Der beste Europa-Fonds für Privatanleger ist in diesem Jahr der grundbesitz europa mit AA-. Der Fonds schnitt vor allem bei der Bewertung des Immobilienportfolios sehr gut ab. Insbesondere bei den Kriterien Objektalter, Länderrisiko und Fondsmanagement konnte der Fonds die Scope Analysten überzeugen. Der beste global investierende Fonds für Privatinvestoren ist der Deka-ImmobilienGlobal mit A-. Insbesondere die hohe Vermietungsquote wurde positiv bewertet. Auch beim Länderrisiko und bei den Objektgrößen erzielte der Fonds überdurchschnittliche Ergebnisse. Der beste Fonds für institutionelle Investoren ist mit einem AA Rating der WestInvest ImmoValue. Bei den Vermietungsparametern (Mietvertragslaufzeiten, Single- Tenant, Overrent-Risiko, Vermietungsquote) erzielte der Fonds das zweitbeste Ergebnis überhaupt.
Scope berücksichtigt bei der Analyse alle Risikofaktoren Offener Immobilienfonds. Den größten Einfluss auf das Rating haben Risiken, die aus dem Immobilienportfolio resultieren – zum Beispiel: Mietvertragsausläufe, Objektalter und Länderrisiken. Daneben werden die Finanzstruktur und die Liquidität der Fonds analysiert.
Nachhaltigkeit als neuer Rating-Bestandteil
Scope hat in diesem Jahr zum ersten Mal ein eigenes Rating-Panel für Nachhaltigkeitsaspekte eingeführt. Es fließt mit einer Gewichtung von 10% in die Gesamtwertung ein. Die Scope Analysten bewerten neben der Nachhaltigkeitsstrategie und ihrer organisatorischen Verankerung vor allem die Ausrichtung des Immobilienportfolios. Die Fonds, die im Nachhaltigkeits-Panel am besten abschneiden, sind der WestInvest ImmoValue, der WestInvest InterSelect und der grundbesitz global.
Vermietungsquoten im Durchschnitt stabil
Die Vermietungsquote ist eine der wichtigsten Kennzahlen Offener Immobilienfonds. Der gewichtete Durchschnitt der von Scope bewerteten Fonds liegt bei 92,4%. Das Spektrum reicht von 98,4% (WestInvest ImmoValue) bis 83,8% (UBS (D) Euroinvest Immobilien). Die größte Verbesserung gegenüber dem Vorjahr konnte der UniImmo: Global erreichen. Er steigerte seine Vermietungsquote um 1,2 Prozentpunkte. Aufgrund weiterhin schwieriger Vermietungsmärkte in zahlreichen Metropolen und nur geringem Wirtschaftswachstum vor allem in Europa erwartet Scope mittelfristig nur stabile bis leicht sinkende Vermietungsquoten.
Die Liquiditätsquoten der aktiven offenen Immobilienfonds befinden sich auf hohem Niveau. Der gewichtete Durchschnitt der von Scope bewerteten Fonds liegt bei 21,6%. Das Spektrum (Stichtag 31.12.2012) reicht von 5,2% (SEB ImmoPortfolio Target Return Fund) bis 33,8% (grundbesitz europa). Nach Ansicht der Scope Analysten werden die Fonds im Durchschnitt dieses Niveau mittelfristig halten. Wesentliche Gründe dafür sind die weiterhin vergleichsweise hohen Netto-Mittelzuflüsse und der Mangel an attraktiven Investitionsobjekten.
Die Kreditquoten Offener Immobilienfonds nehmen konstant ab. Der gewichtete Durchschnitt der von Scope bewerteten Fonds liegt bei 21,5% (Stand 31.12.2012). Das Spektrum reicht dabei von 48,0% (SEB ImmoPortfolio Target Return Fund) bis 12,2% (UniImmo: Deutschland). Scope erwartet ein weiteres Absinken der Kreditquoten. Der Grund: Bis 2015 müssen alle Fonds eine maximale Kreditquote von 30% einhalten. Derzeit liegen noch sechs der betrachteten Fonds über dieser Grenze.
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