Eine Frau hatte die Herabsetzung ihrer Wohnungsmiete gefordert. Sie war der Ansicht, dass die Miete gegen die vor Ort gültige Mietpreisbremse verstoße und forderte die Erstattung der überzahlten Mieten. Vertraglich war zwischen der Vermieterin und der Frau eine Nettokaltmiete von 950 Euro vereinbart worden. Das Mietverhältnis begann im Mai 2016. Zuvor hatte ein Unternehmen die Räume gemietet und als Bürofläche genutzt. Von der GmbH hatte die Vermieterin jedoch lediglich eine Nettokaltmiete von 900 Euro verlangt.
Mietminderung gefordert
Als die Frau im April 2017 darauf aufmerksam wurde, rügte sie die Vermieterin. Die Erhöhung der Nettokaltmiete von 900 auf 950 Euro stelle eine nicht zulässige Mietsteigerung dar. Die Nettokaltmiete von 950 Euro übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10%. Die Vermieterin sollte die monatliche Miete um über 220 Euro reduzieren.
Prozessverlauf
Das Amtsgericht gab der Klage der Frau statt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Berlin konnte sich jedoch die Vermieterin durchsetzen. Ursächlich für die Entscheidung des Landgerichts war, dass die Vermieterin die Wohnung von 2011 bis 2012 bereits einmal für 950 Euro vermietet hatte. Da die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken bereits einmal mit einer Vormiete in Höhe von 950 Euro belegt waren, sei die vor Ort deutlich überdurchschnittliche Miete zulässig.
BGH verwirft Entscheidung der Vorinstanz
Der BGH sah die Sache im Revisionsverfahren jedoch in zweifacher Hinsicht anders. Zuerst stellten die Bundesrichter fest, dass als „vorheriger Mieter“ gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB lediglich der direkte Vormieter zu verstehen sei, dem diese Wohnung zu Wohnzwecken vermietet war. Dementsprechend könne die Wohnraummiete des Vorvorgängers nicht herangezogen werde, um eine Miete oberhalb der Mietpreisbremse zu rechtfertigen.
Vorvormiete kann nicht herangezogen werden
Das bedeute jedoch nicht, dass die Miete grundsätzlich unzulässig sei. Vielmehr könne die Vormiete schlichtweg nicht zur Begründung herangezogen werden. Weder könne die Mieterin mit dem gewerblichen Vormieter argumentieren, noch könne sich die Vermieterin argumentativ auf die höhere Miete des Vorvormieter stützen. Ob die Mieterin nun einen Anspruch auf die Rückerstattung von unter Umständen überzahlten Mieten hat, muss das Berufungsgericht erneut entscheiden. Die Bundesrichter haben das Verfahren an das Landgericht Berlin zurückverwiesen. (tku)
BGH, Urteil vom 19.08.2020, Az.: VIII ZR 374/18
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