Dr. Klein & Co. AG

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Baufinanzierung: Darlehenssummen sinken

Infolge der teuren Baufinanzierungen nehmen Käufer und Bauherren kleinere Kreditbeträge auf. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, betrug die Darlehenshöhe im Juni im Schnitt 292.000 Euro – gegenüber 304.000 Euro vor einem Jahr. Auch die durchschnittliche Tilgung hat sich verringert.

Die seit Jahresbeginn deutlich gestiegenen Baufinanzierungszinsen bei anhaltend hohen Preisen sowie die höheren Lebenshaltungskosten machen den Immobilienkauf teurer. Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein Privatkunden AG, leihen sich Käufer und Bauherren kleinere Summen von der Bank. Das lässt sich an der durchschnittlichen Darlehenshöhe ablesen: Im Juni nahmen Immobilienkäufer im Schnitt einen Kredit über 292.000 Euro auf, vor einem Jahr waren es noch 304.000 Euro, im Dezember 2021 sogar 319.000 Euro.

Standardrate 488 Euro höher als vor einem Jahr

Wie sehr die höheren Zinsen die Baufinanzierungen monatlich verteuern, zeigt laut Neumann die Standardrate, die die tatsächlichen Kosten zur Finanzierung einer Immobilie vergleichbar macht. So kostete ein Beispiel-Kredit mit den Parametern 300.000 Euro Darlehen, 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf bei zehn Jahren Zinsbindung im Juni 1.293 Euro. Das sind 488 Euro im Monat mehr als noch vor einem Jahr.

Durchschnittliche Tilgung niedriger

Neben den Zinsen entscheidet auch die Tilgung über die Höhe der monatlichen Rate. Wie der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung weiter zeigt, ist die durchschnittliche Tilgung, mit der Darlehensnehmer in ihre Finanzierung starten, im Juni abermals gesunken. Mit 2,26% ist sie so niedrig wie zuletzt vor neun Jahren. Grundsätzlich befindet sich die Tilgungsrate damit aber noch im empfohlenen Bereich zwischen 2% und 3%.

Zinsbindung verkürzt sich

Für die Zinsbindung als weiterem Hebel, um die monatliche Rate möglichst niedrig zu halten, ergibt sich folgende Entwicklung: Neumann zufolge wird die durchschnittliche Zinsbindung seit Beginn des Jahres immer kürzer. Im Juni lag sie bei 13 Jahren und betrug damit vier Monate weniger als noch im Mai. Bei kurzer Zinsbindung mahnt der Baufinanzierungsexperte jedoch zu Vorsicht: je kürzer die Zinsbindung, desto höher die Restschuld nach Ablauf der ersten Finanzierungsrunde. Sollte das Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung höher sein, fallen die teureren Konditionen auf eine größere Summe an.

Beleihungsauslauf steigt wieder leicht, aber geringer als im Vorjahr

Der Beleihungsauslauf nimmt im Juni wieder leicht zu auf 80,16%, bleibt damit aber nach wie vor unter dem Wert des Vorjahres von 83,39%.

Forward-Darlehen weniger gefragt

Wie Neumann weiter mitteilt, ist die Nachfrage nach Forward-Darlehen gegenüber den Vormonaten gesunken. Mit 7,3% würden sie jedoch noch immer einen nennenswerten Anteil an den Darlehensarten ausmachen. Vor einem Jahr belief sich der Anteil auf 6,52%. KfW-Darlehen sind nach wie vor eher gering vertreten – auf sie entfallen lediglich 2,76%. (tk)

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Zinswende angekündigt: Was bedeutet das für die Bauzinsen?

Die Europäische Zentralbank (EZB) will im Juli ihre Anleihekäufe beenden und dann den Leitzins im Euroraum anheben. Was die Erhöhung für die Baufinanzierungszinsen bedeutet und wie sich dies auf die Preise für Wohnimmobilien auswirken dürfte, dazu haben Experten Einschätzungen abgegeben.

Die Europäische Zentralbank (EZB) beendet Anfang Juli ihre Anleihekäufe. Dann soll eine Anhebung des Leitzinses im Euroraum um 0,25 Prozentpunkte erfolgen (AssCompact berichtet hier). Es ist die erste Erhöhung seit über zehn Jahren. Ein weiterer Zinsschritt könnte im September folgen. Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft beim Vermittler privater Baufinanzierungen Interhyp, begrüßt dieses klare Signal: „Denn es schafft Klarheit für den Kapitalmarkt und ist eine Möglichkeit, der hohen Inflation, die unseren Wohlstand gefährdet, etwas entgegenzusetzen.“ Doch was bedeutet dieser Schritt für die Baufinanzierungszinsen und die Immobilienpreise?

Wie entwickeln sich die Baufinanzierungszinsen?

Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein, sieht weiteres Aufwärtspotenzial und Bewegung auf dem Immobilienmarkt. Er erklärt zur EZB-Ankündigung: „Mit dem weiteren Anstieg der Inflationsraten war die EZB quasi gezwungen, eine Zinsanhebung zu kommunizieren. Deshalb sind die Zinsen für Baufinanzierungen zuletzt wieder sichtbar angezogen.“ Der Zins für ein repräsentatives zehnjähriges Darlehen betrage aktuell 2,64% (Stand: 08.06.2022). Das ist rund drei Mal so viel wie Ende 2021. Kurzfristig könnte sich dieser Anstieg fortsetzen, schätzt Klein. Denn nach Bekanntwerden des EZB-Entscheids zeige die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen einen starken Ausschlag nach oben, und das habe direkten Einfluss auf Baufinanzierungszinsen, so Klein weiter.

Kein rasanter Anstieg wie zu Jahresbeginn, aber weiter Aufwärtspotenzial

Nachdem die Bauzinsen in den ersten Monaten des Jahres rasant zugelegt hatten, zeigte sich die Dynamik zuletzt abgeschwächt. Michael Neumann rechnet auch für die kommenden Monate nicht mehr mit einer so drastischen Entwicklung wie zum Jahresanfang.

Er geht aber von einem weiter steigenden Niveau bei hoher Volatilität aus. Noch sei nicht abzusehen, wann die Inflationsrate ihren Zenit erreicht habe und wie die EZB weiter vorgehen werde, so der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. Zudem bleibt das wirtschaftliche Risiko bestehen, das die Abhängigkeit Deutschlands vom Energielieferanten Russland darstellt. Bundesanleihen büßen deshalb an Attraktivität ein, was ihre Rendite steigen lässt – und damit auch die Baufinanzierungszinsen. Michael Neumann geht demzufolge davon aus, dass die Bauzinsen im Jahresverlauf auf über 3% zulegen.

Mit einem weiteren Anstieg der Bauzinsen, aber langsamer als im ersten Halbjahr, rechnet auch die Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr: „Wenn die EZB im Sommer den Leitzins erhöht, erwarten wir keinen abrupten Anstieg beim Baugeld. Wir gehen von einem moderaten weiteren Anstieg aus, nachdem die Zeichen für eine straffere Geldpolitik nun gesetzt sind.“

Sie verweist ebenfalls auf die Renditen der langfristigen Bundesanleihen und Pfandbriefe. Auf diese hätten die Erwartungen an die Inflation und an die zukünftige Geldpolitik Einfluss. „Auch in der Vergangenheit haben wir bei Leitzinsentscheidungen meist keinen unmittelbaren Einfluss auf den Bauzins gesehen, sondern bereits im Vorfeld, weil die Märkte die Erwartungen an die Entscheidungen berücksichtigen“, so Mohr weiter. Auch die Interhyp-Vorständin sowie die Mehrzahl der monatlich von Interhyp befragten Experten halten eine Zunahme der Bauzinsen im Jahresverlauf auf 3% bis 3,5% für zehnjährige Darlehen für realistisch.

Was bedeuten höhere Zinsen für die Immobilienpreise?

Führen höhere Zinsen nun zu deutlich sinkenden Preisen für Wohnimmobilien? Michael Neumann von Dr. Klein hält dies zumindest auf absehbare Zeit für wenig realistisch, spricht aber von Bewegung im Markt. „Erste Indizien, dass die Preisdynamik abflaut, sehen wir vermutlich schon in diesem Quartal. Angesichts des aktuellen Zinsniveaus sind einige Käufer nicht mehr bereit, sich auf die hohen Immobilienpreise einzulassen – oder sie können sie sich schlichtweg nicht mehr leisten“, erklärt er. Ein Ende der rasanten Preisrallye erwartet der Experte am ehesten in weniger prosperierenden Lagen.

Derzeit ist die Nachfrage noch hoch, da Immobilienkäufer angesichts weiter steigender Zinsen noch schnell zuschlagen. Zugleich treibt das begrenzte Angebot die Preise. Der Neubau wird gebremst von hohen Baustoffpreisen und Lieferengpässen, zugleich würden laut Neumann derzeit weniger Eigentümer ihre Immobilie zum Verkauf anbieten aufgrund der hohen Inflation. „Bis sich das wieder auflöst und Immobilienpreise in größerem Ausmaß sinken, kann es noch lange dauern“, schätzt Neumann. (tk)

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Schwankungen bei Bauzinsen, Finanzierung bald noch teurer?

Wie entwickeln sich die Baufinanzierungszinsen angesichts von Inflation, wirtschaftlicher Unsicherheit und Anzeichen für eine Zinswende im Sommer? Laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein, zeigen sich bei den Bauzinsen derzeit erhebliche Schwankungen.

Die Zinsen für Baufinanzierungen haben in den vergangenen Monaten rasant zugelegt – schneller als von Experten erwartet. Es wurden so deutliche Zinssprünge verzeichnet wie seit Jahren nicht. Gegenüber Ende 2021 haben sich die Zinsen inzwischen verdreifacht, erklärt Michael Neumann, Vorstand des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein. Der Zins für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung liege inzwischen bei 2,58% (Stand: 18.05.2022). Laut Neumann habe die Geschwindigkeit, mit der sich die Zinsen erhöhen, zuletzt allerdings abgenommen und aktuell seien erhebliche Schwankungen zu beobachten. Inflationserwartungen würden die Zinsen nach oben ziehen, Konjunkturrisiken sie dagegen dämpfen.

„Die Banken passen ihre Preise in sehr unterschiedlichen Zyklen an – einige täglich oder wöchentlich, andere unregelmäßig“, sagt Neumann. Neben Anhebungen wurden zuletzt auch Zinsen gesenkt, wie etwa bei der KfW. Häuslebauern, die eine Baufinanzierung brauchen, empfiehlt der Experte, die Angebote tagesaktuell vergleichen zu lassen.

Anzeichen für Zinswende im Sommer verdichten sich

Der Inflationsdruck auf die Europäische Zentralbank (EZB) wächst. EZB-Direktorin Isabel Schnabel hatte vor Kurzem gegenüber dem Handelsblatt erklärt: „Jetzt reicht es nicht mehr zu reden, wir müssen handeln.“ Und Schnabel weiter: „Aus heutiger Sicht halte ich eine Zinserhöhung im Juli für möglich.“ Finanzmarktbeobachter gehen davon aus, dass die EZB die Zinswende nun doch früher einleitet als erwartet und rechnen mit einem ersten Zinsschritt im Sommer, dem weitere folgen dürften. Auch Michael Neumann hält eine Zinswende bereits im Juli für sehr wahrscheinlich.

Kommt dann ein Zinssprung?

Was bedeutet das für die Bauzinsen? Laut Neumann habe der Markt den bevorstehenden Zinsschritt längst eingepreist. Er geht deshalb nicht von einem deutlichen Zinssprung als Folge einer Leitzinserhöhung aus. Dennoch sieht der Experte Anstiegspotenzial. „Tendenziell gehen die Baufinanzierungszinsen weiter hoch, denn es werden für dieses Jahr noch weitere Zinsanhebungen erwartet – und auch die 3%-Marke dürfte demnächst erreicht werden. Die Dynamik, mit der die Zinsen in den letzten Monaten gestiegen sind – die werden wir nicht mehr sehen“, so Neumann weiter.

Herausforderungen für Bauwillige

Der Traum von den eigenen vier Wänden wird immer kostspieliger. Dies liegt nicht nur an den gestiegenen Zinsen, sondern auch an der hohen Inflation. „Der Realeinkommensverlust macht sich sehr deutlich bemerkbar. Interessenten müssen jetzt nicht nur mehr für die eigenen vier Wände bezahlen, sondern auch für das tägliche Leben“, erklärt der Vorstandsvorsitzende von Dr. Klein. Vor allem im sehr frühen Stadium der Planung müssten Bauwillige derzeit deutliche Preissteigerungen verkraften. (tk)

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Baufinanzierungen so teuer wie zuletzt 2014

Die Kosten für Baufinanzierungen befinden sich derzeit auf dem Niveau von vor acht Jahren. Laut Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein liegt die Standardrate im April bei 543 Euro. 2014 waren allerdings die Immobilienpreise und deshalb auch die benötigten Darlehen deutlich niedriger.

Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung erläutert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, die Entwicklungen bei den Baufinanzierungen. Der aktuellen Analyse zufolge ist bei der Standardrate ein Rekordanstieg zu verzeichnen. So beträgt sie im April 543 Euro und damit 55 Euro mehr als im Vormonat – so viel kostet ein Immobilienkredit mit den Parametern 150.000 Euro Darlehenssumme, 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf im April.

Über die Standardrate lassen sich Kosten für Baufinanzierungen über einen langen Zeitraum vergleichen und die Darlehenssumme kann entsprechend hochskaliert werden. Laut Michael Neumann ist der Wert so hoch wie zuletzt im Jahr 2014. Damals waren die Immobilienpreise und daher auch die benötigten Darlehen aber deutlich niedriger.

Seit Anfang des Jahres 2022 haben die Bauzinsen sprunghaft zugelegt. In der Standardrate bedeutet dies gegenüber dem Jahresbeginn einen Unterschied von 129 Euro. Wie Michael Neumann zum Vergleich weiter ausführt, betrug die Differenz zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Wert im vergangenen Jahr gerade einmal 41 Euro.

Zinsbindungen etwas kürzer

Die durchschnittliche Zinsbindung hat sich im April wie schon im Vormonat weiter verringert. Erst- und Anschlussfinanzierer sichern sich das aktuelle Zinsniveau im Mittel für rund 13 Jahre und sieben Monate.

Nachfrage nach Forward-Darlehen leicht rückläufig

Auf 8,99% leicht zurückgegangen ist der Anteil von Forward-Darlehen. Er ist damit knapp 1% niedriger als noch im Vormonat. Nach wie vor etwas mehr nachgefragt als üblich wurden im April Anschlussfinanzierungen. Das mache sich laut Neumann auch im Beleihungsauslauf bemerkbar: So lag der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie im April auf einem sehr niedrigen Niveau von 79,89%.

Anfängliche Tilgung niedriger

Die hohen Zinsen und weiter steigende Immobilienpreise haben zur Folge, dass Darlehensnehmer mit einer niedrigeren Tilgung in ihre Finanzierung starten als in den vergangenen Monaten. So beträgt die anfängliche Tilgung durchschnittlich 2,47%. Ein Jahr zuvor waren es noch 2,78%. Dennoch bewegen sich Darlehensnehmer bei der Tilgung nach wie vor in der empfohlenen Spanne zwischen 2 und 3%.

Wenig Veränderung ist bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe zu beobachten: Sie nahm im Vergleich zum Vormonat um 1.000 Euro auf 302.000 Euro zu, bewegt sich damit aber auf deutlich niedrigerem Niveau als noch im Januar 2022 mit 317.000 Euro. Doch seit Jahresbeginn ist auch der Anteil der Anschlussfinanzierungen gestiegen – und in der zweiten Finanzierungsrunde seien die Darlehen von Haus aus deutlich geringer, wie Michael Neumann weiter ausführt. (tk)

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EZB wartet ab – Was heißt das für die Bauzinsen?

Anders als die US-Notenbank Fed hat die EZB die Zinswende noch nicht eingeläutet, sondern lässt sich weiterhin Zeit. Experten gehen durch die aktuell große Unsicherheit von weiter schwankenden und steigenden Baufinanzierungskonditionen aus.

In der jüngsten Ratssitzung hat die Europäische Zentralbank (EZB) noch keine konkreten Maßnahmen zur Einleitung der Zinswende beschlossen. Die europäischen Währungshüter belassen den Leitzins im Euroraum auf 0%. Immerhin bestätigte die EZB ihren Zeitplan, das Anleihekaufprogramm APP im dritten Quartal zu beenden.

Der weiter zurückhaltende Kurs der EZB könnte laut Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, für weiter schwankende und steigende Baufinanzierungskonditionen sorgen – auf einem Zinsmarkt, der derzeit ohnehin bereits zum Teil übertrieben sei.

Die Zinsen für Baufinanzierungen haben seit Jahresbeginn deutlich schneller zugelegt, als Experten erwartet hatten (AssCompact berichtete). „Die Bauzinsen sind schon im Vorfeld der EZB-Entscheidung auf mehr als 2% für zehnjährige Darlehen gestiegen. Wir erwarten einen weiteren Zinsanstieg“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft des Vermittlers privater Baufinanzierungen Interhyp.

Zinsmarkt zum Teil bereits übertrieben

Neben der hohen Inflation setze auch die US-Notenbank Fed die EZB unter Druck, Anleihekäufe zu beenden und die Zinsen zu erhöhen. „Mit Blick auf die USA preist der Markt für Europa bereits jetzt mehr Zinserhöhungen ein als wir in diesem Jahr sehen werden“, schätzt Neumann. Zum Teil sieht er aktuell eine Übertreibung des Marktes. „Vor diesem Hintergrund wäre auch ein Zinsniveau von 3% für zehnjährige Baufinanzierungen in 2022 vorstellbar – aus heutiger Sicht allerdings nicht mit rationalen Gründen zu erklären", so Neumann weiter.

„Die EZB steht in einem Dilemma: Sie muss aufgrund der Inflation die Geldpolitik straffen, gleichzeitig die Wirtschaft stärken und die Konjunktur nicht abwürgen“, erklärt Mirjam Mohr von Interhyp. Mit Zinserhöhungen gegen die steigende Inflation würde die EZB riskieren, die konjunkturelle Erholung abzuwürgen und Europa auf eine Rezession zusteuern zu lassen. Mit weiterhin günstigem Geld bieten die europäischen Währungshüter der Preissteigerung wiederum keinen Einhalt.

Weiter Schwankungen und Anstieg zu erwarten

Neumanns Auffassung nach würden von der jüngsten EZB-Sitzung keine deutlichen Impulse auf die Bauzinsen ausgehen. „Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen bleibt dennoch hoch. Durch die aktuellen großen Unsicherheiten könnten sie in den nächsten Wochen stark schwanken und weiter steigen – und damit auch die Bauzinsen. Solange die EZB nicht eine klare Position bezieht, wann welche Zinsschritte zu erwarten sind, setzen sich die Übertreibungen vermutlich erst einmal fort“, so der Experte. (tk)

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Bauzinsen steigen schneller als erwartet

Die Zinsen für Immobilienkredite werden zulegen, das wurde am Markt vorhergesagt. Mit welcher Geschwindigkeit sie nun aber steigen, überrascht selbst Experten. Erstmals seit Langem ist die 2%-Marke geknackt worden. Damit verteuern sich Baufinanzierungen spürbar.

In den vergangenen Wochen haben die Zinsen für Immobilienkredite deutlich zugelegt. „Allein im März verteuerten sich zehnjährige Darlehen um rund 0,5 Prozentpunkte. Seit Jahresbeginn haben sich die Konditionen von 1% auf über 2% mehr als verdoppelt“, erklärt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft des Vermittlers privater Baufinanzierungen Interhyp. „Dass die Bauzinsen steigen werden, hatten viele prognostiziert – dass sie so schnell so stark steigen, kam für den Markt aber unerwartet.“

Baufinanzierungen spürbar teurer

Baufinanzierungen werden somit merklich teurer, wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) erläutert. Denn die Nachkommastellen hätten es in sich, wie die von Dr. Klein ermittelte Standardrate verdeutlicht. Die Rate basiert auf einer Musterrechnung mit den Parametern 150.000 Euro Darlehenssumme, 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf bei zehn Jahren Sollzinsbindung. So erhöhte sich die Rate von 439 Euro im Februar um fast 50 Euro auf 488 Euro im März. Das ist der bislang größte Anstieg innerhalb eines Monats, wie Neumann weiter ausführt. Eine höhere Rate war seit 2015 nicht zu verzeichnen.

Weiterer Anstieg m Jahresverlauf erwartet

Experten gehen davon aus, dass die Bauzinsen auf Jahressicht weiter zulegen. „Wir halten 2,5% bis 3% für zehnjährige Darlehen bis Jahresende für realistisch“, so die Prognose von Mirjam Mohr von Interhyp. „Wer einen Kredit benötigt, sollte sich frühzeitig vorbereiten, jetzt Konditionen vergleichen und die Auswirkungen eines weiteren Zinsanstiegs für sich durchrechnen“, empfiehlt sie. (tk)

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Immobilienblase: Wie hoch ist die Gefahr? Oder platzt sie schon?

Die Preisdynamik bei Wohnimmobilien hat sich zuletzt deutlich beschleunigt, die Bauzinsen legen zu. Auch Warnungen vor einer Immobilienblase werden lauter. Manch einer meint, dass sie nun platzt. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein, sieht das nicht so.

Wie das Statistische Bundesamt jüngst mitgeteilt hat, haben die Preise für Wohnimmobilien gegen Ende des Jahres 2021 in Rekordgeschwindigkeit zugelegt (AssCompact berichtete). Die Bundesbank spricht von einer deutlichen Überbewertung. Die steigenden Immobilienpreise versetzen auch die BaFin in Sorge. Neben der Anhebung des antizyklischen Kapitalpuffers hat die Finanzaufsicht nun einen sektoralen Systemrisikopuffer speziell für mit Wohnimmobilien besicherte Kredite eingeführt, damit die Banken in Krisenzeiten widerstandsfähig bleiben (AssCompact berichtete). Damit rückt auch die Frage einer möglichen Blasenbildung in den Fokus, für manch einen hat sie sich schon längst gebildet, manch anderer stellt sich schon die Frage, wann sie platzt.

Übertriebene Preise in Ballungsräumen

Zumindest in Ballungsgebieten sei ein sehr schneller und sehr deutlicher Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten, zuletzt jährlich um zweistellige Prozentsätze, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. „In vielen großstädtischen Lagen und bei immer mehr Bauprojekten lässt sich von Übertreibungen – oder auch aufgeblähten Preisen – sprechen“, sagt Neumann. Hinzu komme, dass perspektivisch steigende Zinsen ebenfalls die Kosten erhöhen. Der Kauf einer eigenen Immobilie werde teurer, aber nicht in dem Maße, dass die Nachfrage flächendeckend einbrechen würde, so Neumann weiter.

Von drohenden Kreditausfällen geht Neumann nicht aus. „Denn dazu gehört, dass die Banken ihre Kredite leichtfertig vergeben. Und das sehen wir ganz und gar nicht. Banken vergeben keine Darlehen an Käufer mit geringer Bonität und wenig Eigenkapital, sondern sie prüfen äußerst konservativ“, erklärt Neumann. Außerdem würden Kreditinstitute auch darauf achten, dass Darlehen über die gesamte Laufzeit auch vollständig zurückgezahlt werden können.

Steigende Zinsen könnten für Entspannung sorgen

Immer höhere Finanzierungskosten könnten dazu führen, dass Immobilien bei renditeorientierten Kapitalanlegern an Beliebtheit einbüßen. „Bei signifikanten Zinsanstiegen werden sich einige Investoren, die vor allem die Rendite im Fokus haben, umorientieren“, meint Neumann. „Denn wenn es Anlagealternativen gibt, die eine bessere Rendite versprechen, nimmt die Attraktivität der Anlageklasse Immobilie ab.“ Dies hätte eine geringere Nachfrage zur Folge und könnte eine Entspannung der Marktlage herbeiführen. Zum anderen könnten vermehrt Immobilien aus den Anlagebeständen auf den Markt kommen, wenn sie nicht mehr renditeträchtig sind. Laut Neumann würde aus dies bedeuten, dass das Angebot wächst und der Druck auf Kaufpreise etwas sinkt.

Ist ein Preisrutsch zu befürchten?

„Eine abrupte Veränderung wird es nicht geben – weder auf der Zins- noch auf der Angebotsseite“, vermutet Neumann. Für die Umschichtung von Investitionen braucht es Zeit und eine Immobilie lässt sich nicht über Nacht verkaufen. Der Experte rechnet auch nicht mit abrupten Zinssprüngen. Er sehe keinen drohenden Knall und kein Platzen, sondern allenfalls Luft, die aus der dynamischen Preisentwicklung entweichen könnte. (tk)

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Höhere Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen

Das gestiegene Niveau bei den Bauzinsen sorgt offenbar dafür, dass sich Hausbesitzer mit einem Immobilienkredit nun mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Wie Baufinanzierungsexperten berichten, hat sich der Anteil von Anschlussfinanzierungen zuletzt erhöht.

Wie hat sich die Lage bei den Baufinanzierungen entwickelt, nachdem bei den Zinsen für Baufinanzierungen zuletzt ein deutlicher Anstieg zu beobachten war? Vor dem Hintergrund, dass das Zinsniveau auf absehbare Zeit wohl nicht günstiger werden dürfte, würden sich viele Eigentümer mit ihrer Anschlussfinanzierung befassen, meint Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein Privatkunden AG. Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet Neumann, dass Anschlussfinanzierungen demnach im Februar eine besonders große Rolle spielten und aktuell rund drei von zehn Finanzierungen ausmachten.

Eine Anschlussfinanzierung ist nicht nur für Kreditnehmer relevant, deren Zinsbindung ausläuft. Eine Umschuldung ist mit einem halben Jahr Kündigungsfrist grundsätzlich zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens möglich, so Neumann.

Höherer Anteil an Forward-Darlehen

Laut Neumann werden aber auch Kreditnehmer, die noch kein Sonderkündigungsrecht haben, im Februar aktiv: Sie setzen auf ein Forward-Darlehen, um sich gegen einen Zinsaufschlag die derzeitigen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus zu sichern. Der Anteil an Forward-Darlehen hat sich im Februar von 7% auf 11,52% erhöht.

Auch Interhyp verzeichnet höhere Nachfrage

Auch der Vermittler für private Baufinanzierungen Interhyp berichtet von einer gestiegenen Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen in den ersten Wochen des Jahres. „Der Anteil der Anschlussfinanzierungen über alle Finanzierungen hinweg ist seit Jahresbeginn um sechs Prozentpunkte auf 31% im Vergleich zum Vorjahresdurchschnitt gestiegen, der Anteil von Finanzierungen mit Forward-Darlehen unter den Anschlussfinanzierungen wiederum um 4% auf 49%“, erklärt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp.

Beleihungsauslauf sinkt

Die höhere Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen hat auch Folgen für die durchschnittliche Darlehenshöhe, bei der sowohl Erst- als auch Anschlussfinanzierungen betrachtet werden, wie Michael Neumann von Dr. Klein erläutert. Bei Anschlussfinanzierungen ist ein Großteil der ursprünglichen Kreditsumme bereits abbezahlt und der restliche Betrag deutlich geringer als bei Erstfinanzierungen. Deshalb verringert sich die durchschnittliche Darlehenshöhe im Februar auf 307.000 Euro gegenüber 317.000 Euro im Januar.

Wie der Immobilienexperte weiter ausführt, wirkt sich die höhere Quote an Anschlussfinanzierungen auch auf den Beleihungsauslauf aus, also den fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert der Immobilie. Denn bei Anschlussfinanzierungen liegt der Beleihungsauslauf niedriger als bei Erstfinanzierungen, weil ein großer Teil des Fremdkapitals bereits zurückgeführt wurde. Laut Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung ist der Beleihungsauslauf im Februar gegenüber dem Vormonat um knapp 4% auf 79,09% gesunken.

Tilgung steigt

Bleibt noch der Blick auf Tilgung: Diese ist bei Anschlussfinanzierungen meist höher, die Restschuld fällt geringer aus und Darlehensnehmer können höher tilgen. Für Februar habe der durchschnittliche Tilgungssatz, mit dem Erst- und Anschlussfinanzierer in ihre Finanzierung starten, 2,74% und damit 0,06 Prozentpunkte mehr als im Vormonat betragen, so Neumann weiter. Im Februar haben Darlehensnehmer außerdem eine längere Zinsbindung gewählt als noch im Januar. Im Schnitt entscheiden sie sich jetzt für einen Zeitraum von knapp über 14 Jahren, im Januar waren es noch 13 Jahre und rund neun Monate. (tk)

Nach EZB-Entscheidung: Wohin geht es mit den Bauzinsen?

Infolge des Kriegs in der Ukraine haben die Energiepreise immens zugelegt. Die Europäische Zentralbank hat die Inflationsprognose deutlich erhöht und einen schnelleren Ausstieg aus den Anleihekäufen beschlossen. Was bedeutet dies für die Entwicklung der Zinsen für Immobilienfinanzierungen?

Krieg und steigende Inflation: Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine lässt die Gas-, Öl- und Rohstoffpreise explodieren. Auf ihrer Ratssitzung in der vergangenen Woche hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Inflationserwartungen für die Eurozone drastisch nach oben geschraubt. Die europäischen Währungshüter gehen von einer Teuerung in Höhe von 5,1% im Euroraum aus (AssCompact berichtete). Zudem hat die EZB beschlossen, schneller aus den Anleihekäufen auszusteigen.

Wie entwickeln sich die Bauzinsen?

Welche Auswirkungen hat dies auf die Zinsen für Baufinanzierungen? Bereits in den ersten Wochen des Jahres waren die Bauzinsen innerhalb kurzer Zeit so schnell gestiegen wie seit vielen Jahren nicht.

Derzeit befänden sich die Zinsen in einem Spannungsfeld zwischen hohem Inflationsdruck und gedämpften wirtschaftlichen Aussichten, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, in einem aktuellen Zinskommentar. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen als Indikator für die Zinsentwicklung stieg in den ersten beiden Monaten des Jahres deutlich an und zog die Bauzinsen mit. Seit dem Beginn des Kriegs in der Ukraine sind Anleihen wieder stärker nachgefragt, was sich auf die Zinsbewegung auswirkt, wie Neumann ausführt. „Der schnelle Anstieg der Zinsen ist durch den Krieg in der Ukraine erst einmal gestoppt“, so der Experte. Aktuell liege der Bestzins von Dr. Klein für ein zehnjähriges Darlehen bei 1,39% (Stand: 10.03.2022).

Bauzinsen könnten infolge der höheren Inflationsprognose leicht zulegen

Die Anhebung der Inflationsprognose durch die EZB könnte Neumann zufolge zu leicht höheren Bauzinsen führen. Allerdings geht der Experte nur von einem geringfügigen Anstieg aus, denn ein erster Zinsschritt Ende dieses oder Anfang kommenden Jahres sei bereits erwartet worden. „Für die aktuelle Zinsentwicklung ist nicht so sehr der Zeitpunkt der ersten Zinsanhebung relevant, sondern vielmehr die Perspektive, wie viele Zinsschritte zu erwarten sind und wie hoch diese ausfallen. Wenn die EZB hier nach dem Beispiel der US-amerikanischen Fed ein entschlossenes Vorgehen signalisieren würde, hätte das erhebliche Auswirkungen auf die Zinsen“, erklärt Neumann. Deutliche Gegenmaßnahmen seitens der EZB zeichnen sich derzeit aber noch nicht ab. „Wir sollten keine zusätzliche Unsicherheit verursachen in einer Situation, die ohnehin sehr unsicher ist“, sagte die EZB-Chefin Christine Lagarde am vergangenen Donnerstag. Neumann befürchtet, dass sich die EZB zu viel Zeit für die Zinswende lässt.

Es ist mit Schwankungen zu rechnen, „Märkte hochnervös“

Neumann stimmt Verbraucher, die eine Immobilienfinanzierung planen, in den kommenden Wochen auf schwankende Kurse ein: „Die Märkte sind aufgrund der geopolitischen Lage zurzeit hochnervös. Bei den Bauzinsen kann es daher kurzfristig zu höheren Ausschlägen in beide Richtungen kommen – wir werden wieder deutlichere Zickzack-Bewegungen sehen als in den letzten Jahren, in denen vergleichsweise wenig Bewegung stattfand.“ So lange die politische Lage derart unsicher sei wie momentan, diene die Bundesanleihe als sicherer Hafen. Und das wirke bremsend auf den Anstieg der Bauzinsen, so der Experte.

Langfristig dürften die Bauzinsen steigen

Auf lange Sicht geht der Experte von einem höheren Zinsniveau für Baufinanzierungen aus. Wer sich Wohneigentum anschaffen will, sollte deshalb den Kauf nicht länger als nötig hinausschieben. (tk)

Immobilienkredite: Darlehenssummen rasant gestiegen

Mit den steigenden Immobilienpreisen legen auch die Darlehenssummen deutlich zu. Wie eine Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein zeigt, leihen sich Bauherren und Immobilienkäufer rund doppelt so viel Geld von der Bank wie noch vor zehn Jahren. Dabei gibt es große regionale Unterschiede.

Zur Finanzierung einer Immobilie haben sich die Bundesbürger 2021 höher verschuldet als noch vor zehn Jahren. Dies geht aus einer Auswertung des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein hervor. Demnach verdoppelte sich die Darlehenssumme für Wohnimmobilien im Zehn-Jahres-Vergleich bundesweit auf 388.220 Euro. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich sich um knapp 9%.

Deutliche Unterschiede zwischen den Bundesländern

Von Bundesland zu Bundesland zeigen sich erhebliche Unterschiede. So weist Schleswig-Holstein einen überdurchschnittlichen Anstieg auf: Hier legten die Darlehen um fast 14% zu. Laut Oliver Arp, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Kiel, sind insbesondere Immobilien auf dem Land teurer geworden: „Viele Städter, unter anderem aus Hamburg, müssen nicht mehr so häufig ins Büro pendeln und entscheiden sich für ein Haus auf dem Land. Auch als Urlaubsregion gewinnt Schleswig-Holstein an Attraktivität, und so nehmen die Investitionen in Ferienimmobilien zu. Die Folge der größeren Nachfrage sind steigende Preise. Und die nehmen wir ganz deutlich wahr.“

Auch in Brandenburg ist eine ähnliche Tendenz auf den ehemals ruhigeren ländlichen Immobilienmärkten zu beobachten. Die Darlehenssumme kletterte 2021 um über 12,5% im Vergleich zum Vorjahr. „Wohneigentum in Berlin ist wirklich teuer geworden“, betont Gerda-Maria Kliche, Spezialistin für Baufinanzierung von Dr. Klein in Oranienburg-Neuruppin. „Für dasselbe Geld bekommt man im Brandenburgischen wesentlich mehr Platz, weniger Nachbarn und eine schönere Umgebung. Diese Erkenntnis hat sich spätestens während der Pandemie herumgesprochen und gerade junge Familien werden im Umland von Berlin sesshaft.“

Kreditsumme in Hamburg doppelt so hoch wie in Sachsen-Anhalt

Was die Dynamik der Steigerungen betrifft, landet Hamburg mit einem Plus von 6,3% im unteren Viertel der Bundesländer. Bei der absoluten Kredithöhe dagegen nimmt die Hansestadt den vordersten Rang ein. Mit 524.520 Euro nehmen Käufer für ihre Wohnimmobilie über 0,5 Mio. Euro auf. Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung in Hamburg, erklärt dazu: „Die Darlehenssummen sind schon seit Jahren sehr, sehr hoch. Und sie werden es bleiben: Selbst in hundert Jahren zieht die Stadt mehr Menschen an, als Wohnraum zur Verfügung steht. Auch in weniger zentralen Vierteln werden mittlerweile irrwitzige Preise gezahlt. Immobilienkäufer brauchen daher hohe Kreditsummen – sofern sie nicht das Glück haben, reich zu erben.“

Nur halb so viel Fremdkapital benötigen Käufer und Bauherren dagegen in Sachsen-Anhalt, nämlich 266.380 Euro. Unter der 300.000-Euro-Grenze bleibt auch das Durchschnittsdarlehen in Thüringen mit 272.700 Euro, im Saarland mit 277.360 Euro, in Mecklenburg-Vorpommern mit 296.530 Euro und in Sachsen mit 299.090 Euro. (tk)

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