Die Rolle der Nahversorgung aus Sicht von Investoren

Ein Beitrag von Stefan Gerth, Chef-Einkäufer Immobilien der Dr. Peters Group

Der Einzelhandel in Deutschland erzielte im Jahr 2023 einen Umsatz von rund 650 Mrd. Euro, was einem Anstieg von 2,9% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Mit täglich rund 50 Millionen Kunden ist der Einzelhandel eine zentrale Säule unserer deutschen Wirtschaft.

Nahversorgung als Wirtschaftsfaktor

Eine der ökonomisch bedeutendsten Subbranchen im Einzelhandel ist der Nahversorgungsbereich, der über alle Vertriebsschienen hinweg im vergangenen Jahr einen Gesamtumsatz von rund 200 Mrd. Euro erwirtschaften konnte und dabei auch weiter gute Wachstumsaussichten hat. Denn mit Blick auf die Prognosen zum erwartbaren Bevölkerungszuwachs dürfte sich das Absatzpotenzial im Nahversorgungsbereich in den kommenden Jahren noch einmal deutlich erhöhen.

Doch nicht nur wirtschaftlich spielt der Nahversorgungsbereich hierzulande eine zentrale Rolle. Er deckt die Grundbedürfnisse der Bevölkerung ab und gilt damit als weitestgehend konjunkturunabhängig und krisenresistent. Zudem fungieren Supermärkte und Discounter sowie Fachmarkt- und Nahversorgungszentren für große Teile der Bevölkerung als soziale Begegnungsstätte. Ein Beleg hierfür ist das Wachstum des stationären Lebensmittelhandels, dessen Umsatz allein im Zeitraum von 2020 bis 2023 um etwa 18 Mrd. Euro zugenommen hat.

Hohe Nachfrage nach Nahversorgungsimmobilien

Dementsprechend sind Immobilien wie Supermärkte und Discounter sowie Fachmarkt- und Nahversorgungszentren sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Investoren sehr gefragt. So zeigte sich beispielsweise im sonst schwachen Transaktionsjahr 2023 ein bemerkenswerter Trend: Zum ersten Mal seit gut einer Dekade befand sich das Einzelhandelssegment auf Augenhöhe mit den Bereichen Büro und Logistik. Laut einer Analyse von Savills führte das Handelssegment mit einem Transaktionsvolumen von etwa 5,5 Mrd. Euro sogar das Ranking aller gewerblichen Nutzungsarten an. Mit einem Anteil innerhalb des Handelssegments von mittlerweile rund 60% waren es vor allem die zuvor genannten Supermärkte und Discounter sowie die Fachmarkt- und Nahversorgungszentren, die das Transaktionsgeschehen 2023 antrieben und damit prägten.

Mit einer starken Performance starteten Handelsimmobilien auch in dieses Jahr: Allein im ersten Quartal 2024 belief sich deren Transaktionsvolumen auf fast 2 Mrd. Euro. Auch hier waren es erneut vor allem die Supermärkte und Discounter sowie die Fachmarkt- und Nahversorgungszentren, die im Vergleich zum Vorjahresquartal zulegen konnten.

Private sowie institutionelle Investoren, aber auch Anbieter von Sachwertinvestments wie die Dr. Peters Group profitieren derzeit im Ankauf von Nahversorgungsimmobilien von einem sichtbar veränderten Marktumfeld. Durch die mittlerweile etwas gesunkenen Zinsen in Kombination mit ebenfalls gesunkenen Einkaufsfaktoren ergeben sich immer häufiger Gelegenheiten, gut gelegene und wettbewerbsstarke Nahversorgungsimmobilien zu erwerben. Und das zu einem Ankaufspreis, der auch wieder attraktive Auszahlungen erlaubt – von jährlich 4% oder mehr.

Stabilität durch bonitätsstarke Mieter und indexierte Mietverträge

Eine gute Nahversorgungsimmobilie zeichnet sich durch eine Reihe von Faktoren aus, wie zum Beispiel ein zur Immobilie passendes Nutzungskonzept, das den Bedürfnissen der umliegenden Bevölkerung in optimaler Weise Rechnung trägt, sowie eine zukunftsfähige Mikrolage mit einer vorteilhaften Wettbewerbssituation. Zudem ist bei der Auswahl der richtigen Immobilie entscheidend, auf bonitätsstarke und namhafte Mieter zu setzen, die im besten Fall bereits langjährig an dem jeweiligen Standort etabliert sind und über ebenso langjährige und wertgesicherte Mietverträge verfügen. Das schafft finanzielle Stabilität und erhöht die Attraktivität der jeweiligen Immobilie – auch aus Sicht der finanzierenden Banken, was wiederum die Kreditkonditionen für Nahversorgungsimmobilien und damit zusätzlich deren Rentabilität verbessert.

Auch künftig hohe Relevanz auf dem Immobilienmarkt

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Nahversorgungsimmobilien nicht nur heute, sondern auch in Zukunft eine wichtige Rolle auf dem Immobilienmarkt spielen werden. Allein die Fähigkeit von namhaften Lebensmittelkonzernen wie Edeka, REWE, Lidl, Kaufland und Co., wirtschaftliche Schwankungen abzufedern und selbst in Krisenzeiten stabile oder gar wachsende Erträge zu erwirtschaften, macht Nahversorgungsimmobilien zu einer bevorzugten Wahl. Kommt dann noch ein professionelles und wertorientiertes Ankaufs- und Asset-Management hinzu, bieten Nahversorgungsimmobilien genau die Attraktivität und vor allem Stabilität, die viele private und institutionelle Investoren derzeit zu Recht im Immobiliensektor suchen.