Scope hat 22 in Deutschland zum Vertrieb zugelassene offene Immobilienfonds unter die Lupe genommen und die Ratings aktualisiert. Ein Fonds konnte sein Rating verbessern, elf Fonds wurden herabgestuft. Bei neun Fonds blieb das Urteil unverändert, darunter die fünf Schwergewichte mit mehr als zehn Mrd. Euro Vermögen. Ein weiterer Fonds wurde bereits im Februar herabgestuft. Als Grund für die Abwertungen nennen die Experten der Ratingagentur die gesunkene Renditen sowie die im herausfordernden Marktumfeld gestiegenen Risikoparameter.
Nettomittelabflüsse für 2024 erwartet
Die Zuflüsse in offene Immobilienfonds haben 2023 merklich abgenommen. Per Saldo sammelten die Produkte im vergangenen Jahr 0,5 Mrd. Euro ein. 2022 waren es noch 4,2 Mrd. Euro, 2019 sogar mehr als 10 Mrd. Euro. Wie Scope bereits vor Kurzem angekündigt hat, ist für 2024 für die Branche erstmals seit 17 Jahren mit Nettomittelabflüssen zu rechnen. Im ersten Quartal 2024 lagen die Abflüsse bereits 0,9 Mrd. Euro. Den Höhepunkt der Abflüsse für das laufende Jahr erwartet Scope im dritten Quartal.
Zum Stichtag Ende April hielten die Fonds laut Scope flüssige Mittel im Umfang von knapp 17 Mrd. Euro. Gemessen am Fondsvermögen bedeutet dies eine Liquiditätsquote von 14,5%. Somit bewegen sich die Fonds auf einem vergleichbaren Niveau wie in den drei Jahren zuvor (2021: 14,9%, 2022: 14,0%; 2023: 14,9%) – und zugleich über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität von 5%.
Objektverkäufe notwendig
Wie es im Marktbericht von Scope weiter heißt, sind die Anbieter offener Immobilienfonds derzeit mit mehr Anteilsrückgaben konfrontiert. Diese Auszahlungen an die Anleger werden 2024 zulasten der Liquidität gehen. Um die Liquiditätsquoten nicht zu stark absinken zu lassen, sind bei vielen Fonds Objektverkäufe notwendig. Laut Scope hätten einige Fonds bereits in den Jahren 2022 und 2023 Immobilien zugunsten der Liquidität verkaufen können. Auch wenn einzelne Rücknahmeaussetzungen künftig nicht auszuschließen sind, dürfte die überwiegende Zahl der Fonds 2024 die Mittelabflüsse aus ihren Cash-Beständen stemmen können, so die Einschätzung der Experten.
Leicht negative Renditen 2024
Die insgesamt 22 von Scope bewerteten offenen Immobilienfonds erzielten 2023 eine durchschnittliche Einjahres-Performance (BVI) von 1,2%. Die Spannweite reicht von –10% und +3%. Per Ende April 2024 hat sich die Einjahres-Performance auf 0,5% verringert, die Spannweite geht von –12% bis +3%. Für 2024 geht Scope von weiter sinkenden, im Branchenmittel sogar leicht negativen Renditen aus. Ausschlaggebend für diese Entwicklung sind vor allem negative Wertänderungsrenditen. Die Renditen aus der Vermietung und der von den Fonds gehaltenen Liquidität steigen zwar, doch Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios drücken das Gesamtergebnis der Fonds spürbar.
Offene Immobilienfonds büßen an Attraktivität ein
Die gesunkenen Renditen lassen die Attraktivität der offenen Immobilienfonds im Vergleich zu Alternativanlagen abnehmen, was wiederum die Aussichten auf Mittelzuflüsse eintrübt. Zwar werden auch für festverzinsliche Anlagen sinkende Renditen im Jahresverlauf erwartet, der Renditevorsprung gegenüber Immobilienfonds dürfte aber zumindest bis Jahresende fortbestehen.
Doch wie die Experten von Scope weiter ausführen, bewegen sich die Ausschüttungen der Fonds aufgrund der guten Mietmärkte weiterhin auf hohem Niveau. Im jeweils letzten abgeschlossenen Geschäftsjahr war bei den 22 bewerteten Fonds eine Ausschüttungsrendite von 1,8% zu verzeichnen. Zudem haben die Fonds je nach Investmentstrategie über Teilfreistellungsquoten von 60% bzw. 80%. Dies sorgt dafür, dass sich die Renditen in der Nachsteuerbetrachtung und damit die Wettbewerbsposition der Fondsgattung grundsätzlich verbessern.
Erweiterte Möglichkeiten für Investitionen in erneuerbare Energien
Sofern es keine weiteren Verwerfungen am Immobilienmarkt gibt, geht Scope für das Jahr 2025 davon aus, dass die Renditen wieder steigen könnten. Mit besseren Renditeerwartungen dürften sich auch wieder relevante Zuflüsse verzeichnen lassen.
Als positiv führen die Experten von Scope schließlich noch die erweiterten Möglichkeiten für offene Immobilienfonds an, in erneuerbare Energien zu investieren. Deren Einführung wird im dritten Quartal erwartet. Künftig sollen die Fonds bis zu 15% ihres Verkehrswertes in Erneuerbare-Energien-Anlagen wie Solarparks anlegen können. Das steigere etwa die Risikostreuung und das künftige Renditepotenzial. (tik)
Weitere Informationen und eine Ratingübersicht gib es unter scope.de
Bild: © Ipobpa – stock.adobe.com
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