Mietkaution: Wann darf sie mit Forderungen verrechnet werden?

Zwischen Mietern und Vermietern kommt es immer wieder zu Streitigkeiten über die Mietkaution. Zwar hat sich für die meisten Fälle bereits eine vorherrschende Rechtsprechung etabliert, aber immer wieder kommt es zu Sonderfällen, die geklärt werden müssen. So geschehen in einem Fall, in dem ein Vermieter ausstehende Kosten für Strom und Wasser mit der hinterlegten Barkaution aufrechnete und sich schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH) wiederfand.

Mietpreisfreie Studentenwohnung

Ein Mann hatte ein Studentenzimmer gemietet, für das nur Nebenkosten anfallen sollten. Der Mietvertrag sah lediglich eine Pauschale für Wasser und Zählermiete vor. Außerdem war vereinbart, dass der Stromverbrauch gesondert in Rechnung gestellt wird. Eine Vorauszahlung für die anfallenden Stromkosten war nicht vorgesehen.

Einigung im Vorprozess auf Nachzahlung

Doch der Mann kam dennoch bald in Zahlungsverzug, woraufhin sich Vermieter und Mieter in einem Vorprozess über die Räumung und Herausgabe der Wohnung einigten. Der Vermieter erklärte sich darin einverstanden, eine anstehende Zwangsräumung um zwei Monate zu verschieben, falls der Mieter im Gegenzug eine monatliche Nutzungsentschädigung von 190 Euro zahlen und die ausstehende Strom- und Wasserrechnung in Höhe von 1.588 Euro begleichen würde.

Vermieter rechnet Kaution mit Forderungen auf

Damit war der Mieter einverstanden und wohnte noch weitere zwei Monate in dem Studentenzimmer. Doch die Strom- und Wasserrechnung wurde nie beglichen. Nachdem der Mann im Juli 2017 ausgezogen war, behielt der Vermieter die ursprünglich hinterlegte Barkaution ein und rechnete sie mit seinen Ansprüchen gegenüber dem Mieter auf.

Klage und Widerklage

Der Mieter klagte gegen die Aufrechnung. Obwohl er beim Vermieter noch tief in der Kreide stand, forderte er vor dem Amtsgericht Köln die Rückzahlung der Kaution in Höhe von knapp 380 Euro. Die Betriebskostenabrechnung sei nicht formgemäß erfolgt und dementsprechend ungültig. Der Vermieter wiederum erhob Widerklage und forderte den ausstehenden Betrag von 1.886 Euro ein, der sich aus der Strom- und Wasserrechnung, der Schlussrechnung und den Räumungskosten abzüglich der aufgerechneten Barkaution zusammensetzte.

Prozessverlauf

Dreistigkeit siegt, nahm der Mieter wohl an. Aber in diesem Fall galt das nicht. Weder vor dem Amtsgericht noch im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Köln hatte seine Klage Erfolg. Und auch vor dem BGH zog er den Kürzeren.

Vereinbarung im Vorprozess entscheidend

Nach Überzeugung der Bundesrichter durfte der Vermieter die Forderungen mit der Kaution aufrechnen. Die Forderungen entstammten dem Mietverhältnis und die Aufrechnung war erst nach Auflösung des Mietverhältnisses erfolgt. Womit zwei maßgebliche Bedingungen für ein zulässiges Aufrechnen erfüllt waren.

Dass die Betriebskostenabrechnung formelle Mängel aufweise, sei im vorliegenden Fall unerheblich, urteilte der BGH. Die Parteien hatten sich in der geschlossenen Vereinbarung auf die Rückzahlung der ausstehenden Strom- und Wasserrechnung geeinigt, wodurch der Mieter die Forderungen des Vermieters als verbindlich anerkannt habe. Die Aufrechnung sei dementsprechend nicht zu beanstanden und die Widerklage berechtigt. (tku)

BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19