Darlehensvertrag fremdüblich aufsetzen
Um eine steuerliche Anerkennung zu erreichen, gilt es den Darlehensvertrag fremdüblich aufzusetzen. Nur so lassen sich beim Erwerb des vermieteten Objektes die Zinsen, die als Werbungskosten beim Käufer steuerlich abzugsfähig sind, beim verkaufenden Ehepartner mit lediglich 25% versteuern. Denn da beide Ehepartner vom Finanzamt als einander nahestehende Personen aufgefasst werden, müssten die Zinsen nach § 32d Absatz 2 Nummer 1 EstG eigentlich mit dem persönlichen Steuersatz des verkaufenden Ehepartners A versteuert werden, was bis zu 50% betragen kann.
Da das Darlehen aber fremdüblich ist, findet diese Regelung keine Anwendung. Daher tragen bei Partner B die zu zahlenden Zinsen als Werbungskosten zu einer Steuerreduktion bei der Besteuerung mit einem effektiven Steuersatz von bis zu 50% bei, während Partner A lediglich 25% an Steuern für die Zinszahlungen entrichtet.
In familiären Kreisen lohnt sich ein Darlehen von daher in vielerlei Hinsicht. Nicht nur können Ehepartner damit das entstandene Steuersatzgefälle mit einer indirekten Besteuerung bestmöglich ausnutzen, sondern gleichzeitig auch vom neuen Abschreibungsvolumen profitieren.
Wenn die Immobilie an den Nachwuchs geht
Doch auch wenn die Immobilie an die Kinder geht, sollten Finanzberater ihren Klienten das Verkäuferdarlehen empfehlen. Denn in vielen Fällen findet zugunsten der Sprösslinge eine Preisoptimierung statt, sodass das Eigentum unter dem Marktwert veräußert wird. Auf diese Weise fließt beim Überträger Vermögen ab, weswegen es sich um eine gemischte Schenkung handelt. Laut § 7 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG muss der Abnehmer die entstandene Differenz zwischen der Kaufsumme und dem eigentlichen Wert der Immobilie versteuern. Kommen Gegenleistungen, wie die Übernahme von Verpflichtungen oder lebenslanges Wohnrecht für die Eltern hinzu, mindert sich der Schenkungswert und wirkt sich somit auf die Höhe der anfallenden Abgaben aus. Ausschlaggebend für den Steuersatz ist der unentgeltliche Teil der Übergabe, also die Differenz zwischen Vermögenswert und Kaufpreis.
Mithilfe einer fremdüblichen Veräußerung kann diese Steuerbelastung vermieden werden. Bei einem Verkauf an den eigenen Nachwuchs entsteht ebenfalls eine wiederholte Investitionsabschreibung. Gerade bei jüngeren Kindern, die noch keine anderen eigenen Einkünfte erzielen, unterliegen die Mieteinnahmen dank ihres Grundfreibetrags oft einem geringen persönlichen Einkommensteuersatz, während Eltern für die erhaltenen Zinsen lediglich 25 Prozent an Abgaben entrichten.
Aufgrund der Komplexität des Themas sollten Finanzberater und Makler ihren Mandanten allerdings stets empfehlen, das Verkäuferdarlehen gemeinsam mit einem Steuerberater aufzusetzen, um eine erfolgreich steueroptimierte Immobilienveräußerung zu erreichen.
Weitere Informationen dazu finden sich auf juhn.com.
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