Über Herausforderungen und Chancen auf dem Investmentmarkt für Logistikimmobilien ging es bei eine Expertenrunde im Rahmen einer Online-Pressekonferenz. Wie der Rückblick auf das Jahr 2024 zeigt, betrug das Transaktionsvolumen für Logistikimmobilien rund 7,5 Mrd. Euro. Laut einer Einschätzung von Colliers dürfte sich das Volumen auch im laufenden Jahr auf diesem Niveau bewegen. Die Einschätzung stützt sich auf einem guten ersten Quartal, in dem es wieder mehr Transaktionen aus den USA, Großbritannien und Kanada gab. Die Einzeltransaktionsgrößen lagen generell zwischen 20 und 60 Mio. Euro. Laut Colliers stabilisierten sich die Bruttorenditen auf durchschnittlich 4,75%.
„Wir sehen den Logistikmarkt in Deutschland, sowohl den Vermietungs- als auch den Investmentmarkt, sehr positiv, da insbesondere der Markt aus Nutzersicht in den nächsten Monaten in vielen Regionen im Südwesten Deutschlands stärker wachsen wird“, erklärt Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Investment bei Colliers.
Mieten für Logistikgebäude legen weiter zu
Was die Mieten angeht, rechnen die Experten mit einer positiven Entwicklung. „Bis Ende 2025 werden wir in den Top-8-Regionen ein Mietwachstum von bis zu 3,5% haben, insbesondere in den modernen Mietgebieten“, so Kah. Ein Teil dieser Mietpreisentwicklung sei auch bereits eingepreisten ESG-Maßnahmen geschuldet, die während der Vertragslaufzeit ergriffen werden. Denn inzwischen benötigten viele Mieter für die eigene Prüfung qualitativ hochwertigere Gebäudeausstattungen, insbesondere im Bereich Energieversorgung und Wärmetechnik.
„Core“-Objekte bei Investoren hoch im Kurs
Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics bei HIH Invest Real Estate geht davon aus, dass „Logistikimmobilien ihren festen Platz in nationalen und internationalen Immobilienportfolios gefunden haben.“ Logistikimmobilien rangieren in der Rangliste der Assets auf Rang 2 hinter Wohnimmobilien. „Auf dem deutschen Markt sind es Pensionskassen, Versicherungen und Versorgungswerke, die dazukaufen wollen und sich dabei auf Core-Investments stützen“, erklärt Tappert. „Demgegenüber stehen internationale Investoren, die derzeit verstärkt Logistik im deutschen Markt nachfragen und sich auf Core Plus fokussieren – mit entsprechend höherem Risiko, aber auch mit höherer Rendite.“
Für Käufer geben die Kriterien Lage, Qualität und Drittverwendungsmöglichkeit den Ausschlag für Investitionen. Insbesondere die Objektlage sei laut Tappert wieder mehr in den Vordergrund gerückt. Dem Experten zufolge dürften die Preise für Logistikobjekte in den kommenden zwei Jahren leicht steigen, aber keinesfalls das Niveau von 2020 erreichen. „Dieses Preisniveau funktionierte nur in Kombination mit extrem niedrigen Zinssätzen“, so Tappert.
„Nearshoring“ in geopolitisch unsicheren Zeiten
„Das Interesse an hochwertigen Logistikzentren nimmt zu. Gleichzeitig wächst der Wunsch nach Investitionen in heimatnahe Standorte. Das dürfte der unsicheren geopolitischen Gesamtlage geschuldet sein“, sagt Dr. Manuel Schrapers, Geschäftsführer von Metroplan. Für Nutzer seien bei der Standortwahl vor allem Lohnkosten, politische Stabilität, Kundennähe, Zugänglichkeit und Infrastruktur sowie Arbeitskraftverfügbarkeit entscheidend. Das könnten laut Schrapers viele europäische Nachbarn bieten, so etwa Polen oder Tschechien und die Slowakei. Spanien und Portugal hätten ein teilweise besseres Kostenniveau als Tschechien, dazu aber auch noch wachsende Häfen für den europäischen Handel. Allesamt handelt es sich um gute Standorte für Nearshoring, also die Verlagerung ins nahe gelegene Ausland.
E-Commerce als Treiber
Neben dem Mega-Trend Nearshoring betrachtet Catella den wachsenden E-Commerce als Treiber auf dem Logistikmarkt: Bis 2029 soll das Online-Geschäft europaweit um 4 bis 5% wachsen. Deutschland würde demnach einen Marktanteil von 18% erreichen, gemessen am Gesamtmarkt für Einzelhandel. Großbritannien läge schon bei 27%, dem höchsten Wert in ganz Europa.
„Wir sehen robustes Wachstum und einen nachhaltigen Anstieg der Mieten in ganz Europa“, erklärt Marten Helms, Senior Fund Manager Europe bei Catella Investment Management. „Das hat auch schon 2024 ausländische Investoren angezogen – allen voran die USA und Großbritannien, aber auch Kanada und Singapur.“ Insgesamt habe internationales Kapital 55% der Gesamtinvestitionen von 4,2 Mrd. Euro im deutschen Markt ausgemacht. „Wir jammern auf hohem Niveau, internationale Investoren sehen unsere Perspektiven viel positiver und investieren massiv in Europa“, so das Fazit von Helms. (tik)
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