Änderungen haben Folgen für Restnutzungsdauer
Sowohl beim Ertragswertverfahren als auch beim Sachwertverfahren schlagen sich die Änderungen bezüglich der Restnutzungsdauer nieder. Für die Bestimmung des Alters eines Gebäudes wird das Jahr der Bezugsfertigkeit nicht berücksichtigt. Die Restnutzungsdauer beträgt in der Regel mindestens 30% der Gesamtnutzungsdauer. Eine höhere Restnutzungsdauer führt im Ergebnis zu einem höheren Steuerwert.
Regelungen zum Liegenschaftszins ändern sich
Geändert werden auch die Regelungen zum Liegenschaftszinssatz. Zwar wird auch weiterhin grundsätzlich auf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze abgestellt. Sind solche aber nicht vorhanden, gelten die gesetzlich festgelegten Zinssätze. Diese wurden zur Anpassung an die ImmoWertV abgesenkt und betragen für Mietwohngrundstücke künftig 3,5% (statt 5%), für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50% künftig 4,5% (statt 5,5%), bei höhrem gewerblichen Anteil 5% (statt 6%) und bei Geschäftsgrundstücken 6% (statt 6,5%). Damit steigt der Vervielfältiger für die Berechnung des Gebäudereinertrags. In Kombination mit der ebenfalls angehobenen Restnutzungsdauer führt dies zu einem deutlich niedrigeren Abzugsposten und im Ergebnis zu einem höheren bei der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer anzusetzenden Wert.
Neuregelung beim Ansatz der Bewirtschaftungskosten
Änderungen ergeben sich im Rahmen des Ertragswertverfahrens ferner beim Ansatz der Bewirtschaftungskosten. Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten in Abzug gebracht. Während bislang die Bewirtschaftungskosten nach Erfahrungssätzen der Gutachterausschüsse, oder, falls solche nicht vorhanden waren, die pauschalierten Bewirtschaftungskosten anzusetzen waren, sind nun stets die an den Bewertungsstichtag angepassten Bewirtschaftungskosten aus Anlage 23 anzusetzen. Statt eines prozentualen Anteils an der Jahresmiete sind demnach künftig fixe Beträge, u. a. je Wohnung 230 Euro oder je Garage 30 Euro anzusetzen und die Instandhaltungskosten werden mit 9 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und 68 Euro je Garage angesetzt (jeweils ohne Berücksichtigung der Wertsicherung). Damit steigt zum einen der Bearbeitungsaufwand, weil künftig die Anzahl der Wohnungen und die Wohnfläche zu berücksichtigen sind. Je nach Lage des Objekts kann dies bei teuren Innenstadtlagen zu einem ggf. zu geringen Abzugsbetrag, bei niedrigeren Mieten ggf. zu einem überhöhten Abzugsbetrag führen. Die Neuregelung wird durch eine Wertsicherungsklausel ergänzt, sodass die Fixbeträge entsprechend anzupassen sind. Diese Inflationsbereinigung ist zwar günstig für den Steuerpflichtigen, aber der ggf. zu geringe Betrag der Bewirtschaftungskosten wirkt sich nachteilig für ihn aus.
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Ulrike Specht 
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