Immobilienfonds: Sinkende Vermietungsquote erwartet

Die Ratingagentur Scope hat die Vermietungslage von 27 offenen Immobilienpublikumsfonds mit einem Verkehrswertvolumen von rund 120 Mrd. Euro unter die Lupe genommen. Ende 2023 betrug die nach dem Verkehrswert gewichtete Vermietungsquote 93,7% und bewegte sich somit leicht unter dem Niveau des Vorjahres (94,1%). Zum 30.04.2024 veränderte sich die Quote kaum. Einen Höchstwert hatte die durchschnittliche Vermietungsquote mit 96% im Jahr 2019 erreicht. Aufgrund der Corona-Pandemie war sie in den Folgejahren auf gut 94% gesunken.

Vermietungsquoten zwischen 83% und 100%

Die Spannweite der Vermietungsquoten reichte Ende 2023 von 83% bis 100%. Die fünf größten Fonds mit einem Verkehrswertvolumen über 10 Mrd. Euro verzeichnen eine Vermietungsquote von 94,1% und bewegen sich damit über dem Branchendurchschnitt. Die Fonds mit einem Verkehrswertvolumen von weniger als 10 Mrd. Euro weisen eine Vermietungsquote von 93% auf.

Insgesamt konnten 12 der 27 Fonds ihre Vermietungsquote im vergangenen Jahr steigern. Neun erhöhten ihre Quote um mehr als 0,5 Prozentpunkte. Den stärksten Anstieg weist der UniImmo auf: Wohnen ZBI mit 2,1 Prozentpunkte auf 92,2%. Zwei Fonds blieben konstant, bei 13 gab es einen Rückgang. Bei sechs Produkten verringerte sich die Quote um 0,4 Prozentpunkte bis hin zu 1,2 Prozentpunkte, bei sieben Fonds betrug der Rückgang zwischen 1,6 Prozentpunkte und 4,5 Prozentpunkte. Der höchste Rückgang mit 4,5 Prozentpunkten ist bei Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private zu konstatieren. Dessen Vermietungsquote betrug zum Jahresende 93,8%.

Weiterhin stabiles Vermietungsniveau

Trotz des spürbaren Rückgangs infolge der Corona-Krise, des Kriegs in der Ukraine und der damit verbundenen geopolitischen Folgen erweisen sich die Vermietungsquoten laut der Analysten von Scope als weitestgehend stabil. Dies zeigt etwa der Blick auf das Jahr 2011, als die Fonds noch die Auswirkungen der Finanzkrise zu spüren bekamen, lag die durchschnittliche Vermietungsquote nur bei 91,8%.

2024 rechnen Analysten mit niedrigerem Wert

Für das laufende Jahr 2024 gehen die Experten von Scope im Durchschnitt von leicht rückläufigen Vermietungsquoten aus. Viele Mietverträge seien langfristig geschlossen worden oder während der Corona-Krise gegen Unterstützungsleistungen für die Mieter vorzeitig verlängert worden. Viel hänge laut Scope von der Bonität der Mieter ab und die Anforderungen an das Asset Management würden weiter steigen, um das aktuelle Niveau halten zu können.

ESG im Bestand als Herausforderung

Als Herausforderungen nennen die Analysten von Scope zum einen die Zurückhaltung bei den Mietern und eine höhere Zahl möglicher Insolvenzen. Vor allem den Bestand in Sachen ESG aufzurüsten, dürfte die Manager offener Immobilienfonds auf Trab halten, um die Balance zwischen hohen Vermietungsquoten mit auskömmlichen Mieten und steigenden Kosten für Modernisierungen, CO₂-Bepreisung und Mieter-Incentives zu stemmen. (tik)