Immobilienteilverkauf ist ein relativ junges Modell, bei dem Eigenheimbesitzer einen Teil ihrer Immobilie veräußern, aber weiterhin „Herr im Haus“ bleiben. Im Rahmen einer Verbraucherinformation hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) den Immobilienteilverkauf unter die Lupe genommen.
Schwer erkennbare Nachteile und Unsicherheiten beim Teilverkauf
Laut BaFin sind die beiden vermeintlichen Vorteile des Teilverkaufs die schnelle Aussicht auf einen höheren Geldbetrag sowie die Möglichkeit, trotzdem weiterhin uneingeschränkt im Eigenheim wohnen bleiben zu können, allerdings gegen ein Nutzungsentgelt. Doch die Finanzaufsicht weist auf die Nachteile hin: Demnach sei ein Teilverkauf spekulativ und mit erheblichen Risiken verbunden. Das Nutzungsentgelt sei erheblich, wie es in der Verbraucherinformation heißt. Können Immobilienbesitzer es nicht mehr zahlen, droht unter Umständen ein Auszug wider Willen. Zudem weist die BaFin auf die Gefahr hin, dass der Teilverkaufanbieter insolvent wird.
Unter Umständen falsches Bild vom Verkaufswert
Einer von verschiedenen Kritikpunkten der BaFin zielt auf das Thema Verkehrswert ab. So könnten die Abläufe des Teilverkaufs Immobilienbesitzern möglicherweise ein falsches Bild vom Verkaufswert bzw. erzielbaren Verkaufspreis für die Immobilie vermitteln. Der von einem Sachverständigen ermittelte Verkehrswert dient als Grundlage für den Teilkaufpreis. Das Nutzungsentgelt und weitere Vergütungen und Kosten werden anhand des Teilkaufpreises, also indirekt ebenfalls anhand dieses Verkehrswertes, berechnet, so die BaFin weiter. Für den Rückkauf oder Gesamtverkauf werde in der Regel in einem neuen Gutachten der dann aktuelle Verkehrswert bestimmt. Der Verkehrswert sei aber nicht das Gleiche wie der tatsächliche aktuelle oder spätere Verkaufswert. Der Verkehrswert sei ein annäherungsweise ermittelter Wert. Bei der Ermittlung hätten die Sachverständigen Spielräume. Da Verkehrswerte immer stichtagsbezogen seien, könnten sie zu einem anderen Zeitpunkt höher oder niedriger ausfallen.
Teurer Teilrückkauf kaum eine Option
Was unter dem Strich herauskommt, zeige sich zudem erst lange nach Abschluss des Vertrags, nämlich beim Rückkauf oder Gesamtverkauf, so die BaFin weiter. Der Teilverkaufanbieter erhält in der Regel bei Rückkauf oder Gesamtverkauf einen Mindesterlös. Wie teuer der Rückkauf wird oder wie hoch der Betrag ausfällt, den die Immobilienbesitzer beim Gesamtverkauf der Immobilie an einen Dritten für ihren Anteil bekommen, hängt von der Immobilienwertentwicklung ab. Die Zusammenhänge seien aber schwer zu durchschauen, wie die BaFin betont. Ein Teilrückkauf sei so teuer, dass er regelmäßig kaum infrage komme.
Teilverkauf „selten die beste Lösung“
„Ein Immobilienteilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung“, erklärt Dr. Thorsten Pötzsch, BaFin-Exekutivdirektor Wertpapieraufsicht und Asset-Management. Ein Teilverkauf sei riskant, schreibt die BaFin, und könne teuer werden. „Aus Verbraucherschutzsicht kann ich nur davor warnen, den allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilenteilverkäufe blind zu vertrauen“, so Dr. Pötzsch weiter.
BaFin mahnt zur Vorsicht
Verbrauchern rät die BaFin, Angebote zu vergleichen und dabei genau zu prüfen, was ein Teilverkauf möglicherweise bringt und kostet. Zudem sollten andere Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht gezogen werden. Außerdem rät die Finanzaufsicht, Vertrauenspersonen in die Überlegungen einzubinden und sich für die wirtschaftliche Bewertung von Teilverkaufsangeboten frühzeitig an unabhängige, sachkundige Berater zu wenden.
Die Informationen der BaFin mit einer Checkliste und Beispielrechnungen finden sich hier.
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