In den deutschen A- und B-Städten sind rund 75 Mio. m2 Büroflächen von einer wirtschaftlichen Obsoleszenz bedroht. Den Ausschlag hierfür geben notwendigen Investitionen zur Erreichung aktueller ESG-Anforderungen. Dieser Umfang liegt deutlich über dem vorhergesagten Nachfragerückgang von bis zu 24 Mio. m2 auf dem deutschen Büromarkt, der auf stabile Home-Office-Quoten zurückzuführen. Für den Immobilienmarkt bringt dies signifikante Herausforderungen mit sich. Im Rahmen einer Studie haben Garbe Institutional Capital, PwC Deutschland und Colliers anhand eines Wirtschaftlichkeitsmodells beleuchtet, unter welchen Marktfaktoren eine Umwandlung in alternative Nutzungsformen wie Wohnen oder auch Life Science attraktiv erscheint.
Umnutzungspotenziale bei Wohnen
Der Analyse zufolge könnte sich eine Umwandlung in Wohnimmobilien für 15 bis 20 Mio. m2 Fläche der potenziell von Obsoleszenz bedrohten Büros lohnen. Hierdurch würden 170.000 bis 200.000 neue Wohnungen in den 21 untersuchten Städten entstehen. Gegenüber einem Neubau ließen sich hierbei 4,2 Mio. Tonnen CO2 einsparen.
„Konversionen von Büro- in Wohnimmobilien eignen sich aufgrund der hohen benötigten Mieten für eine rentable Projektentwicklung im höheren Mietsegment, kaum aber für sozialen Wohnraum. Eine Fortsetzung der Mietpreisdynamik im Wohnsektor kann die Wirtschaftlichkeit von Umnutzungen erhöhen und somit zu einer steigenden Umnutzungsquote führen. Eine Konversion von Büro- in Wohnfläche ist damit aber kein effektiver wirtschaftlicher Lösungsansatz, um der Wohnungskrise flächendeckend entgegenzuwirken“, erklärt Andreas Höfner, Head of Germany, Head of Research & Strategy bei GARBE Institutional Capital. Eine wesentliche Rolle komme aber regulatorischen und politischen Vorgaben zu. Förderungen für die Umnutzung in Wohnraum könnten die Wirtschaftlichkeit unterstützen und somit die Umsetzungswahrscheinlichkeit durch Investoren erhöhen, so der Experte weiter.
Oftmals keine direkte Möglichkeit zur Umnutzung
Das Konversionspotenzial von Büroflächen in Wohn- oder Life-Science-Immobilien beziffern die Experten auf etwa 30 bis 35% des von Obsoleszenz bedrohten Büroflächenbestands. Der Großteil sei für eine direkte Umnutzung laut Studie aber ungeeignet. „Für rund 65% bis 70% der von Obsoleszenz bedrohten Bürofläche besteht kein direkter ‚Fluchtweg‘ in eine Umnutzung in Wohnen oder Life Science“, erklärt Rita Marie Roland, Partnerin Real Estate bei PwC in Deutschland. Alternativ könnten jedoch Nutzungsarten wie Lebensmitteleinzelhandel, Bildungseinrichtungen oder Flüchtlingsunterkünfte in Betracht gezogen werden. Auch bei diesen Alternativen sei jedoch von einem begrenzten Gesamtpotenzial auszugehen, so Roland weiter.
Büro zu Büro als Alternative
Nach Ansicht von Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland, könnten steigende Mieten für moderne Büroimmobilien die Wirtschaftlichkeit von Revitalisierungen erhöhen und das Volumen an potenziell von Obsoleszenz bedrohten Büroflächen reduzieren. „Büro zu Büro-Konversionen könnten in diesem Fall wieder eine Option für Investoren und Projektentwickler bieten“, sagt Trumpp. (tik)
Bild: © Przemek Klos – stock.adobe.com
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