Dr. Klein & Co. AG

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Wie und was modernisieren Hausbesitzer heute?

Laut einer Umfrage zum Thema Modernisierung stehen bei Eigentümern vor allem der Innenausbau, Photovoltaik und das Thema Heizung auf der Agenda. Die meisten wollen mit Modernisierungsmaßnahmen ihre Energiekosten senken. Für die Umsetzung nimmt der Großteil einen Kredit auf.

Im Lauf der Jahre kommen Immobilienbesitzer nicht um das Thema Modernisierung herum, wenn sie den Wert des Objekts erhalten oder steigern wollen. Wie gehen Haus- und Wohnungsbesitzer ein solches Vorhaben an? Welche Maßnahmen stehen ganz oben auf der Liste? Und wie finanzieren Eigentümer ihre Pläne? Der Kreditvermittler Dr. Klein hat dazu eine Umfrage unter Eigenheimbesitzern durchgeführt.

Innenausbau, Photovoltaik und Heizung

Bei der Frage, was Eigentümer innerhalb der kommenden fünf Jahre in ihrem Eigenheim auf den neusten Stand bringen wollen oder müssen, nennt über ein Drittel der Befragten (37%) die Optimierung des Innenausbaus. 36% geben an, eine Photovoltaikanlage installieren oder erneuern zu wollen. 32% planen die Modernisierung des Badezimmers und 30% der Heizungsanlage. Darüber hinaus will knapp jeder vierte Immobilienbesitzer (24%) in den nächsten fünf Jahren die Fenster austauschen.

Heizungstausch für mehr Energieeffizienz

„Insbesondere das Thema Heizen ist durch das neu verabschiedete Gebäudeenergiegesetz bei vielen Eigentümern sehr präsent“, sagt Thomas Saar, Spezialist für Baufinanzierung und Ratenkredit bei Dr. Klein in Wiesbaden. „Bei wem jetzt die womöglich ohnehin schon ältere Heizung kaputtgeht, der überlegt sich sehr genau, ob eine Reparatur noch sinnvoll ist. Vor dem Hintergrund der aktuellen staatlichen Förderungen, beispielsweise durch die KfW, ist eine neue Anlage hier oft die lohnendere Option“, so der Experte weiter. Das Thema Heizungstausch ist insbesondere für Eigentümer mit einer Immobilie der Energieeffizienzklassen E bis H von Bedeutung. Laut Umfrage ist bei dieser Gruppe der Anteil der Modernisierungsvorhaben in etwa ein Drittel höher als bei denjenigen, deren Immobilie die Energieeffizienzklasse A bis D besitzt.

Modernisierung vor allem zur Kostenersparnis

Als Grund für Modernisierungsmaßnahmen geben fast zwei Drittel der Befragten (64%) das langfristige Einsparen von Energiekosten an. Das sind doppelt so viele wie diejenigen, die Klimaschutz als Hauptmotiv nennen. . „Natürlich gehen die beiden Faktoren Hand in Hand“, sagt Saar von Dr. Klein. „Doch in Zeiten, in denen vieles deutlich teurer geworden ist, schauen die Leute genauer hin, wo sie sparen können. Und je früher sie entsprechende Modernisierungen vornehmen, desto eher amortisieren sich auch die Kosten, die sie dafür aufbringen müssen. Wenn die Maßnahmen dann auch noch dem Klimaschutz dienen – umso besser“, so der Experte weiter. Doch auch Optik und Funktionalität kommen laut Umfrage bei der Frage, ob eine Modernisierung sinnvoll ist, zum Tragen. Demnach gefällt mehr als jedem dritten der Befragten (37%) der aktuelle Zustand seines Eigenheims nicht mehr. Mit 36% sagen fast genauso viele, dass etwas defekt ist. Und 19% wollen eine barrierefreie bzw. altersgerechte Umgestaltung angehen.

Kredit für die Finanzierung

Als geschätzte Kosten der Modernisierungsmaßnahmen geben 64% der Befragten einen Betrag von bis zu 50.000 Euro an. 59% wollen dafür einen Kredit aufnehmen. Als eine Möglichkeit hierfür nennt Thomas Saar von Dr. Klein ein zweckgebundenes Modernisierungsdarlehen, das viele Kreditinstitute bis zu einem Betrag von 50.000 Euro als Blankodarlehen ausgeben, also ohne Eintrag ins Grundbuch. Bei höheren Summen komme dagegen eine klassische Baufinanzierung infrage mit günstigen Zinsen, aber einem Eintrag ins Grundbuch. 82% der Eigenheimbesitzer, die die Modernisierung ohne Darlehen realisieren, nutzen dazu vorwiegend Eigenkapital.

Handwerker oder Eigenleistung?

Wie die Befragung weiter zeigt, möchten 80% der Befragten Handwerker für die Modernisierung beauftragen. Knapp zwei Drittel wollen selbst mit anpacken (63%), und 47% bekommen Hilfe aus der Familie.

Dass Modernisierung ein Kraftakt sein kann, darum wissen die Befragten offenbar. So graut 44% vor dem damit verbundenen Aufwand. Jeweils genauso viele machen sich Sorgen, dass sich die Maßnahmen sehr lange hinziehen oder die Kosten in die Höhe schnellen. Außerdem macht sich jeder Fünfte Gedanken, dass sich Regelungen erneut ändern könnten und damit auch die aktuellen Modernisierungsvorgaben. (tk)

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Baufinanzierung: Der Anteil von KfW-Darlehen ist gestiegen

Infolge der gestiegenen Bauzinsen rücken Förderprogramme wieder mehr ins Bewusstsein der Kreditnehmer. Laut aktuellen Daten des Kreditvermittlers Dr. Klein machten KfW-Darlehen im Juni rund 7,5% des Baufinanzierungsvolumens aus. So hoch war der Anteil seit dem Frühjahr 2021 nicht mehr.

Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) informiert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, über die aktuellen Entwicklungen bei Baufinanzierungen.

Waren Förderkredite für Wohneigentum lange Zeit aufgrund günstiger Baufinanzierungszinsen kaum gefragt, hat sich dies mit dem Anstieg der Finanzierungszinsen geändert. Nun nimmt das Interesse an Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) wieder zu. Wie Michael Neumann erläutert, betrug der Anteil von Förderkrediten die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) am gesamten Baufinanzierungsvolumen im Juni 7,56%. Somit ist der Anteil dieser Darlehen derzeit so hoch wie seit Frühjahr 2021 nicht mehr.

Vergleichsweise wenig tut sich dagegen bei den Annuitätendarlehen. Sie liegen den dritten Monat in Folge im Bereich von 85% und pendeln sich damit auf einem hohen Niveau ein. Der Wert gibt an, wieviel Prozent der Baukredite auf diese Darlehensart entfallen.

Beleihungsauslauf klettert auf Jahreshoch

Der durchschnittliche Beleihungsauslauf ist im Juni auf 84,40% gestiegen – fast 1% über dem Wert des Vormonats (83,47%) – und erklimmt somit ein neues Jahreshoch. Der Beleihungsauslauf bezeichnet das prozentuale Verhältnis zwischen dem Beleihungswert der Immobilie und dem Kreditvolumen. Erhöht sich der Wert, heißt das, dass Darlehensnehmer prozentual weniger Eigenkapital in ihre Finanzierung einbringen.

Tilgung sinkt, Standardrate steigt

Was den Tilgungssatz angeht, zeigt sich laut Michael Neumann seit einigen Monaten folgendes Bild: Zugunsten einer geringeren monatlichen Belastung wählen die Darlehensnehmer eine niedrigere anfängliche Tilgung. Dieser Abwärtstrend setzt sich im Juni fort. Die durchschnittliche Tilgung liegt bei 1,84%. Im Mai waren es noch 1,87%, im Vorjahresmonat 2,26%. Somit tilgen Kreditnehmer aktuell so wenig wie seit elf Jahren nicht mehr.

Ein Anstieg ist dagegen bei der sogenannten Standardrate zu beobachten. Sie liegt im Juni bei 1.513 Euro – Michael Neumann zufolge ein neuer Jahrespeak. Die Berechnung basiert auf einer angenommenen Darlehenssumme von 300.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung, 2% anfänglicher Tilgung und einem Beleihungsauslauf von 80%. Im Vorjahresmonat betrug die Rate 1.293 Euro. Somit hat sich der monatliche Abschlag, den Kreditnehmer an die Bank zurückzahlen, innerhalb eines Jahres um 220 Euro erhöht.

Darlehenshöhe legt zu

Ebenfalls auf einem neuen Jahreshoch bewegt sich die Darlehenssumme, die Käufer und Bauherren im Juni aufgenommen nehmen. Sie beträgt 283.000 Euro – das sind 2.000 Euro mehr als im Mai. Trotz des erneuten Anstiegs bleibt die Darlehenshöhe deutlich hinter dem Wert des Vorjahresmonats zurück: Im Juni 2022 haben sich angehende Immobilienbesitzer im Schnitt 292.000 Euro vom Kreditinstitut geliehen.

Wie Michael Neumann weiter mitteilt, steht der steigenden Darlehenshöhe eine kürzere Zinsbindung gegenüber: Nur noch knapp zwölf Jahre wählen die Kreditnehmer als Zeitraum. Das ist die geringste Zeitspanne der vergangenen neun Jahre. (tk)

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Baufinanzierung: Darlehenssummen sinken

Die durchschnittliche Darlehenshöhe für Baukredite hat sich verringert. Laut einer Auswertung des Kreditvermittlers Dr. Klein lag sie im April bei 271.000 Euro, was der geringsten Summe seit rund drei Jahren entspricht. Ende 2021 nahmen Käufer und Bauherren noch fast 50.000 Euro mehr für ihre Immobilie auf.

Immobilienfinanzierungen sind aufgrund der gestiegenen Zinsen teurer geworden als in den vergangenen Jahren. Häuslebauer und Kaufinteressenten haben oftmals keinen so hohen Kreditrahmen mehr und müssen bei der Immobilie Kompromisse eingehen. Im April ist die durchschnittliche Darlehenshöhe für Immobilienfinanzierungen auf 271.000 Euro zurückgegangen – die geringste Summe seit rund drei Jahren. Dies teilt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) mit.

Zum Vergleich: Im März nahmen Käufer und Bauherren im Schnitt noch 278.000 Euro auf, Ende 2021 waren es 319.000 Euro.

Leicht niedrigere Monatsrate

Mit höheren Finanzierungszinsen gehen auch höhere Monatsraten einher. Laut Dr. Klein bewegte sich die Standardrate, ermittelt für eine Finanzierung von 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung, 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf, zuletzt bei 1.500 Euro. Gegenüber März sind die Zinsen im April – unter anderem in Folge der Bankenkrise in den USA – etwas gesunken und die monatliche Kreditrate weist einen leichten Rückgang von 1.503 Euro auf 1.495 Euro auf. Dennoch verharrt die Standardrate auf hohem Niveau und ist aktuell etwa doppelt so hoch wie Ende 2020 und Anfang 2021.

Höherer Beleihungsauslauf

Der Auswertung von Dr. Klein zufolge legte der durchschnittliche Beleihungsauslauf im April leicht zu: Der Anteil des Darlehens im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie liegt derzeit bei 83,07%. Ein niedriger Beleihungsauslauf, also ein geringer fremdfinanzierter Anteil, wirkt sich positiv auf den individuellen Zinssatz aus, wie Michael Neumann ausführt. Denn so sinkt das Finanzierungsrisiko für die Bank. Neben eigenem Kapital könnten auch KfW-Darlehen oder Programme von Landesbanken, die nachrangig im Grundbuch eingetragen werden, den Beleihungsauslauf drücken. Denn teilweise würden Banken diese Nachrangdarlehen als Eigenkapitalersatz betrachten und günstigere Konditionen für die Hauptfinanzierung anbieten.

Tilgung weiterhin unter der Marke von 2%

Um bei einer Immobilienfinanzierung die Monatsrate erschwinglich zu gestalten, wählen viele Darlehensnehmer eine niedrige Tilgung. Laut Daten von Dr. Klein lag sie im April bei 1,89% und zeigte sich damit gegenüber dem Vormonat unverändert. Die anfängliche Tilgungsrate bewegte sich somit mittlerweile seit einem halben Jahr unter der Marke von 2%.

Zinsbindung rückläufig

Im April entschieden sich Darlehensnehmer außerdem für eine weniger lange Zinsbindung als im März. Die durchschnittliche Zinsbindung belief sich im April auf zwölf Jahre und vier Monate – acht Monate weniger als im Vormonat.

Forward-Darlehen kaum nachgefragt

Das Interesse an Forward-Darlehen hat weiter abgenommen. Die Quote betrug im April 3,03% und sinkt damit den dritten Monat in Folge. Mit einem Forward-Darlehen und einem Zinsaufschlag lassen sich Anschlussfinanzierer die aktuellen Konditionen für bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus sichern.

Wieder mehr Interesse an KfW-Darlehen

Anders sieht es bei den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus. Sie werden wieder mehr in Anspruch genommen als noch in den Vormonaten. Laut Michael Neumann betrug ihr Anteil am Gesamtvolumen im April 6,18%. Das sei zwar nach wie vor gering, aber erstmals wieder mehr als 6%. (tk)

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Bauzinsen: Wenig Bewegung, keine Trendwende

Zuletzt bewegten sich die Zinsen für Baufinanzierungen eher seitwärts. Mit sinkenden Bauzinsen ist aber vorerst nicht zu rechnen, so die Einschätzung von Experten. Vielmehr ist von weiteren Schwankungen auszugehen oder sogar von nochmals leicht steigenden Bauzinsen – je nach den weiteren Signalen der EZB.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Geschwindigkeit bei der Anhebung der Leitzinsen Anfang Mai etwas zurückgefahren und sich für einen kleineren Zinsschritt entschieden: Die Leitzinsen wurden um 0,25 Prozentpunkte auf 3,75% erhöht (AssCompact berichtete). Auf die Zinsen für Baufinanzierungen hatte die Leitzinserhöhung kaum Einfluss, wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, in seinem aktuellen Zinskommentar erläutert: „Die Anhebung des Leitzinses um 0,25 Prozentpunkte ist erwartet worden und bereits an den Finanzmärkten eingepreist.“ Derzeit würden die Bauzinsen „relativ ruhig seitwärts“ verlaufen, so Neumann. Der repräsentative Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung liegt derzeit bei 3,41% (Stand: 09.05.2023). Der Vermittler privater Baufinanzierungen Interhyp spricht von einem New Normal bei den Bauzinsen zwischen 3,45 und 4,0%.

Keine Trendwende absehbar

Wie Interhyp im Zinsbericht für Mai zudem mitteilt, sei keine Trendwende zu erwarten. „Mit spürbar sinkenden Konditionen aber sollten Kreditinteressenten und -interessentinnen vorerst nicht rechnen“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG. Diese Einschätzung teilen auch die Experten, die Interhyp monatlich für das Bauzins-Trendbarometer befragt. Demnach seien auf absehbare Zeit schwankende Konditionen am wahrscheinlichsten. Von einer Zinswende könne auch im Mai 2023 noch keine Rede sein.

Bauzinsen könnten nochmals unter Druck geraten

Michael Neumann von Dr. Klein hält auch einen Anstieg für möglich. „Für die weitere Entwicklung der Baufinanzierungszinsen ist die entscheidende Frage: Was signalisiert die EZB im Sommer?“, erklärt Neumann. Falls die EZB nach den erwarteten Zinsanhebungen nicht zu einem neutralen Ausblick übergehe, sondern an dem restriktiven Kurs festhalte, könnte dies die Bauzinsen im zweiten Halbjahr noch einmal unter Druck setzen, so der Experte weiter. Denn dieses Szenario finde sich noch nicht im aktuellen Zinsniveau wieder. Voraussetzung wäre, dass die Inflation – und vor allem die Kerninflation – nicht deutlich zurückgeht, weiterhin Lohnabschlüsse auf jetzigem Niveau stattfinden und sich die Wirtschaft robust zeigt. Der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein hält es für wahrscheinlich, dass die EZB mehr gegen die Inflation unternehmen muss und rechnet längerfristig noch mit einem leicht steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen. „Je nach Entwicklung könnte das auch deutlich über der 4-Prozent-Grenze liegen“, so Neumann. (tk)

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Was Eigenheimbesitzer (nicht) wieder tun würden

Von den Konditionen der Baufinanzierung über die Aufstockung des Eigenkapitals mit Geld von der Verwandtschaft bis hin zum Kauf über einen Immobilienmakler: Was Eigenheimbesitzer bereuen und was sie wieder so machen würden, zeigt eine Umfrage von Dr. Klein.

Die eigene Immobilie markiert einen der größten Meilensteine im Leben. Nicht immer läuft beim Bau oder Kauf alles rund. Mitunter hadert man mit der ein oder anderen Entscheidung. Dies kann beispielsweise die Finanzierung des Eigenheims betreffen. Wie die Ergebnisse der Umfrage des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein zeigen, waren für die Befragten bei der Finanzierung vor allem Sondertilgungsoptionen ein wichtiges Thema: Mehr als drei Viertel haben darauf geachtet und 96% würden dies auch wieder so machen. 28% von denen, die die Möglichkeit zur Sondertilgung nicht genutzt haben, bereuen es.

„Eine Baufinanzierung mit Sondertilgung ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Bank dafür keinen Zinsaufschlag berechnet. Das ist inzwischen bei vielen Instituten der Fall. Durch die Extrazahlungen ist man früher schuldenfrei und hat mehr Flexibilität“, erklärt Valentina Lorei, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Verden. Da sich die eigenen Lebensumstände schnell ändern können, empfiehlt die Expertin eine Baufinanzierung zu wählen, die Luft für Veränderung lässt. Ob dafür Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel oder andere Optionen die beste Lösung sind, gelte es individuell zu prüfen.

Sich Geld von Verwandten leihen?

Der Umfrage zufolge sind 93% der Befragten mit ihrer Finanzierungslösung zufrieden. Bei 85% trifft dies auch für die Wahl ihres Beraters zu. Ein anderes Bild ergibt sich beim Thema private Finanzquellen: 92% sind froh, dass sie sich kein Geld aus dem Familienkreis geliehen haben. 16% von denjenigen, die die Verwandtschaft um Geld gebeten haben, würden es nicht wieder tun. Aus der Praxis weiß Valentina Lorei, dass viele Kunden sich scheuen, im familiären Umfeld um finanzielle Unterstützung zu bitten. Doch das hat Vorteile, denn mit mehr Eigenkapital erhält man bessere Konditionen für den Kredit. „Wer sich um den Familienfrieden sorgt, sollte am besten schriftliche Vereinbarungen treffen – so kann das Risiko für anschließende Geldstreitigkeiten gering gehalten werden“, rät die Baufinanzierungsspezialistin.

Der Hausbau als Zerreißprobe für die Beziehung?

Die meisten der Befragten gehen den Bau oder Kauf des Eigenheims nicht allein an. Etwa jeder Sechste gab an, die Partnerschaft dadurch belastet zu haben. 59% bereuen das, 38% würden es wieder so machen. Frauen zeigen sich im Rückblick weniger kritisch als Männer. 54% der Frauen bedauern die Beziehungsstrapazen, 40% wären wieder dazu bereit. Bei Männern liegt der Anteil, der die Belastungen bereut, mit 64% höher. Nur 34% würden erneut so vorgehen. Insgesamt sind aber jeweils 91% damit zufrieden, wie die Kompromissfindung in der Beziehung gestaltet wurde, die Anteile im Grundbuch festgeschrieben sind und die Aufgaben verteilt wurden. „Erwartungen und Wünsche sollten klar formuliert werden. Zudem sollten beide Partner gleichberechtigt in den Prozess einbezogen sein und beispielsweise genau wissen, welche Finanzierung abgeschlossen wurde. Ein wichtiger Punkt ist auch Klarheit und Einigkeit darüber zu haben, wer mit welchem Anteil im Grundbuch steht und welche Eigentumsverhältnisse sich daraus ergeben“, so der Rat von Valentina Lorei.

Dem Kopf oder dem Bauchgefühl folgen?

Wie die Umfrage weiter zeigt, war das Eigenheim für 73% und damit für die Mehrheit der Befragten eine Kopf-Entscheidung. 89% sind damit auch zufrieden. Von denen, die stattdessen ihrem Baugefühl gefolgt sind bzw. dem Herzen, bereuen es 20%.

Nicht wieder über einen Immobilienmakler?

Nicht wenige Immobilienbesitzer hadern offenbar mit ihrer Entscheidung, ihr Eigenheim über einen Immobilienmakler gekauft zu haben. Fast die Hälfte der Befragten hat ihre Immobilie über einen Makler erstanden. Annähernd ein Drittel bereut dies. Dagegen sind 96% zufrieden mit ihrem Kauf von privat. „Das Ansehen von Immobilienmaklerinnen und -maklern hat bei Käufern besonders deswegen gelitten, weil sie lange Zeit die Kosten hierfür allein tragen mussten – egal, ob sie oder die Verkäufer Auftraggeber waren. Ein wichtiger Schritt war daher aus meiner Sicht das Ende 2020 in Kraft getretene Gesetz zur Teilung der Makler-Courtage“, meint Lorei. Die Expertin empfiehlt sich neben der eigenen Suche noch bei diversen Immobilienmaklern listen zu lassen. Dies erhöhe die Chancen, die eigene Wunschimmobilie zu finden.

Die Immobilie noch einmal kaufen?

Wie auch immer der Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt werden konnte: Laut Umfrage sind die Besitzer mit den Eckdaten der Immobilie sehr zufrieden. So würden 91% bei der Lage, 90% beim Preis und 89% bei der Größe alles wieder genauso machen. Unterm Strich würden 93% ihre Immobilie noch einmal kaufen. (tk)

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Bauzinsen: Vorläufige Ruhe vor dem nächsten Anstieg?

Die Baufinanzierungszinsen sind zuletzt wieder gesunken. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, geht davon aus, dass sie erneut steigen könnten. Er sieht Aufwärtspotenzial und rechnet in den kommenden Monaten mit starken Schwankungen.

Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, war der März extrem unruhig. Nachdem die Zinsen für Baufinanzierungen innerhalb weniger Wochen schnell zugelegt hatten, haben sie infolge der Bankenkrise zügig wieder nachgegeben. In der zweiten Märzhälfte sind sie um rund 0,3 Prozentpunkte gesunken.

„Die Anspannungen im Bankensektor haben zuletzt nachgelassen und auch bei den Baufinanzierungszinsen ist es in den letzten Wochen wieder ruhiger geworden“, heißt es von Neumann. Der sogenannte Bestzins von Dr. Klein für eine zehnjährige Baufinanzierung liegt aktuell bei 3,42% (Stand: 19.04.2023) und damit deutlich unter der Marke von 4%. „Die extreme Nervosität aufgrund der Bankenkrise hat für starke Zinsbewegungen gesorgt. Derzeit sehen wir eine Art Ruhe nach dem Sturm – die sich aber vermutlich nicht allzu lange halten wird“, sagt der Dr.-Klein-Vorstand.

Aktuell erwarten die Märkte drei kleinere Schritte bei den Leitzinsen von jeweils 0,25 Prozentpunkten, bis der Höchststand im Herbst erreicht sein wird. „Die Zinsprognose wurde in Folge der Turbulenzen im Bankensektor nach unten korrigiert: Die Märkte hoffen zurzeit, dass die Notenbanken die Zinsen nicht mehr allzu stark erhöhen können, um das Finanzsystem nicht weiter zu belasten“, so Neumann weiter.

Mit hoher Volatilität ist zu rechnen

Neumann glaubt nicht daran, dass der Markt Sicherheit gewinnt: „Die Inflationsbekämpfung stellt die EZB immer noch vor große Herausforderungen, bei deren Bewältigung sie um Glaubwürdigkeit kämpfen muss. Die Kerninflation steigt und es wird immer deutlicher, dass sich die Teuerung nicht so schnell verflüchtigt wie angenommen – und wie bislang vom Markt eingepreist. Eine Vorhersage, wann der Scheitelpunkt bei den Zinsen erreicht ist, ist aktuell pure Spekulation.“

Der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein sieht deshalb immer noch Aufwärtspotenzial für die Baufinanzierungszinsen und rechnet mit starken Schwankungen in den nächsten Monaten. Die Lage sei extrem fragil und der Markt reagiere hochgradig nervös. Sowohl im Falle von deutlichen Zinsschritten sowie bei einer Drosselung des Tempos gebe es merkliche Ausschläge. „Die Möglichkeit, dass die Bauzinsen temporär auch wieder deutlich über 4% steigen, ist durchaus gegeben“, erklärt Neumann. (tk)

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Immobilienkredite: Höhere Darlehenssummen

Innerhalb eines Monats ist die durchschnittliche Darlehenssumme für eine Immobilienfinanzierung um 8.000 Euro gestiegen. Im Vergleich zu den Vorjahren liegt sie aber noch auf einem recht niedrigen Niveau. Dies zeigt eine Auswertung des Kreditvermittlers Dr. Klein.

Im Februar belief sich die durchschnittliche Darlehenshöhe, die Kreditnehmer für ihre Immobilienfinanzierung aufnehmen, auf 280.000 Euro. Damit hat sie sich innerhalb eines Monats um 8.000 Euro erhöht. Dies teilt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) mit.

Darlehenssumme niedriger als in Vorjahren

Verglichen mit den Vorjahren bewegen sich die Darlehenssummen allerdings weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Nicht zuletzt aufgrund von schnell gestiegenen Zinsen könnten sich viele Immobilienkäufer nicht mehr so hohe Kredite leisten wie noch vor zwei Jahren, so Neumann.

Tilgungssatz geht weiter zurück

Die Stimmung am Immobilienmarkt bezeichnet der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein nach wie vor als angespannt. Für viele Bau- und Kaufinteressierte seien die Preise für Immobilien immer noch zu hoch. Hinzu kämen häufig nicht unerhebliche Aufwendungen für Handwerker und Bauexperten. Wer sich momentan den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, setze auf verschiedene Optionen, um die monatlichen Finanzierungskosten gering zu halten – wie den anfänglichen Tilgungssatz.

Laut Angaben von Dr. Klein liegt der anfängliche Tilgungssatz bei Erstfinanzierungen seit vier Monaten unter 2%. Die leichte Abwärtsbewegung dauert an. Im Februar betrug der Satz für eine Anfangstilgung durchschnittlich 1,93% und ist damit so niedrig wie seit Mai 2012 nicht mehr. Auch immer mehr Kreditinstitute würden wieder Anfangstilgungssätze von unter 2% akzeptieren, so Michael Neumann, sofern der Darlehensnehmer eine gute Bonität vorweisen kann.

Zinsbindungen wieder leicht gestiegen

Im Februar sicherten sich Darlehensnehmer die aktuellen Zinsen im Schnitt für zwölf Jahre und zehn Monate. Damit erhöhte sich der Zeitraum der Zinsbindung gegenüber Januar um zwei Monate. Eine lange Zinssicherung könne auch bei gestiegenem Zinsniveau von Vorteil sein, insbesondere dann, wenn Kreditnehmer planbar kalkulieren und die Restschuld so gering wie möglich halten wollen, wie Michael Neumann ausführt. Zudem würden die Aufschläge für lange Zinsbindungen, die Kreditinstitute als Risikoaufschlag einpreisen, momentan recht gering ausfallen.

Standardrate bei 1.483 Euro

Die sogenannte Standardrate für ein beispielhaftes Darlehen von 300.000 Euro Kreditsumme bei 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf sowie zehn Jahren Zinsbindung betrug im Februar 1.483 Euro. Wie die Daten von Dr. Klein zeigen, hat sich die Rate seit Anfang 2022 von 828 Euro im Januar bis hin zu zwischenzeitlich 1.518 Euro im November entwickelt.

Rückläufiger Beleihungsauslauf

Der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie lag im Februar bei 82,08% und ist somit wieder deutlich niedriger als noch im Januar (83%). Verglichen etwa mit dem Jahr 2010, als der Beleihungsauslauf unterhalb der Schwelle von 80% gelegen hatte, bewegt er sich aktuell aber noch auf einem hohen Niveau.

Geringes Interesse an Forward-Darlehen

Bleibt noch der Blick auf die Forward-Darlehen. Laut Michael Neumann ist die Nachfrage derzeit sehr gering. Der Anteil von Forward-Darlehen am Gesamtfinanzierungsvolumen hat von Januar auf Februar um minimale 0,17% zugenommen und liegt aktuell bei 3,29%. Der Anteil von KfW-Darlehen lag im Februar bei 4,79%. (tk)

Nervöse Märkte, Auf und Ab bei den Bauzinsen

Auf den Finanzmärkten sorgt die US-Bankenpleite für Verunsicherung und die Inflation für Druck. Die Zinsen für Baufinanzierungen sind aktuell sehr volatil. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, erwartet für die nächsten Wochen extreme Schwankungen bei den Bauzinsen.

Bis zur zweiten Märzwoche haben sich Baufinanzierungen merklich verteuert. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, erhöhte sich der Darlehenszins um circa 0,4 Prozentpunkte innerhalb eines Monats. Als Ursache nennt Neumann eine Korrektur der Markterwartungen: „Die Investoren haben lange auf ein Abflauen der Inflation spekuliert, ihre Annahme aber revidiert. Sie stießen Anleihen ab, woraufhin die Kurse fielen und die Renditen stiegen – und in Folge auch die Zinsen für Baufinanzierungen.“

Bauzinsen nach zwischenzeitlichem Anstieg zuletzt gesunken

Aktuell führt die Pleite der kalifornischen Silicon Valley Bank (AssCompact berichtete: BaFin: Zahlungsverbot für Silicon Valley Bank Deutschland) sowie die Schließung von zwei weiteren Kreditinstituten in den USA zu Unsicherheit an den Märkten. US-Banken-Aktien rutschen ab, mit fallenden Ölpreisen ergeben sich Folgen auch für die Energiemärkte. Investoren rüsten ihre Anleihebestände wieder auf, was die Anleihen teurer macht und die Renditen schmälert. „Die Märkte sind hoch nervös und die Baufinanzierungszinsen sind zuletzt wieder zurückgegangen“ erklärt Neumann. Falls sich die aktuelle Lage stabilisiert, geht der Experte von in den nächsten Tagen von weiteren Zinssenkungen der Banken aus. Dann dürfte laut Neumann das zwischenzeitliche Plus der vergangenen Wochen bei den Baufinanzierungszinsen nahezu ausgeglichen werden. Der repräsentative Bestzins bei Dr. Klein für ein zehnjähriges Darlehen liegt aktuell bei 3,69% (Stand: 13.03.2023).

Mögliche Reaktion der Notenbanken auf US-Bankenpleite

Ob und in welchem Ausmaß sich die US-Bankenpleite auf den europäischen Bankensektor sowie das globale Finanzsystem auswirkt, lasse sich Neumann zufolge schwer einschätzen. So gibt es momentan Spekulationen darüber, dass die US-amerikanische Fed ihre nächste Zinserhöhung infolge der Turbulenzen aussetzen könnte. „Auch die EZB könnte in ihrer Sitzung am kommenden Donnerstag auf die Bankpleiten reagieren“, meint Neumann. Denkbar wäre etwa, dass die Europäische Zentralbank das anvisierte Zinstempo drosselt oder einen vorsichtigeren Ausblick auf die Inflationsbekämpfung gibt. Doch auch falls die EZB den Leitzins wie angekündigt um 0,5 Prozentpunkte erhöht, sind die Märkte von Unruhe geprägt. Neumann erwartet in den nächsten Wochen eine hohe Volatilität und deutliche Ausschläge bei den Baufinanzierungszinsen.

Zinsen könnten mittelfristig Marke von 4% knacken

Neumann zufolge herrscht auf den Märkten derzeit die Erwartungshaltung, dass die Inflation auf absehbare Zeit auf das Ziel von 2% sinken wird. „Wenn das Inflationsziel – 2% in 2025 – realistisch bleibt, werden wir bei den Baufinanzierungszinsen eine hohe Volatilität sehen, aber keine extremen und nachhaltigen Anstiege. Sprechen die Inflationsdaten in den nächsten Monaten dagegen, erwarte ich spürbare Zinsausschläge nach oben,“ so Neumann. In diesem Fall seien Zinssätze für zehnjährige Darlehen von deutlich über 4% möglich. (tk)

Interhyp: Bauzinsen weiter schwankend

Immobilienkredite: Darlehenssummen sinken deutlich

Laut einer Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein haben Darlehensnehmer im Jahr 2022 weniger Geld fürs Eigenheim aufgenommen. So ist die bundesweit durchschnittliche Kreditsumme von 2021 auf 2022 um 5% zurückgegangen. Je nach Bundesland gibt es dabei aber Unterschiede.

Das Jahr 2022 hat mit den rasant gestiegenen Bauzinsen einen Umbruch im Immobilienfinanzierungssektor herbeigeführt. Aufgrund der Zinsanstiege sind auch Baufinanzierungen teurer geworden. Wie Daten von Dr. Klein zeigen, schrauben Darlehensnehmer deshalb merklich an der Summe, die sie für ihr Eigenheim aufnehmen: Im Vorjahresvergleich ist die Kreditsumme 2022 um 5% von 388.220 Euro auf 370.670 Euro gesunken.

Hamburg mit stärkstem Rückgang der Kreditsummen

Im Rahmen der Analyse hat Dr. Klein beleuchtet, wie sich die Darlehenshöhen in den jeweiligen Bundesländern 2022 entwickelt haben. Demnach weist Hamburg den deutlichsten Rückgang auf mit –8% gegenüber dem Vorjahr. Nichtsdestotrotz werden hier nach wie vor die höchsten Kreditsummen für Eigentum aufgenommen. „Hohe Darlehen waren in Hamburg schon immer nötig – wer hier in einem zentralen und attraktiven Stadtteil kaufen und leben oder investieren wollte, brauchte seit jeher viel Geld, sagt Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Hamburg. Im Laufe des letzten Jahres kam die Wende und Baufinanzierungen waren mit einem Mal nicht mehr so erschwinglich. „Interessenten versuchten demnach sich weniger Geld von der Bank zu leihen – und noch mehr Eigenkapital zu einem Hauskauf oder -bau beizusteuern als bisher. Darüber hinaus sind im Laufe des vergangenen Jahres auch die Banken restriktiver geworden. Sie schauen noch wesentlich genauer hin als vorher bei dem, was sich Interessenten leisten können und was nicht“, so Lösche weiter.

Einzig Thüringen weist Anstieg der Darlehenshöhe auf

Ungeachtet der zuletzt spürbaren Zurückhaltung auf Käuferseite ging es 2022 in Thüringen als einzigem Bundesland mit der durchschnittlichen Kreditsumme nach oben: Das Finanzierungsvolumen wuchs von 272.700 Euro 2021 auf 284.420 Euro im Jahr 2022. Laut Sebastian Fricke, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Erfurt, hat dies verschiedene Ursachen: „Für viele unserer Kunden stand Anfang des vergangenen Jahres eines fest: Anstatt horrende Mieten für eine übersichtliche Wohnung zu zahlen, sollte das Geld in ein Eigenheim investiert werden. Zumal in den vergangenen Jahren viele Baugebiete in ganz Thüringen frisch erschlossen wurden.“ Rückblickend wurden Fricke zufolge Anfang 2022 extrem viele Neubauten finanziert. „Allerdings standen Kauf- und Bauinteressierte in Thüringen auch enorm unter Druck: Die Baugrundstücke in Stadtnähe waren sehr begehrt. Neben den hohen Kaufpreisen mussten sich Interessenten auch auf Bieterverfahren gefasst machen, die die Preise immer weiter in die Höhe trieben. Entsprechend hoch waren die Darlehenshöhen, die benötigt wurden“, so Fricke weiter.

Was die bundesweite Rangliste hinsichtlich der durchschnittlich aufgenommenen Darlehenshöhe bei Erstfinanzierungen angeht, reiht sich sich Thüringen im bundesdeutschen Vergleich dennoch auf einem der hinteren Plätze ein.

Kreditsummen in zwei Bundesländern auf konstantem Niveau

Während sich in den meisten Regionen hierzulande die Darlehenshöhen verringern, weisen zwei Bundesländer ein konstantes Niveau auf: Der Auswertung von Dr. Klein zufolge nehmen die Menschen in Schleswig-Holstein im Schnitt 330.720 Euro für ihr Eigenheim auf – 2021 waren es 331.620 Euro. Auch im Saarland bleibt die Größenordnung der Kreditsumme auf ähnlichem Niveau: 2021 waren es durchschnittlich 277.360 Euro, 2022 dann 276.550 Euro für eine Baufinanzierung.

Immobilienkredite: Darlehenssummen sinken deutlich

Leitzinsen erneut erhöht: Was heißt das für die Bauzinsen?

Anfang Februar hat die EZB die Leitzinsen abermals angehoben. Welche Auswirkungen dies auf die Baufinanzierungszinsen hat, beleuchtet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein. Dem Experten zufolge könnten die Bauzinsen steigen.

Auf ihrer Sitzung Anfang Februar hat die Europäische Zentralbank (EZB) erneut an der Zinsschraube gedreht. Das Leitzinsniveau wurde um 50 Basispunkte auf einen Zinssatz von 3,0% erhöht. Zugleich hat EZB-Chefin Lagarde eine weitere geplante Erhöhung im März angekündigt (AssCompact berichtete: EZB erhöht Leitzins um weitere 0,5 Prozentpunkte). Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, ist eine solch konkrete Absichtsbekundung unüblich. „Die EZB will mit ihrer Entscheidung und der Kommunikation über zukünftige Pläne alle Zweifel ausräumen, dass sie es mit dem Kampf der Inflation ernst meint“, sagt Neumann. Die Verpflichtung zu einer weiterhin straffen Geldpolitik solle die Inflationserwartungen und die Lohnentwicklung abbremsen.

Rendite der Bundesanleihe ist gesunken

Wie Neumann weiter mitteilt, sei die Vehemenz, die suggeriert werden sollte, bei den Märkten aber nicht angekommen. So hat die Rendite der Bundesanleihe, an dem sich die Zinsen für Baufinanzierungen tendenziell orientieren, nach der erneuten Leitzinserhöhung nachgegeben. „Die Märkte glauben nicht, dass Christine Lagarde ihren Kurs auch nach März noch durchhält“, betont der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. Seiner Einschätzung nach sei man an den Kapitalmärkten der Ansicht, dass die Notenbanken bald von ihrer restriktiven Geldpolitik abrücken könnten.

Neumann glaubt aber nicht, dass die Baufinanzierungszinsen den aktuellen Renditerückgang nachvollziehen werden. Es handele sich um einen temporären Ausschlag, und Bauzinsen folgten einem etwas längeren Trend, aber keinen kurzfristigen Bewegungen innerhalb eines einzelnen Tages. Der repräsentative Bestzins bei Dr. Klein für ein zehnjähriges Darlehen zeigt sich stabil und liegt aktuell bei 3,19% (Stand: 07.02.2023).

Entspannen sich die Bauzinsen?

Neumann wiederum ist nicht der Ansicht, dass es das schon gewesen sein muss mit den deutlichen Leitzinserhöhungen. „Die rückläufigen Inflationsraten täuschen nicht darüber hinweg, dass der Druck hoch bleibt. Wesentliche beständige Inflationsfaktoren, die nicht über die Jahreszeiten schwanken, sind rekordhoch. Ich rechne daher mit einem tendenziell steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen“, so der Experte. In diesem Zusammenhang weist er auf den so genannten Zweitrundeneffekt hin: Kosten infolge von höheren Löhnen, Rohstoff- oder Energiekosten würden weiterhin beim Verbraucher ankommen – auch wenn zwischenzeitlich die Energiepreise wieder etwas gesunken sind. Und dagegen müsse die EZB weiterhin entschieden ankämpfen, so Neumann.

Wie geht es weiter auf dem Immobilienmarkt?

Der rasante Anstieg der Bauzinsen im vergangenen Jahr hat zu einem deutlichen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien und damit auch nach Baufinanzierungen geführt. Neumann zufolge hat sich der Markt noch nicht wieder deutlich belebt. „Fakt ist: In der aktuellen Zinssituation bleiben die Bau- und Kaufpreise für viele zu hoch“, unterstreicht der Dr.-Klein-Vorstand. Insbesondere bei jungen Leuten sei auch schlicht die finanzielle Grenze erreicht. Neumann sieht aber Bewegung ins Preisgefüge kommen. Auch wenn die Angebotspreise vielerorts noch nicht signifikant gesunken sind, seien bei den tatsächlich gezahlten Preisen bereits leichte Rückgänge zu verzeichnen. Preisverhandlungen sind wieder möglich. Der Experte geht davon aus, dass der Immobilienmarkt noch in diesem Jahr wieder an Fahrt aufnimmt und sich sukzessive normalisiert. (tk)

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