Setzt sich der Abwertungsdruck fort?
Wie sich der bestehende Abwertungsdruck bei den Immobilien fortsetzt, ist offen. Die Rendite offener Immobilienfonds ist bereits gesunken: Nachdem sie 2022 im Durchschnitt 2,5% betrug, liegt sie 2023 im Mittel bei 1,2% für Gewerbeimmobilienfonds und bei 1,7% für Wohnimmobilienfonds. Mehrere Fonds weisen insbesondere infolge von Abwertungen bereits negative Renditen auf.
Und die Immobilienbewertungen könnten weiter fallen. Besonders gefährdet sind Objekte in schlechter Lage und mit ungünstiger Energiebilanz, außerdem US-Immobilien vor allem aus dem Büro-Sektor. Jenseits des Atlantiks sind Auswirkungen des Home-Office bereits deutlicher sichtbar als hierzulande, was die Leerstände von US-Bürohäusern signifikant erhöht hat. Besonders hoch fällt der Abwertungsdruck bei Objekten aus, die während der Hochpreisphase von 2019 bis 2022 erworben wurden.
Breit aufgestellte Fonds mit geringeren Risiken
Nicht allen offenen Immobilienfonds macht die aktuelle Lage gleichermaßen zu schaffen. Bei breit aufgestellten Fonds, die über verschiedene Nutzungsarten und Länder (wenngleich nicht in den USA) investiert sind, sind die Risiken geringer. Hohe Vermietungsquoten und langfristig laufende Mietverträge sind ebenfalls von Vorteil, genauso wie geringe Kreditquoten und hohe Cash-Bestände. Ältere Fonds sind im Vorteil, denn sie haben oft geringere Anteile ihres Portfolios in der Hochpreisphase erworben. Unter diesen Bedingungen dürften sich die Renditen der einzelnen Fonds weiter auseinander entwickeln. Auch vereinzelte Rücknahmeaussetzungen sind nicht auszuschließen.
Höhere Einnahmen infolge der Inflation
Ein Lichtblick ist, dass die hohen Inflationsraten in den vergangenen zwei Jahren die Einnahmen der Fonds erhöht haben. Denn viele Mietverträge arbeiten mit Indexierungen: Steigt die Teuerungsrate, steigt die Miete. Das konnte den Abwertungsdruck, dem die Portfolios ausgesetzt sind, teilweise kompensieren. Ein weiterer positiver Aspekt: Die Bestände vieler Immobilienfonds sind relativ jung. Das erhöht die Vermietbarkeit der Immobilien und stabilisiert ihren Wert.
Die hohen Zinsen haben im Übrigen auch einen positiven Effekt: Die Cash-Bestände der Fonds werfen endlich wieder Erträge ab. Während der Nullzinsphase war Liquidität eine Performance-Bremse, jetzt steigert sie die Rendite der Produkte.
Als Pluspunkt sind darüber hinaus die Bestrebungen der Bundesregierung zu erachten, offenen Immobilienfonds mehr Möglichkeiten zuzugestehen, in Erneuerbare-Energien-Anlagen zu investieren. Bisher scheiterte ein verstärktes Engagement etwa in Solaranlagen an steuerlichen Hürden, die ein solches Investment unattraktiv machten. Im Laufe des Jahres soll das Investmentsteuerrecht angepasst werden, sodass offene Immobilienfonds bis zu 15% ihres Vermögens in erneuerbare Energien investieren können. Das verbessert die Diversifikation der Produkte und sollte sich belebend auf die Rendite auswirken.
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Sonja Knorr 
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