Ein Gastbeitrag von Prof. Dr. Christoph Juhn, Professor für Steuerrecht und Steuerberater bei JUHN Partner
Auf dem deutschen Immobilienmarkt ließ sich in der Vergangenheit ein starker Anstieg der Preise feststellen. Wie Statista.de verzeichnet, nahm die Erhöhung der Kaufsummen in den letzten Jahren besonders in Großstädten wie Berlin rasant an Fahrt auf. Obwohl aktuelle Zahlen auf eine Stagnation hinweisen, beträgt der durchschnittliche Wert für eine Immobilie in der Hauptstadt 4.860 Euro pro Quadratmeter. Wenn Interessenten sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen möchten, scheint ein Kredit unvermeidbar. Finanzberater und Immobilienmakler können ihren Klienten allerdings eine Alternative zur herkömmlichen Finanzierung mit hohen Zinsen aufzeigen. Anstatt auf eine herkömmliche Finanzierung mit hohen Zinsen zu setzen, warum nicht ein Verkäuferdarlehen nutzen und dabei noch steuerlich profitieren?
Hilfestellung vom Verkäufer
Trotz niedrigem Eigenkapital eine Immobilie zu erstehen, ist meistens mit einem Kredit von der Geschäftsbank verbunden. In der Regel inkludiert dieser hohe Zinsen oder wird im schlimmsten Fall abgelehnt. Um bessere Konditionen zu erhalten, können Käufer und Verkäufer sich auf ein Darlehen einigen. Sowohl aus Eigen- als auch aus Fremdkapital bestehend, lässt sich diese besondere Variante der Mezzanine-Finanzierung zuordnen. In diesem Fall leiht sich der Interessent rund 5 bis 10% der Summe vom Veräußerer. Aufgrund des somit vergrößerten Eigenkapitals korrigiert das Kreditinstitut den zu entrichtenden Zinssatz nach unten.
Diese Form der Finanzierung lässt sich grundsätzlich zwischen jedem Eigentümer und jedem Kaufinteressenten aufsetzen. Während der Erwerber damit die Rahmenbedingungen seiner Geschäftsbank verbessert und somit trotz schwacher Kreditwürdigkeit eine Immobilie erwerben kann, sollten Finanzberater ihre Klienten auch über mögliche Risikofaktoren aufklären. Für Käufer besteht die Eventualität, dass die zu entrichtenden Zinsen höher sind als bei einem herkömmlichen Immobilienkredit.
Obwohl sie durch die erhaltenen monatlichen Zahlungen von einem regelmäßigen Einkommen profitieren, besteht für den Anbieter dennoch eine Unsicherheit über die Zahlungsfähigkeit des kreditnehmenden Käufers. Im Falle von Säumnissen folgen oft gerichtliche Auseinandersetzungen. Gleichzeitig schränkt dieses Vorgehen die Liquidität des Darlehensgebers ein, da er die Zahlungen lediglich in monatlichen Raten erhält. Jedoch erweist sich die Anwendung des Verkäuferdarlehens im eigenen Familienkreis als äußerst effektiv, unter anderem auch, um Steuern beim Immobilienverkauf zu optimieren.
Familiär von Vorteilen profitieren
Innerhalb der Familie lässt sich ein Verkäuferdarlehen besonders profitabel anwenden. Insbesondere Ehepartner können aus diesem Vorgehen steuerliche Vorteile ziehen. Möchte Partner A beispielsweise nach zehn Jahren eine Immobilie für 450.000 Euro an Partner B veräußern, besteht für A die Möglichkeit, für 5 bis 10% des Betrages an die Stelle des Kreditinstitutes zu treten. Somit kann B eine Summe in Höhe von 10% von A aufnehmen und erhält 45.000 Euro. Mit vergrößertem Eigenkapital optimiert er die Rahmenbedingungen für die weitere Finanzierung durch die Geschäftsbank.
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