doch nicht schon im ersten Halbjahr 2024 die Zinsen mehrfach senken werden, sondern erst in der zweiten Jahreshälfte.“ Diese veränderte Prognose habe dazu geführt, dass die Bauzinsen in den ersten Wochen dieses Jahres wieder um 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte gestiegen sind. Am Stichtag 22.01.2024 lag der sogenannte Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung bei 3,04%.

EZB legt weiter Zinspause ein

Nach der Sitzung der Europäischen Zentralbank am 24.01.2023 steht inzwischen auch fest, dass die EZB ihre geldpolitische Ausrichtung vorerst nicht ändert. Die Währungshüter belassen den Leitzins wie zuletzt von Experten erwartet zum dritten Mal in Folge bei 4,5%. „Die zukünftigen Beschlüsse des EZB-Rats werden dafür sorgen, dass die Leitzinsen so lange wie erforderlich auf ein ausreichend restriktives Niveau festgelegt werden“, teilte die Europäische Zentralbank hierzu mit.

Prognose: Bauzinsen bewegen sich seitwärts

Welche Entwicklung wird nun in den kommenden Wochen bei den Bauzinsen erwartet? Für das erste Quartal 2024 rechnet Neumann mit einer Seitwärtsbewegung und geht von 3 bis 3,5% für ein Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibung aus. Als Grund gibt der Experte insbesondere die aktuelle Inflationsentwicklung an. Die Teuerungsrate hatte im Euro-Raum laut Eurostat zuletzt wieder leicht zugelegt, und zwar von 2,4% im November 2023 auf 2,9% im Dezember. In Deutschland stieg sie von 2,3% auf 3,8%. Laut Neumann war dies absehbar und ist vor allem auf den Wegfall von Subventionen zurückzuführen. In den kommenden Wochen dürfte die Teuerung in Deutschland noch einmal zunehmen, etwa aufgrund des Auslaufens der Mehrwertsteuersenkung in der Gastronomie.

„Die Abwärtstendenz der Kerninflation, also der Rate ohne Energie- und Lebensmittelkosten, sollte meines Erachtens aber erhalten bleiben, wenngleich die Abschwächung in den kommenden Monaten wohl kleiner werden wird. Solange der rückläufige Trend bei der Kerninflation stabil ist, gehe ich davon aus, dass die EZB im Laufe dieses Jahres die Zinsen senken wird.“ Neumann zufolge gilt dieses Szenario am Markt derzeit als am wahrscheinlichsten und ist bereits in die Bauzinsen eingepreist. (tik)

Zur Entwicklung der Bauzinsen: Rauf, runter, seitwärts?

Im Oktober hatten die Baufinanzierungszinsen noch ein Zwölfjahreshoch erklommen, in den vergangenen Wochen waren sie rückläufig. Für die kommenden Wochen erwartet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein, eine Seitwärtsbewegung.

Was die Baufinanzierungszinsen angeht, präsentiert sich der Herbst 2023 bewegt: Nachdem die Baufinanzierungszinsen im Oktober ein Zwölfjahreshoch erreichten (AssCompact berichtete: Bauzinsen klettern auf Zwölfjahreshoch), war in den vergangenen Wochen ein Richtungswechsel zu beobachten. Wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, in seinem aktuellen Zinskommentar erklärt, hat die Abwärtsbewegung wie gewohnt auf dem weltweiten Leitmarkt in den USA begonnen.

Bauzinsen haben zuletzt nachgegeben

Hier waren die Zinsen bereits gesunken, als in der vergangenen Woche die aktuellen US-Inflationsraten veröffentlicht wurden, so Michael Neumann. Die rückläufige Inflation verstärkte die Erwartung, dass vorerst nicht mit weiteren Zinsschritten der FED zu rechnen sei. Daraufhin setzte sich der Zinsrückgang fort. „Die Entwicklung in den USA hat Abstrahleffekte auf andere Märkte, die teilweise mit geringem zeitlichen Versatz reagieren. Das gilt auch für den Euro-Raum“, erläutert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. „Natürlich haben aber auch der Zinsentscheid der Europäischen Zentralbank im Oktober und deren eher neutraler Ausblick auf die nächsten Monate dafür gesorgt, dass die Bauzinsen zuletzt rückläufig waren“, so Neumann weiter. Nachdem die EZB die Leitzinsen zehnmal in Folge erhöht hatte auf inzwischen 4,5%, traten die Währungshüter bei ihrer letzten Sitzung auf die Bremse.

Prognose: Seitwärtsbewegung der Bauzinsen in kommenden Wochen

Wie Neumann weiter erläutert, habe die EZB-Entscheidung im Oktober die Diskussion im Markt über die weitere Entwicklung der Zinsen verändert. „Wir sehen eine deutliche Verschiebung von der Erwartung einer weiteren kleinen Zinsanhebung hin zu einer ersten Zinssenkung“, sagt der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. „Die Märkte rechnen damit, dass der nächste Zinsschritt nach unten gehen wird. Das wird nicht kurzfristig passieren, aber im zweiten Halbjahr 2024 halte ich das aus heutiger Sicht für realistisch“, so die Einschätzung von Neumann. Er rechnet damit, dass sich die EZB bis Jahresende weiterhin neutral verhalten wird, und geht auch bei den Bauzinsen von einer Seitwärtsbewegung aus.

Kleinere Rücksetzer, aber keine größeren Zinsrückgänge zu erwarten

Nach Ansicht von Neumann dürften sich die Zinsen für ein Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung in den kommenden Wochen bei unter 4% einpendeln. Auf ähnlichem Niveau dürften sich die Bauzinsen auch Anfang des Jahres 2024 bewegen. Mit deutlich fallenden Zinsen rechnet der Experte von Dr. Klein nicht, aber es könnte immer wieder kleinere Rücksetzer geben. Auf größere Zinsrückgänge zu spekulieren, sei nicht sinnvoll. „Die Zinsniveaus, die wir vor zwei Jahren hatten, werden nicht zurückkommen. Ich empfehle daher jedem, der die richtige Immobilie für sich gefunden hat, auch die passende Finanzierung zu suchen, ohne darauf zu warten, dass der Zins deutlich sinkt“, betont Neumann. Der sogenannte Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung lag zuletzt bei 3,55% (Stand: 21.11.2023). (tk)

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