Dr. Klein & Co. AG

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Keine Entspannung bei Bauzinsen absehbar

Die Inflation ist zuletzt stärker gesunken als vermutet. Doch bei den Baufinanzierungszinsen rechnet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, vorerst nicht mit einer Erholung. Vielmehr sieht er weiteres Aufwärtspotenzial - bis hin zur Marke von 5%.

Obwohl die Inflation im Dezember sowohl im Euro-Raum als auch in Deutschland stärker gesunken ist als erwartet und sich die Wirtschaft überraschend robust präsentiert, bleiben die Baufinanzierungszinsen unter Druck. So lautet die Einschätzung von Michael Neumann im aktuellen Zinskommentar. Der Vorstandsvorsitzende des Kreditvermittlers Dr. Klein rechnet nicht damit, dass die Bauzinsen demnächst nachgeben.

Denn selbst wenn die Inflation ihren Höhepunkt bereits hinter sich haben sollte, verharrt sie auf einem hohen Niveau weit über der Zielmarke von 2%. Der leichte Rückgang sei zum Teil auf staatliche Maßnahmen zur Entlastung von Verbrauchern und Industrie angesichts hoher Energiekosten zurückzuführen, so Neumann. Zudem ufere die Kerninflation – bereinigt um schwankungsanfällige Güter wie Energie und Nahrungsmittel – im Dezember aus auf eine Rekordhöhe von 5,2%. Auch für die nächsten Monate sieht Neumann wenig Chancen für sinkende Konditionen für Baufinanzierungen: „Ich rechne mit weiteren Zinsanstiegen im ersten Halbjahr und mit einem Zinsniveau von über 4%. Schwankungen können dabei immer wieder in Richtung 3% gehen, aber auch eine zeitweise 5 vor dem Komma will ich nicht ausschließen.“

Preisdruck auf Immobilien erhöht sich

Was den Immobilienmarkt angeht, gibt Neumann bis auf Weiteres keine Entwarnung für Kaufinteressenten. Bei einem vermutlich weiterhin leicht steigenden Zinsniveau finden Käufer vielerorts weiterhin hohe Quadratmeterpreise vor. „Der Preisdruck nimmt weiter zu – aber ich erwarte keinen Einbruch in der Fläche“, meint der Experte. In einigen Fällen gebe es aber bereits signifikante Rückgänge bei den tatsächlich gezahlten Immobilienpreisen, insbesondere in strukturschwachen Regionen, bei wenig energieeffizienten Objekten und bei ehemals überbewerteten Immobilien in begehrten Metropolvierteln.

Zurückhaltung bei Käufern

Die Nachfrage nach Immobilien bewegt sich unterhalb des Niveaus von 2022. Noch bestehe eine deutliche Kluft zwischen den Preisvorstellungen der Anbieter und den Möglichkeiten der Kaufinteressenten, so Neumann. Doch nicht immer übersteige der Immobilienerwerb die finanziellen Möglichkeiten von Interessenten. „Wir haben viele Kunden, die sich ihre Wunschimmobilie rein rechnerisch leisten könnten. Die Frage ist, ob sie sich das auch leisten wollen – und viele sind da im Moment zögerlich.“ lange Zeit bewegte sich die monatliche Finanzierungsrate bei bei vergleichbaren Immobilien ungefähr auf dem Niveau der aktuellen Mietzahlung. Nun müssen Immobilienkäufer für die Monatsrate bei der Finanzierung des Eigenheims wieder tiefer in die Tasche greifen. ist in den meisten Fällen ein höherer monatlicher Betrag notwendig. „Aktuell ist die Situation wieder ähnlich wie früher: Die Finanzierung einer Immobilie läuft nicht mehr nebenbei, sondern es muss in die Tilgung gespart werden. Das erfordert Disziplin – und ist gleichzeitig eine der besten und sichersten Arten der Altersvorsorge“, erklärt Michael Neumann. (tk)

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Immobilienmarkt 2023: Quo vadis und was ist Käufern zu raten?

Deutliche höhere Bauzinsen, ein Ende der Preisrallye bei Wohnimmobilien, die Inflation: 2022 war ein turbulentes Jahr für den Immobilienmarkt. Wohin entwickeln sich Zinsen und Preise 2023? Und sollten Käufer schnell zugreifen oder lieber abwarten? Das meinen Baufinanzierungsexperten.

Ein bewegtes Jahr für den Immobilienmarkt neigt sich dem Ende zu, das unter anderem geprägt war von rasant gestiegenen Baufinanzierungszinsen sowie in die Höhe geschnellter Baukosten. Bei Kaufinteressenten und angehenden Häuslebauern hat die Zinsentwicklung und nicht zuletzt die Inflation für Verunsicherung und Zurückhaltung gesorgt. Für viele ist der Traum vom Eigenheim in weite Ferne gerückt oder zumindest deutlich teurer geworden. Laut einer Umfrage des Vermittlers von Immobilienfinanzierungen Engel & Völkers Finance sagen über 60% der Bundesbürger, eine Immobilie ohne zusätzliches Kapital etwa in Form einer Erbschaft oder einer Schenkung nicht finanzieren zu können (AssCompact berichtete).

Zinsen dürften weiter anziehen

Nachdem sich die Bauzinsen nach einem zwischenzeitlichen Allzeithoch zuletzt wieder vorübergehend entspannt haben, stellt sich für viele Kaufinteressenten die Frage, ob sie schnell zugreifen sollten oder lieber abwarten. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, verweist vor dem Hintergrund der völlig neuen Marktsituation in einem Ausblick auf einen weiteren Zinsanstieg. Dies sei ein Argument, so Neumann, das für ein promptes Zugreifen beim richtigen Objekt spreche. Auch wenn es dem Experten zufolge derzeit schwer vorherzusagen sei, wie sich die Baufinanzierungszinsen konkret mittel- und langfristig entwickeln werden. „Die Baufinanzierungszinsen werden nicht wieder auf das extrem niedrige Niveau der letzten Jahre zurückfallen – die Zeiten des billigen Baugelds von einem Prozent oder weniger sind vorbei“, unterstreicht Neumann. „Im Gegenteil: Derzeit gehe ich davon aus, dass wir mit weiterhin steigenden Zinsen rechnen müssen. Der Bestzins für zehnjährige Zinsbindungen wird im Laufe des nächsten Jahres auf über 4% steigen“, so der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein weiter. So steile Anstiege wie 2022 seien aber nicht mehr zu erwarten.

Immobilienpreise geben nach – Chancen für Käufer?

Nachdem sich die Preise für Wohnimmobilien jahrelang nur in eine Richtung entwickelten – nämlich nach oben – ist diese Dynamik nun zum Erliegen gekommen. Nach Ansicht von Tomas Peeters, Vorstandsvorsitzender der Baufi24 Baufinanzierung AG und CEO der Bilthouse-Gruppe, verbessern sich 2023 die Argumente für einen Immobilienerwerb. „Für potenzielle Häuslebauer und Wohnungskäufer in spe haben sich die Perspektiven nach dem schockartigen Anstieg der Bauzinsen aber eindeutig wieder aufgehellt, wie die fallenden Immobilienpreise verdeutlichen“, meint Peeters. Perspektiven für Käufer sieht auch Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft des Vermittler privater Baufinanzierungen Interhyp: „Der Markt ist derzeit sehr volatil. Preisrückgänge, mehr Immobilien im Markt und Zinsdellen bieten Käuferinnen und Käufern neue Chancen.“ Zwischen Mai und November hätten die Preise von Wohnimmobilien in den deutschen Großstädten laut Peeters von 4% in Berlin bis zu 10% in Stuttgart nachgegeben.

Aber wohl kein Preisabfall in der Breite

Ein flächendeckender Preisrutsch sei Michael Neumann zufolge aber nicht zu erwarten, vielmehr werde sich der Markt 2023 kleinteiliger ausdifferenzieren. „Einige Lagen und Objekte bleiben stabil auf dem jetzigen Niveau oder werden nur geringfügig billiger. Bei anderen müssen die Verkäufer dagegen deutlich von ihren jetzigen Vorstellungen Abschied nehmen und sie zum Teil zu wesentlich geringeren Preisen anbieten“, sagt Neumann.

Immer mehr Menschen zieht es von den Großstädten ins Umland, wie unter anderem eine Auswertung des Wirtschafts- und Immobiliendatenanbieters empirica regio vor Kurzem zeigte (AssCompact berichtete). In den Speckgürteln sollte 2023 niemand auf einen Preisrutsch hoffen, warnt Neumann. Hier seien die eigenen vier Wände günstiger als in der Großstadt und wertstabil. Anders die Lage vermutlich im ländlichen Raum sein angesichts weiter Wege.

Käufer sollten Verhandlungsspielraum nutzen

„Auch wenn es 2023 keinen Preissturz geben wird – weder bei den Finanzierungskosten noch bei den Immobilienpreisen – werden wir günstigere Objekte am Markt sehen. Vor allem haben wir nun keinen Verkäufermarkt mehr. Ich rate Menschen, die 2023 eine Immobilie kaufen wollen, mutig in die Preisverhandlung zu gehen und den Spielraum auszuloten“, empfiehlt Michael Neumann. Das gelte vor allem für ältere Häuser oder sanierungsbedürftige Wohnungen oder für ländliche Lagen.

Der Mut könne sich auszahlen, meint Mirjam Mohr von Interhyp. Käufer sollten sich auf diese Gespräche gut vorbereiten und vorab am besten mit einem Experten sprechen. „So bekommen sie ein besseres Gefühl dafür, an welchen Punkten sie bei der Verhandlung ansetzen können“, so der Rat von Mohr. (tk)

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Bauzinsen entspannen sich, bleiben aber unter Druck

Seit Ende Oktober sind die Zinsen für Baufinanzierungen wieder leicht gesunken. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, lässt sich von einer Trendwende aber nicht sprechen. Nach einem ruhigen Jahresausklang könnten die Bauzinsen Anfang 2023 wieder anziehen.

Im November ist die Inflation leicht zurückgegangen und auch die Konjunkturdaten aus Deutschland präsentierten sich zuletzt besser als erwartet. Zudem wird erwartet, dass die Europäische Zentralbank (EZB) in ihrer Sitzung diese Woche einen etwas kleineren Zinsschritt vollziehen wird. Auf den Finanzmärkten und bei den Zinsen für Baufinanzierungen hat dies für eine leichte Entspannung gesorgt. Laut Dr. Klein beträgt der repräsentative Bestzins für ein zehnjähriges Darlehen 3,12% zum Stand 12.12.2022. Der diesjährige Höchstwert lag Ende Oktober 0,76 Prozentpunkte darüber.

Ruhiger Jahresausklang bei den Bauzinsen

Für die kommenden Wochen geht Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, nicht mehr von plötzlichen Zinssprüngen aus. „Bis Weihnachten dürfte bei den Bauzinsen etwas Ruhe einkehren. Die kommende Zinsanhebung der EZB ist in den Kreditkonditionen schon eingepreist und aktuell gibt es keine Signale für sehr deutliche Zinsanstiege“, so Neumann in seinem aktuellen Zinskommentar.

Entspannung wohl nur vorübergehend

Von einer generellen Trendwende kann nach Ansicht von Neumann aber noch nicht die Rede sein. Vielmehr würden die Bauzinsen unter Druck bleiben. „Wann die Inflation tatsächlich dauerhaft und vor allem deutlich runtergeht, ist noch nicht abzusehen. Wenn die Erwartungen bis weit ins nächste Jahr hoch bleiben – und davon gehe ich momentan aus –, muss die EZB in den ersten Monaten 2023 die Geldpolitik weiter straffen. Und dann ziehen auch die Zinsen für Immobilienfinanzierungen wieder an, führt Neumann weiter aus. Die Entspannung bei den Bauzinsen dürfte also nur vorübergehend sein und Teil von normalen Schwankungen. Michael Neumann erwartet auch in den kommenden Monaten eine Abfolge von Abwärts- und Aufwärtsbewegungen.

Deutlich schlechtere Bedingungen für Kaufinteressenten

Auch wenn die Bauzinsen zuletzt gesunken sind, kommt die Nachfrage nach Baufinanzierungen noch nicht wieder in Schwung. „Die Bedingungen für Kaufinteressenten haben sich massiv verschlechtert. Das Zinsniveau, das sich eigentlich nur wieder normalisiert hat, hat das jetzt deutlich gemacht“, sagt Neumann. Kaufinteressenten müssen deutlich mehr Eigenkapital aufbringen. Mit den Immobilienpreisen hätten sich laut Neumann auch die Erwerbsnebenkosten in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt. Zusätzlich hätten fast alle Bundesländer sukzessive ihre Grunderwerbsteuer von ursprünglich 3,5% auf teilweise 6,5% erhöht. Zudem setzen die Banken angesichts der Inflation andere Lebenshaltungs- und Bewirtschaftungspauschalen an und senken zum Teil den maximalen Beleihungswert. „Für viele Normalverdiener ist es unter den aktuellen Bedingungen nicht oder nur schwer möglich, die eigene Immobilie zu finanzieren, meint der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. Er appelliert an die Politik: „Wir brauchen dringend eine Förderung für den Ersterwerb von Wohneigentum und Programme, die jungen Familien helfen.“ (tk)

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Auf und Ab bei den Bauzinsen

Bei den Bauzinsen sind derzeit erhebliche Schwankungen zu beobachten. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein, rechnet auch in den kommenden Monaten mit stärkeren Auf- und Abwärtsbewegungen. Die Zinsen könnten tendenziell weiter steigen.

In den vergangenen Wochen zeigten sich die Zinsen für Baufinanzierungen sehr volatil. Als Ursache für die Schwankungen nennt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein, die extreme Unsicherheit an den Märkten. „Jede Meldung zur Entwicklung der Inflation, zu Wirtschaftsdaten und zur Strategie der Zentralbanken kann deutliche Zinsbewegungen auslösen“, erklärt Neumann.

In Erwartung der deutlichen Leitzinsanhebung der Europäischen Zentralbank im Oktober seien die Baufinanzierungszinsen zuvor stark nach oben geklettert. Innerhalb von zwei Wochen waren sie um rund 0,6 Prozentpunkte gestiegen. In der Annahme, dass sei es mit den deutlichen Zinsschritten erst einmal gewesen, gaben die Zinsen anschließend nach. Die Ankündigung von EZB-Chefin Christine Lagarde, auch künftig konsequent gegen die Inflation vorzugehen, habe die Zinsen wieder steigen lassen. Zinsdämpfend wirke dagegen die Annahme, dass die Inflation in den USA ihren Höhepunkt erreicht haben könnte, sowie rückläufige Preise für Strom und Gas.

Geht es mit dem Zick-Zack-Kurs der Bauzinsen 2023 weiter?

Aktuell liegt der repräsentative Bestzins von Dr. Klein bei 3,52% (Stand: 21.11.2022) und bewegt sich damit rund 0,3 Prozentpunkte unter dem Niveau vom Oktober. Für die verbleibenden Wochen des Jahres 2022 rechnet Michael Neumann nicht mit signifikanten oder nachhaltigen Veränderungen. Doch tendenziell sei ein weiterer Anstieg möglich. „Dass die Bauzinsen im ersten Halbjahr 2023 weiter ansteigen, ist wahrscheinlich“, so die Prognose von Neumann. Seiner Einschätzung nach dürfte sich die Inflation in den kommenden Monaten auf hohem Niveau verfestigen und der EZB keinen Anlass geben, Entspannungssignale zu senden. „Wenn die EZB mit ihrer Kommunikation den Boden bereitet für deutlichere Zinsschritte als sie heute erwartet werden, dürfte das die Zinsen wieder unter Druck setzen“, sagt Neumann weiter. Die Geschwindigkeit der Zinserhöhungen dürfte sich vermutlich verlangsamen und sehr große Zinsschritte würden seltener.

Verunsicherte Käufer mit erhöhtem Beratungsbedarf

Aufgrund der aktuellen Zinssituation erwartet der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein einen erhöhten Beratungsbedarf bei Baufinanzierungen. Denn bei den Kunden herrscht Unsicherheit – auch was das Thema Nebenkosten angeht angesichts herrsche Unsicherheit. Es stellt sich die Frage, wie es mit den Energiepreisen weitergeht und welche Modernisierungen in die Finanzierung aufgenommen werden können. (tk)

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Baufinanzierung: Deutlicher Rückgang der Kreditsummen

Das steigende Zinsniveau hat weiter Auswirkungen auf die Finanzierungen. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, ist die durchschnittliche Darlehenssumme im Oktober auf 277.000 Euro gesunken. Zu Beginn des Jahres lag sie noch bei bei 317.000 Euro.

Der Monat Oktober zeichne sich gleich in verschiedener Hinsicht als Rekordmonat aus, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Wie der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) zeigt, hat die sogenannte Standardrate im Oktober die Marke von 1.500 Euro geknackt. Somit hat sie innerhalb eines Monats um mehr als 110 Euro zugelegt, in den vergangenen sechs Monaten sogar um mehr als 400 Euro. Die Standardrate bezieht sich auf die Musterrechnung für Baufinanzierungen mit den Parametern von 300.000 Euro Darlehenssumme, 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf sowie zehn Jahren Zinsbindung. Vergleicht man die Rate mit den Vorjahreswerten, wird die rasante Dynamik im Bereich Finanzierung im Jahr 2022 deutlich: Betrug die Standardrate im Oktober 2021 noch 810 Euro, hat sich die Summe mit 1.505 Euro nahezu verdoppelt.

Durchschnittliche Darlehenshöhe deutlich gesunken

Auch was die durchschnittliche Darlehenshöhe angeht, berichtet Michael Neumann von einem Wert, der ins Auge falle: Infolge der veränderten Bedingungen auf dem Finanzierungsmarkt ist ein deutlicher Rückgang der aufgenommenen Kreditsummen zu beobachten. So haben Kaufwillige im Oktober ihre Darlehenshöhe auf durchschnittlich 277.000 Euro zurückgeschraubt. Zu Beginn des Jahres lag die Durchschnittssumme noch bei 317.000 Euro.

Tilgungssatz bei 2%

Wie die Darlehenshöhe ist in den vergangenen Monaten auch der anfängliche Tilgungssatz kontinuierlich gesunken. Laut Michael Neumann wurden Erst- und Anschlussfinanzierungen im Oktober durchschnittlich mit einer Anfangstilgung von exakt 2% beauftragt – und liegen somit genau an der Grenze des empfohlenen Wertes zwischen 2% und 3%. Mit einer niedrigen Tilgung wollen viele Kreditnehmer ihre Baufinanzierung noch bezahlbar halten. Wer niedriger tilgt, braucht aber länger, um das Darlehen abzubezahlen. Bei einer geringen Tilgung bleibe zudem die Restschuld, die nach Rückzahlung der Erstfinanzierung offen ist, auf einem hohen Niveau – und mit ihr das Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung, wie der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein unterstreicht.

Zinsbindung nimmt wieder zu

Im Oktober wählen wieder mehr Kreditnehmer eine längere Zinsbindung. Im Schnitt lassen sich Kaufwillige ihren Zins für einen Zeitraum von 13 Jahren und zwei Monaten festschreiben. Seit Februar dieses Jahres gab es Michael Neumann zufolge eine deutliche Tendenz zu einer kürzeren Festschreibung der Zinsbindung. Nun weist der Trend erstmals wieder hin zu einer längeren Zinsbindung.

Beleihungsauslauf weiter rückläufig

Weiter nach unten geht es auch im Oktober mit dem fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert der Immobilien. Der Beleihungsauslauf verringert sich minimal von 80,71% im September auf 80,68%, das heißt aber auch, dass das eingesetzte Eigenkapital der Bau- und Kaufwilligen weiterhin sehr hoch ist.

Nachfrage nach Forward-Darlehen sinkt weiter

Bei den Forward-Darlehen geht die Nachfrage auch im Oktober weiter zurück auf 3,97% – innerhalb eines Monats um mehr als einen ganzen Prozentpunkt. Bei den KfW-Darlehen war im vergangenen Monat wieder ein leichter Aufwind: Sie kommen auf einen Anteil von insgesamt 3,32%, gegenüber dem Vorjahresmonat (5,11%) bewegt sich ihre Nachfrage aber immer noch auf einem niedrigen Niveau. (tk)

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Über 90% der jungen Menschen möchten ein Eigenheim

Trotz der unsicheren Krisenzeiten wünschen sich junge Leute ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung. Dies geht aus einer Umfrage des Kreditvermittlers Dr. Klein hervor. Demnach wollen 92% der unter 30-Jährigen eine eigene Immobilie kaufen – vor allem aus emotionalen Motiven.

Sind die eigenen vier Wände in Zeiten von Krieg und Krisen bei jungen Menschen noch ein Thema? Einer repräsentativen Umfrage des Kreditvermittlers Dr. Klein zufolge ja. So möchten 92% der 18- bis 29-Jährigen eine eigene Immobilie kaufen. 60% der jungen Leute haben sich bereits konkret mit dem Kauf befasst – und haben konkrete Vorstellungen. So möchte über die Hälfte der Befragten selbst darin wohnen, rund ein Drittel plant eine Kombination aus Eigennutzung und Vermietung. 15% fasst die eigene Immobilie als reines Mietobjekt ins Auge.

Wer selbst im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung leben möchte, für den zählt besonders das schöne Lebensgefühl in der eigenen Immobilie (89%) und die Möglichkeit, die eigenen vier Wände selbst gestalten zu können (88%). Für diejenigen, die eine Immobilie zur Vermietung kaufen würden, rangiert ein dauerhaftes Zusatzeinkommen an erster Stelle (88%).

Junge Kaufinteressenten geben sich abwartend

Laut der Umfrage von Dr. Klein ist ein zeitnaher Kauf für die meisten Interessierten allerdings kein Thema. 53% der jungen Menschen wollen noch mindestens fünf Jahre warten. Als Gründe werden insbesondere die Inflation und die aktuell hohen Lebenshaltungskosten genannt sowie den gestiegenen Zinsen. Manchen ist auch die weltpolitische Lage derzeit zu unsicher.

„Es ist eine Reise, auf die man sich begibt. Die Wunschimmobilie ist meist nicht von heute auf morgen gefunden“, sagt Dorothee Stattrop, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Krefeld. Es zeige sich auch in der Praxis, dass Immobilienkauf ein Thema ist, das Zeit brauche.

Gesunkene Nachfrage eröffnet Chancen

Immobiliensuchende können von der veränderten Marktlage aber auch profitieren. „Aktuell ist die Nachfrage nicht so hoch und daher die Konkurrenz bei Besichtigungen kleiner. Es gibt dadurch wieder mehr Verhandlungsspielraum bei den Preisen“, so Stattrop.

Für 8% ist Eigenheim kein Thema

Die 8% der Befragten, für die eine Eigenheim nicht in Frage kommt, führen finanzielle Gründe an: Rund zwei Drittel sagen, sich weder jetzt noch in Zukunft eine Immobilie leisten zu können. Für über die Hälfte stellt eine Immobilie einen finanziellen Klotz am Bein dar und 59% der Befragten hält Mieten einfach für flexibler.

Finanzierung als wichtigster Punkt

Die wichtigste Frage für alle jungen Leute, die sich ein Eigenheim wünschen, ist die der Finanzierung. Laut Dr. Klein haben sich drei Viertel der Umfrageteilnehmenden bereits damit auseinandergesetzt, ob sie sich eine Immobilie leisten können. Erst an zweiter Stelle steht die Frage nach der Lage und dem Wohnort. „So früh wie möglich sollte die Frage beantwortet werden: Was kann und will ich mir leisten? Darauf baut der Finanzierungsrahmen auf“; betont die Spezialistin Stattrop. Sie empfiehlt: „Wenn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden aufkommt, sollte die Differenz zwischen geplanter Monatsrate und Miete beiseitegelegt und angespart werden. So bekommt man ein Gefühl, ob die Finanzierung im Alltag gut zu stemmen ist.“ (tk)

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Baufinanzierung: Tiefstand bei Tilgungen

Die gestiegenen Kosten für ein Eigenheim hinterlassen Spuren bei den Finanzierungen. So sinkt der anfängliche Tilgungssatz kontinuierlich und bewegt sich im September in die Nähe der Marke von 2%. Dies zeigen aktuelle Daten des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein.

Die inzwischen höheren Kosten für die eigenen vier Wände machen sich bei den Finanzierungen bemerkbar. Während die Tilgungsrate kontinuierlich sinkt, steigt die durchschnittliche monatliche Rate für eine Finanzierung. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, näherte sich der anfängliche Tilgungssatz bei Erst- sowie Anschlussfinanzierungen im September von oben der 2%-Marke. Dies geht aus dem aktuellen Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) hervor.

Um sich trotz steigender Bauzinsen den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können, entscheiden sich Finanzierungskunden für einen niedrigen Tilgungssatz, um die monatliche Rate möglichst niedrig zu halten.

Gemeinhin empfohlen wird eine anfängliche Tilgung zwischen 2% und 3%. Allerdings würden Kreditinstitute Michael Neumann zufolge derzeit wieder vermehrt Anfangstilgungen von 1% anbieten. Kaufwillige, die mit einer niedrigen Tilgung in ihre Finanzierung starten, könnten als Ergänzung auf Sondertilgungen setzen, um flexibel zu bleiben.

Durchschnittliche monatliche Finanzierungsrate auf neuem Jahreshoch

Was die Dr.-Klein-Standardrate angeht, berichtet Michael Neumann für September von einem neuen Hoch, nachdem im August ein leichter Rückgang zu verzeichnen war. Die Standardrate zeigt die durchschnittliche monatliche Rate für ein Darlehen von 300.000 Euro mit 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung. Im September erreichte die Standardrate ein neues Jahreshoch von 1.393 Euro. Gegenüber dem Vorjahresmonat bedeutet dies eine Erhöhung um 603 Euro.

Schwankungen bei Zinsbindung

Bei der durchschnittlichen Zinsbindung ist in den vergangenen Monaten ein leichtes Auf und Ab zu beobachten. Für September war laut Michael Neumann eine vorsichtige Erhöhung erkennbar. Immobilienkäufer sicherten sich den ihnen angebotenen Zinssatz für knapp 13 Jahre und damit 3,5 Monate weniger als vor einem Jahr.

Niedrigere Darlehenshöhe

Ein Rückgang war im September bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe zu verzeichnen. Kaufwillige haben bei den Banken eine Baufinanzierung von rund 286.000 Euro aufgenommen. Im Vormonat betrug die Durchschnittssumme der Darlehen noch 299.000 Euro.

Beleihungsauslauf verringert sich

Der Beleihungsauflauf ging von August auf September um rund 0,6% zurück. Mit insgesamt 80,71% bewegte er sich deutlich unter dem Vorjahreswert, der sich bei 84,25% einpendelte.

Weniger Forward-Darlehen

Der Anteil von Forward-Darlehen verringerte sich im September um fast einen Prozentpunkt auf 5,14. Auch KfW-Kredite wurden Michael Neumann zufolge zuletzt wenig genutzt: Im September lag deren Anteil am gesamten Baufinanzierungsvolumen bei lediglich 2,63%. Im Vorjahresmonat waren es noch 5,33%. (tk)

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Baufinanzierung: Darlehenssummen steigen wieder

Aufgrund der Zinsdelle leihen sich Immobilienkäufer und Bauherren wieder mehr Geld von der Bank. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, erhöhte sich die durchschnittliche Darlehenshöhe im August im Vergleich zum Vormonat um 11.000 Euro auf 299.000 Euro.

Erstmals seit Jahresbeginn sind die Bauzinsen zuletzt vorübergehend wieder gesunken. Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer nutzten dies, um sich wieder höhere Beträge von der Bank zu leihen. Die durchschnittliche Darlehenshöhe legte im August um 11.000 Euro gegenüber dem Vormonat auf 299.000 Euro zu. Dies berichtet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB).

Wie viel günstiger Baugeld im August war, zeigt die Standardrate von Dr. Klein. Im August betrug die Rate – berechnet für ein Darlehen über 300.000 Euro mit 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf – insgesamt 1.275 Euro. Das sind 58 Euro weniger als noch im Juli. Vor einem Jahr fiel für ein Darlehen dieser Größenordnung noch eine Rate von 788 Euro an – knapp 62% weniger als jetzt.

Zinsbindung und Tilgung sinken weiter

Seit Februar wird die durchschnittliche Zinsbindung fortwährend kürzer. Mit zwölf Jahren und rund zehn Monaten sichern sich Darlehensnehmer ihren Zinssatz im August für einen deutlich kürzeren Zeitraum als im Vorjahr. Im August 2021 war die Zinsbindung noch rund sechs Monate länger.

Für den Traum vom Eigenheim entscheiden sich Darlehensnehmer laut Michael Neumann vermehrt für eine niedrigere Tilgung. Im August geht die durchschnittliche Tilgung auf 2,19% zurück. Gegenüber dem Jahresanfang zeigt sich eine Differenz von knapp 0,5 Prozentpunkten.

Keine Veränderung bei Beleihungsauslauf

Trotz höherer Darlehenssummen bleibt der Beleihungsauslauf im August konstant bei 81,33%. Michael Neumann zufolge bringen Käufer also relativ viel Eigenkapital in die Finanzierung ein. Vor einem Jahr betrug der durchschnittliche Beleihungsauslauf 84,56%.

Nachfrage nach Forward-Darlehen zieht leicht an

Die Nachfrage nach Forward-Darlehen hat im August leicht zugenommen. Ihr Anteil stieg um 0,11% im Vergleich zum Juli auf jetzt 6,01%. Der Anteil von KfW-Darlehen ist mit 2,62% eher gering. Im Juli war er noch etwas höher mit 3,15%. (tk)

Baufinanzierung: Zinsbindung und Tilgung sinken

Aufgrund der gestiegenen Bauzinsen entscheiden sich Kunden bei der Finanzierung ihrer Immobilie für eine kürzere Zinsbindung und eine niedrigere Anfangstilgung, wie aktuelle Daten des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein für Juli zeigen. Auch die Kreditsumme nimmt weiter ab.

Die gestiegenen Kosten für das Eigenheim hinterlassen Spuren bei den Finanzierungen. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, wählten Darlehensnehmer im Juli kürzere Vertragslaufzeiten und eine geringere Anfangstilgung. Wie der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) zeigt, ist die durchschnittliche Zinsbindung für Immobiliendarlehen erstmals seit Anfang 2016 wieder unter die Marke von 13 Jahren gesunken: Im Juli sicherten sich Immobilienkäufer und Bauherren die Zinsen für rund zwölf Jahre und zehn Monate. Bereits in den Monaten zuvor war die Entwicklung hin zu einer kürzeren Zinsbindung zu beobachten. Im Februar betrug die Zinsbindung im Schnitt noch knapp über 14 Jahre.

Niedrigere Anfangstilgung

Neben diesem Hebel, um die monatliche Rate der Finanzierung zu verringern, setzen Kunden alternativ auf eine niedrigere anfängliche Tilgung. Wie Michael Neumann weiter mitteilt, hat sich die Anfangstilgung seit Februar von 2,74 auf 2% im Juli verringert.

Kreditsumme geht weiter zurück

Außerdem versuchen Käufer und Bauherren, bei der Darlehenshöhe die gestiegenen Kosten auszugleichen und leihen sich weniger Geld von der Bank. Betrug die durchschnittliche Kreditsumme im Dezember 2021 noch 319.000 Euro, liegt sie im Juli bei 288.000 Euro – rund 30.000 Euro weniger. In sinkenden Immobilienpreisen sieht der Vorstandsvorsitzende der Dr. Klein Privatkunden AG nicht die Ursache für diese Abwärtsbewegung. Eher seien Ausweichtendenzen hin zu kostengünstigeren Lösungen zu beobachten, so Neumann: statt eines eigenen Bauvorhabens der Kauf einer Bestandsimmobilie, statt der Wunschlage eine weniger zentrale Gegend.

Standardrate nimmt zu

Auch wenn die Zinsen für Baufinanzierungen wieder unter die Marke von 2,5% (Bestzins: 2,42% zum Stand 10.08.2022) gesunken sind, so legt die Standardrate im Vergleich zum Juni im Juli aber nochmals um 40 Euro auf 1.333 Euro zu. Gegenüber dem Vorjahresmonat sind es sogar 545 Euro mehr. Diese Rate ist berechnet für ein Darlehen über 300.000 Euro mit 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf.

Auch beim Beleihungsauslauf geht es leicht nach oben

Eine leichte Aufwärtsentwicklung ist den Zahlen von Dr. Klein zufolge auch beim Beleihungsauslauf zu beobachten: Der fremdfinanzierte Anteil am Immobilienwert betrug im Juli 81,33%. Im Juni waren es 80,16%. Trotz des derzeitigen finanziellen Drucks lasse das auf eine hohe Sicherheitsorientierung der Darlehensnehmer schließen und auf einen signifikanten Eigenkapitaleinsatz, wie Neumann weiter ausführt.

Forward-Darlehen: Boom erst einmal vorüber

Als es mit dem rasanten Zinsanstieg zu Jahresbeginn losging, zog die Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen rapide an. Neben der Option, kostenfrei umzuschulden – möglich nach 10,5 Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens – waren auch Forward-Darlehen gefragt. Im Februar lag der Anteil von Forward-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen bei rund 11,5%. In den Folgemonaten sank er auf knapp 10% und im Juli betrug der Anteil nur noch 5,9%. So hoch war der Anteil in etwa Ende des vergangenen Jahres. (tk)

Konditionen und Service: Diese Direkt-Baufinanzierer punkten

Das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) hat Direkt-Baufinanzierer in Sachen Service und Konditionen beleuchtet. Die Branche schneidet insgesamt gut ab, Verbesserungsbedarf sehen die Tester allerdings vor allem beim Service per E-Mail. Drei Unternehmen erhalten die Note „sehr gut“.

Im Rahmen der Studie hat das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) elf Baufinanzierer unter die Lupe genommen, darunter sechs Online-Vermittler von Baufinanzierungskrediten sowie fünf Direktbanken. Der Service der Unternehmen wurde inform von verdeckten Telefon- und E-Mail-Tests, Prüfungen der Internetauftritte sowie einer Analyse der Websites ermittelt. Außerdem erfolgte eine Auswertung der Konditionen. Auf Grundlage offizieller Unternehmensangaben wurden die Effektivzinssätze und Leistungen in den Kategorien Sofortfinanzierung, Forwardfinanzierung und Volltilgerdarlehen vergleichend bewertet. (Datenstand: 01.06.2022).

Branche schneidet insgesamt gut ab

In Sachen Service und Konditionen schneidet die Branche insgesamt mit einem guten Ergebnis ab. Drei Direkt-Baufinanzierern bescheinigt DISQ das Qualitätsurteil „sehr gut“, vier erhalten die Note „gut“. Zwei weitere Anbieter kommen auf ein befriedigendes Gesamtergebnis, während eine Direktbank nur mangelhaft abschneidet. Hier sprechen die Tester von „massiven Servicedefiziten“.

Unterschiede bei Konditionen

Im Vergleich zur Vorstudie 2020 haben sich die durchschnittlichen Effektivzinsen in allen sieben analysierten Produkt- und Laufzeitszenarien um bis zu 2,21 Prozentpunkte erhöht. Laut DISQ beträgt die Spanne zwischen dem teuersten und günstigsten Angebot bei einer Sofortfinanzierung mit fünfjähriger Laufzeit satte 0,47 Prozentpunkte.

Um sich vor weiter steigenden Zinsen zu schützen, können auch langfristige Forwardfinanzierungen abgeschlossen werden. Bei sieben Anbietern sind diese bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus möglich.

Luft nach oben vor allem beim Service per E-Mail

Nicht überzeugen können die Anbieter beim Service per E-Mail. Im Test gab es bei 29% der E-Mail-Anfragen keine Antwort. An den Hotlines stellen die Berater ihre Fachkenntnis unter Beweis, doch den Testern zufolge sind die Auskünfte teilweise nicht vollständig. Besser steht es in puncto Online-Service. Hier kommen die Baufinanzierer auf ein gutes Urteil, auch wenn nicht alle Internetauftritte über einen Online-Rechner verfügen. Für den Service vergeben die Tester den untersuchten Direkt-Baufinanzierern die Noten sehr gut bis mangelhaft.

„Eine entscheidende Bedeutung kommt einem Vergleich zu, der über Wohl und Wehe des geplanten Immobilienkaufs entscheiden kann. Erfreulich ist, dass die Anbieter mit den attraktivsten Konditionen fast ausnahmslos auch in puncto Service top sind“ erklärt Markus Hamer, Geschäftsführer des DISQ.

Diese Direkt-Baufinanzierer punkten mit Konditionen und Service

Testsieger der Studie mit dem Qualitätsurteil „sehr gut“ ist Interhyp. Den Testern zufolge punktet das Unternehmen mit dem besten Service: E-Mails werden bedarfsgerecht beantwortet und mit Mehrwert für die Kunden. Am Telefon würden die Mitarbeiter kompetent, souverän und freundlich beraten, wie es in der Studie weiter heißt. Auch der Online-Service erziele unter anderem aufgrund der sehr positiven Nutzerbewertungen ein gutes Ergebnis. Bei den Konditionen weist Interhyp in allen untersuchten Produktbereichen niedrige Effektivzinssätze auf.

Auf dem 2. Platz rangiert ebenfalls mit dem Qualitätsurteil „sehr gut“ Dr. Klein. Das Unternehmen hat in Sachen Konditionen die Nase vorn. Gleich bei vier von sieben Testszenarien seien die Zinsen (mit) am günstigsten, so die Tester. Außerdem werde eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit von durchschnittlich zehn Monaten angeboten. Überzeugen kann Dr. Klein auch mit seinen Serviceleistungen überzeugen. Im Vergleich der Anbieter führend ist laut DISC der Online-Service, etwa dank des sehr hohen Informationswertes des Internetauftritts.

Auf Rang 3 landet Check24, ebenfalls mit dem Qualitätsurteil „sehr gut“. Der Service überzeugt in allen Bereichen und ist insgesamt der zweitbeste aller untersuchten Unternehmen. Zudem biete Check24 attraktive Konditionen, vor allem im Bereich Sofortfinanzierung.

Weitere Direkt-Baufinanzierer im Test (alphabetisch): 1822direkt, Accedo, Comdirect, Consorsbank, DKB Deutsche Kreditbank, DTW Immobilienfinanzierung, ING und Planethome. (tk)

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