Immobilienteilverkauf: BaFin warnt, Anbieter nimmt Stellung

Immobilienteilverkauf ist ein relativ junges Modell, bei dem Eigenheimbesitzer einen Teil ihrer Immobilie veräußern, aber weiterhin „Herr im Haus“ bleiben. Im Rahmen einer Verbraucherinformation hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) den Immobilienteilverkauf unter die Lupe genommen.

Schwer erkennbare Nachteile und Unsicherheiten beim Teilverkauf

Laut BaFin sind die beiden vermeintlichen Vorteile des Teilverkaufs die schnelle Aussicht auf einen höheren Geldbetrag sowie die Möglichkeit, trotzdem weiterhin uneingeschränkt im Eigenheim wohnen bleiben zu können, allerdings gegen ein Nutzungsentgelt. Doch die Finanzaufsicht weist auf die Nachteile hin: Demnach sei ein Teilverkauf spekulativ und mit erheblichen Risiken verbunden. Das Nutzungsentgelt sei erheblich, wie es in der Verbraucherinformation heißt. Können Immobilienbesitzer es nicht mehr zahlen, droht unter Umständen ein Auszug wider Willen. Zudem weist die BaFin auf die Gefahr hin, dass der Teilverkaufanbieter insolvent wird.

Unter Umständen falsches Bild vom Verkaufswert

Einer von verschiedenen Kritikpunkten der BaFin zielt auf das Thema Verkehrswert ab. So könnten die Abläufe des Teilverkaufs Immobilienbesitzern möglicherweise ein falsches Bild vom Verkaufswert bzw. erzielbaren Verkaufspreis für die Immobilie vermitteln. Der von einem Sachverständigen ermittelte Verkehrswert dient als Grundlage für den Teilkaufpreis. Das Nutzungsentgelt und weitere Vergütungen und Kosten werden anhand des Teilkaufpreises, also indirekt ebenfalls anhand dieses Verkehrswertes, berechnet, so die BaFin weiter. Für den Rückkauf oder Gesamtverkauf werde in der Regel in einem neuen Gutachten der dann aktuelle Verkehrswert bestimmt. Der Verkehrswert sei aber nicht das Gleiche wie der tatsächliche aktuelle oder spätere Verkaufswert. Der Verkehrswert sei ein annäherungsweise ermittelter Wert. Bei der Ermittlung hätten die Sachverständigen Spielräume. Da Verkehrswerte immer stichtagsbezogen seien, könnten sie zu einem anderen Zeitpunkt höher oder niedriger ausfallen.

Teurer Teilrückkauf kaum eine Option

Was unter dem Strich herauskommt, zeige sich zudem erst lange nach Abschluss des Vertrags, nämlich beim Rückkauf oder Gesamtverkauf, so die BaFin weiter. Der Teilverkaufanbieter erhält in der Regel bei Rückkauf oder Gesamtverkauf einen Mindesterlös. Wie teuer der Rückkauf wird oder wie hoch der Betrag ausfällt, den die Immobilienbesitzer beim Gesamtverkauf der Immobilie an einen Dritten für ihren Anteil bekommen, hängt von der Immobilienwertentwicklung ab. Die Zusammenhänge seien aber schwer zu durchschauen, wie die BaFin betont. Ein Teilrückkauf sei so teuer, dass er regelmäßig kaum infrage komme.

Teilverkauf „selten die beste Lösung“

„Ein Immobilienteilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung“, erklärt Dr. Thorsten Pötzsch, BaFin-Exekutivdirektor Wertpapieraufsicht und Asset-Management. Ein Teilverkauf sei riskant, schreibt die BaFin, und könne teuer werden. „Aus Verbraucherschutzsicht kann ich nur davor warnen, den allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilenteilverkäufe blind zu vertrauen“, so Dr. Pötzsch weiter.

BaFin mahnt zur Vorsicht

Verbrauchern rät die BaFin, Angebote zu vergleichen und dabei genau zu prüfen, was ein Teilverkauf möglicherweise bringt und kostet. Zudem sollten andere Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht gezogen werden. Außerdem rät die Finanzaufsicht, Vertrauenspersonen in die Überlegungen einzubinden und sich für die wirtschaftliche Bewertung von Teilverkaufsangeboten frühzeitig an unabhängige, sachkundige Berater zu wenden.

Die Informationen der BaFin mit einer Checkliste und Beispielrechnungen finden sich hier.

Deutsche Teilkauf mit Stellungnahme

Der Immobilienteilverkaufanbieter Deutsche Teilkauf hat zu den Ausführungen der BaFin bereits Stellung bezogen. Der Anbieter begrüßt es „ausdrücklich“, dass sich die BaFin dem Thema Teilverkauf widmet. „Wir haben schon 2020 Defizite am Markt in Sachen Transparenz, Sicherheit und Verbraucherfreundlichkeit entdeckt und unser Produkt entsprechend gestaltet. So haben wir als erster Anbieter einen umfassenden Code of Conduct und eine Sicherheitsgarantie eingeführt. Denn die Sicherheit unserer Kunden ist das höchste Gut“, unterstreicht Sabine Nass, CEO der Deutsche Teilkauf.

Nutzungsrecht des Teilverkäufers insolvenzfest

Wie das Unternehmen weiter ausführt, erfolgt bei der Deutsche Teilkauf eine Eintragung des Nießbrauchrechts im ersten Rang des Grundbuchs. Durch die Eintragung sei das Nutzungsrecht des Teilverkäufers insolvenzfest.

Was die Kritik am Wertgutachten angeht, führt der Anbieter an, dass es ein allgemein anerkannter, erprobter und gesetzlich regulierter Ansatz sei, um einen fairen Immobilienwert zu ermitteln. Ein Wertgutachten von einem zertifizierten Sachverständigen beurteile den tatsächlichen Substanzwert einer Immobilie und einer Lage. Ein Marktpreis könne genauso darüber wie darunter liegen, orientiere sich aber nicht zwingend an immobilienwirtschaftlichen Maßstäben.

Deutsche Teilkauf unterstützt mit hauseigener Stiftung

Zum Kritikpunkt, dass bei Nichteinhaltung bestimmter vertraglicher Verpflichtungen der Verkauf des Hauses droht, betont Deutsche Teilkauf, dass die Hürden für den Verkauf des Hauses hoch liegen würden. Ein Kunde müsse mehrere Monate das Nutzungsentgelt säumig sein. Bei einer solchen finanziellen Notlage greift die Härtefallregelung. Dann springt die hauseigene Stiftung der Deutsche Teilkauf ein und übernimmt das Nutzungsentgelt, während das Unternehmen an einer Lösung mit dem Bewohner arbeitet. „Unsere allererste Priorität ist es, unsere Senioren und ihr Heim zu schützen“, betont Nass. (tk)

Lesen Sie auch:

Immobilienteilverkauf: Anbieter unterzeichnen Qualitätskodex

Immobilienverrentung: DIA fordert einheitliche Standards