Geschlossene Immobilienfonds: Abgerechnet wird zum Schluss

Ein Beitrag von Andreas Heibrock, Geschäftsführer/Managing Director von PATRIZIA GrundInvest

Beim Blick in seine lange Historie muss sich der geschlossene Immobilienfonds nicht hinter anderen Anlagemöglichkeiten verstecken. Ganz im Gegenteil: Das Segment ist zwar recht heterogen, aber in der Gesamtbetrachtung waren geschlossene Immobilienfonds – bis auf wenige Ausnahmen – oftmals in der Lage, real positive Renditen für die Anleger zu erwirtschaften. Das gilt gerade auch im veränderten Zins- und Inflationsumfeld, womit sich Immobilienfonds positiv von anderen Anlagemöglichkeiten absetzen können.

Zweifellos haben Immobilienfonds in den vergangenen Jahren von den anhaltenden Niedrigzinsen profitiert. Dieses Umfeld hat sich inzwischen gewandelt, jetzt generieren auch andere Formen der Kapitalanlage wieder nennenswerte nominale Ausschüttungsrenditen. Und doch werden sie bei langfristiger Betrachtung nicht mit Immobilien mithalten können. Keine andere Asset-Klasse verfügt zusätzlich zu regelmäßigen Ausschüttungen über einen quasi eingebauten Inflationsschutz und die Möglichkeit, aktiv Wertsteigerungspotenzial zu heben.

Immobilien sind ein etablierter Inflations-Hedge

Für geschlossene Fonds mit langfristiger, aber zugleich begrenzter Laufzeit gilt: Am Ende zählt die Gesamtrendite. Bei Anleihen zum Beispiel werden am Ende der Laufzeit im Idealfall immer 100% zurückgezahlt – unabhängig davon, wie sich die Inflation währenddessen entwickelt hat.

Bei geschlossenen Immobilienfonds hingegen steht am Ende der Laufzeit der Exit – und damit ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial, das für die Anleger realisiert werden kann. Die Erfahrung zeigt: Immobilien haben sich ihren Ruf als Inflations-Hedge und realer Wertstabilisator für ein Portfolio über Jahrzehnte redlich verdient.

Dafür sind zwei Faktoren verantwortlich: Erstens steigt im Zuge einer erhöhten Inflation auch das Potenzial für die Mieterträge. Diese sind ein wesentlicher Faktor für die Wertermittlung von Immobilien. Das gilt vor allem für Gewerbeimmobilien, bei denen Index- oder Umsatzmieten relativ schnelle Anpassungen der Mieten ermöglichen oder auslaufende Mietverträge oftmals Neuverhandlungen zu besseren Konditionen erlauben.

Zweitens besteht anders als in vielen anderen Asset-Klassen zudem die Möglichkeit für das Asset- bzw. Fondsmanagement, aktiv in die Wertentwicklung einer Immobilie einzugreifen, beispielsweise durch energetische Sanierungen oder gezielte und nutzergerechte Renovierungen im Bestand.

Wettbewerbsfähigkeit entscheidend für Mieterzielgruppe

Ein Selbstläufer ist das freilich nicht. In erster Linie bedarf es eines kompetenten Fonds- und Asset-Managements. Gerade in herausfordernderen Zeiten wie diesen kann sich der Immobilienmanager durch langjährige Kompetenz und Expertise positiv vom Wettbewerb absetzen, indem er eben nicht auf die allgemeine Marktentwicklung vertraut, sondern eigene Akzente setzt, um das Wertschöpfungspotenzial einer Immobilie zu heben.

Aktives Asset-Management bedeutet, die Immobilie in ihrem Umfeld und im Wettbewerb mit anderen zu analysieren – stets mit dem Ziel, eine vollständige Vermietung bei höchstmöglichem und mit der Inflation steigendem Mietzins zu erreichen. Dabei gilt es auch, flexibel und offen auf die Wünsche und Erfordernisse der Mieter einzugehen. Bei liquiden Assetklassen wie Aktien und Anleihen hingegen ist ein aktiver Managementansatz in der Regel nicht realisierbar.

Zweite Voraussetzung sind wettbewerbsfähige Immobilien. Vor allem müssen Lage- und Objektqualität zu den Mietern passen. Dabei sind die Ansprüche zahlungskräftiger Mieter durchaus gestiegen: Urbane Großstadtlagen mit sehr guter ÖPNV-Anbindung sind für die meisten Büromieter Trumpf. Das müssen gar nicht immer die A-Städte wie Berlin, München oder Frankfurt am Main sein.

Für Deutschland ist es ein großer Vorteil, dezentral und mit starken Städten und Regionen auch in der zweiten Reihe gesegnet zu sein. Die Ansprüche verschiedener Mietergruppen können sich natürlich voneinander unterscheiden. Je spitzer die Zielgruppe allerdings ist, desto geringer ist das Diversifikationspotenzial. Viele Fondsanbieter setzen deshalb auf Immobilien mit einer stark diversifizierten Mieterstruktur – sowohl in Bezug auf Branchen und Geschäftsmodelle als auch auf Mietvertragsrestlaufzeiten, um Risiken zu streuen.

ESG ist ein immer wichtigerer Wettbewerbsfaktor

Themen, die in den vergangenen Jahren stark an Bedeutung gewonnen haben, sind ESG, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Hierbei haben Fondsanbieter die Chance, sich nicht nur im Wettbewerb um die Anleger einen Vorteil zu verschaffen, sondern auch im Hinblick auf die Mieter.

Immer mehr Unternehmen legen großen Wert auf eine entsprechende Innen- und Außendarstellung und achten bei der Anmietung von Büroflächen auf den CO₂-Fußabdruck und andere Nachhaltigkeitskriterien. Gerade dort schlummert großes Wertschöpfungspotenzial, das sich mit aktiven Asset-Management-Maßnahmen heben lässt.

Fazit

Zusammengefasst lässt sich für geschlossene Fonds mit begrenzter Laufzeit festhalten: Abgerechnet wird am Schluss. Also am Ende der im Durchschnitt etwa zehnjährigen Fondslaufzeit mit dem Exit. Dann zählt nicht nur die über die Jahre aufgelaufene Ausschüttung, sondern auch der Verkaufserlös. Spätestens dann sollte sich bei guten Fonds der inflationsausgleichende Effekt gestiegener Mieterträge und Bewertungen realisieren lassen, zusätzlich zur Ausschüttung aus den Mieterträgen. Anleihegläubiger erhalten am Ende der Laufzeit den Nominalwert zurück. Fondsanleger hingegen haben die Chance nicht nur auf realen Werterhalt, sondern sogar auf signifikante reale Wertsteigerungen.