Ein Gastbeitrag von Mario Schüttauf, Global Head of Product Management Retail Clients, Commerz Real
Offene Immobilienfonds sind wie andere Sachwertprodukte seit der Zinswende deutlich in die Defensive geraten. Im Sog sinkender Immobilienbewertungen, steigender Finanzierungskosten und zunehmender Attraktivität festverzinslicher Anlagen wie Tages- und Festgeldkonten ebbten die Mittelzuflüsse spürbar ab. Parallel dazu stiegen die Abgesänge auf diese Anlageklasse von sogenannten Experten: Deren Tonhöhen reichen von tiefer Krise bis zum absehbaren Untergang dieses Investmentvehikels. Das mag zwar Schlagzeilen bringen und für Aufmerksamkeit sorgen, doch mit der Realität hat das wenig zu tun.
Denn was auf den ersten Blick wie ein Sturm aussieht, entpuppt sich bei näherer, langfristiger Betrachtung lediglich als vorübergehender Gegenwind, allenfalls als steife Brise: unangenehm, aber nicht ernsthaft gefährlich. Seit Einführung der Anlageform vor über 50 Jahren hat es immer wieder auch schwierigere Phasen gegeben, teilweise mit viel weitreichenderen Folgen als heute. Man denke da an die letzte wirkliche Krise um das Jahr 2008. Sie führte dazu, dass die Politik unter anderem mit dem Kapitalanlage-Gesetzbuch (KAGB) gravierende Regeländerungen vornahm, um das Produkt noch sicherer zu machen. Von einer solchen Krise sind wir heute weit entfernt. Was nicht heißt, dass sich offene Immobilienfonds nicht weiterentwickeln müssen – ganz im Gegenteil. Zeit also eine Lanze für den offenen Immobilienfonds zu brechen und notwendigen Veränderungen aktiv und strategisch zu gestalten.
Stabilität ins Portfolio bringen
Offene Immobilienfonds waren und sind Stabilitätsanker in einem risikodiversifizierten Portfolio für einen langfristigen Vermögensaufbau. Sie waren nie Anlageprodukte zur kurzfristigen Renditemaximierung! Diese Funktion lässt sich an konkreten Zahlen ablesen: Verglichen zu global investierten Aktienfonds, die in den vergangenen zehn Jahren eine Volatilität von durchschnittlich 12,8% aufwiesen, lag diese beispielsweise beim hausInvest der Commer Real bei nur 0,3% Prozent. Ihre höhere Rendite bezahlten die Aktienfonds also mit einer sehr viel höheren Volatilität. Auch globale Rentenfonds wiesen eine solche auf, wohlgemerkt trotz geringerer Rendite. (Quelle: Commerz Real AG sowie BVI-Wertentwicklungsstatistik, Einmalanlage, Euro-Basis, Stand: 30.06.2024. Wertentwicklung des hausInvest berechnet nach BVI-Methode, ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttung sofort wieder angelegt).
Überwiegend konstante Wertentwicklung
Zudem sind die Korrelationen zu anderen Asset-Klassen gering, und die Abhängigkeit vom Auf und Ab an den Börsen ist wesentlich kleiner als bei alternativen Anlageformen. Nimmt man diese Stabilitätskriterien zum Maßstab und richtet den Blick langfristig aus, können sich die meisten offenen Immobilienfonds mit ihrer überwiegend konstanten Wertentwicklung und relativ zuverlässigen Ausschüttungen wirklich sehen lassen. Denn sie tun nach wie vor genau das, was sie tun sollen.
Mit der Immobilie kann (und muss) man arbeiten
Wie können offene Immobilienfonds eine relativ stabile Performance erreichen? Die wichtigste Stellschraube neben der Lagequalität ist ein aktives Management als Voraussetzung für zuverlässige Erträge und eine kontinuierliche Wertentwicklung des Portfolios. Dazu gehören beispielsweise größtmögliche Flexibilität der einzelnen Flächen, die permanente technische Modernisierung der Immobilien, notwendige energetische Sanierungen sowie Verdichtungen oder Repositionierungen.
So müssen etwa frühzeitig alternative Nutzungskonzepte erarbeitet werden, wenn sich das Einkaufsverhalten der Konsumenten verändert und deshalb bestimmte Einzelhandelsflächen nicht mehr so gut funktionieren. Diese Fähigkeit zur permanenten Anpassung an sich dynamisch verändernde Bedingungen ebenso wie die kontinuierliche Erweiterung des Anlagespektrums sind die Schlüssel zur mittlerweile 50 Jahre währenden Erfolgsgeschichte offener Immobilienfonds.
Auf dem Weg zu offenen Immobilienfonds neuen Typs
Damit diese Erfolgsgeschichte fortgeschrieben werden kann, müssen offene Immobilienfonds die Chance nutzen, die sich durch erneuerbare Energien wie Wind- und Solarparks bieten. Der Gesetzgeber ist dabei, die notwendigen Weichen zu stellen, auch wenn der Prozess stockt.
Der aktuelle Regierungsentwurf des Zukunftsfinanzierungsgesetz II sieht erstmals vor, dass offene Immobilienfonds bis zu 15% ihres Volumens in Anlagen zur Produktion, zum Transport oder zur Speicherung von Strom oder Wärme aus erneuerbaren Energien investieren dürfen. Zudem soll es den Fonds gestattet sein, diese Anlagen nicht nur zu erwerben, sondern auch selbst zu betreiben. Beides war bislang nicht möglich. Sollte das Gesetz in der Form auch von der neuen Legislative nach der Neuwahl des Bundestages verabschiedet werden, so wird Commerz Real das jahrelange Know-how im Bereich der erneuerbaren Energien nutzen, um die neuen Möglichkeiten so rasch wie möglich auszuschöpfen. Mittel- bis langfristig ist es beispielsweise Ziel, die Immobilien im Portfolio selbst mit Strom zu versorgen. Dieser kann Mietern dann zu günstigen Konditionen angeboten werden, was wiederum die Attraktivität der Immobilien für potenzielle Nutzer erhöhen würde, und sich positiv auf die Bewertung auswirken könnte. Und davon profitieren dann letztlich die Anleger.
Bild Newsletter: © Barosanu – stock.adobe.com; Porträtfoto: © Commerz Real
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