Immobilienfinanzierung: Verkäuferdarlehen als Alternative

Ein Gastbeitrag von Prof. Dr. Christoph Juhn, Professor für Steuerrecht und Steuerberater bei JUHN Partner

Auf dem deutschen Immobilienmarkt ließ sich in der Vergangenheit ein starker Anstieg der Preise feststellen. Wie Statista.de verzeichnet, nahm die Erhöhung der Kaufsummen in den letzten Jahren besonders in Großstädten wie Berlin rasant an Fahrt auf. Obwohl aktuelle Zahlen auf eine Stagnation hinweisen, beträgt der durchschnittliche Wert für eine Immobilie in der Hauptstadt 4.860 Euro pro Quadratmeter. Wenn Interessenten sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen möchten, scheint ein Kredit unvermeidbar. Finanzberater und Immobilienmakler können ihren Klienten allerdings eine Alternative zur herkömmlichen Finanzierung mit hohen Zinsen aufzeigen. Anstatt auf eine herkömmliche Finanzierung mit hohen Zinsen zu setzen, warum nicht ein Verkäuferdarlehen nutzen und dabei noch steuerlich profitieren?

Hilfestellung vom Verkäufer

Trotz niedrigem Eigenkapital eine Immobilie zu erstehen, ist meistens mit einem Kredit von der Geschäftsbank verbunden. In der Regel inkludiert dieser hohe Zinsen oder wird im schlimmsten Fall abgelehnt. Um bessere Konditionen zu erhalten, können Käufer und Verkäufer sich auf ein Darlehen einigen. Sowohl aus Eigen- als auch aus Fremdkapital bestehend, lässt sich diese besondere Variante der Mezzanine-Finanzierung zuordnen. In diesem Fall leiht sich der Interessent rund 5 bis 10% der Summe vom Veräußerer. Aufgrund des somit vergrößerten Eigenkapitals korrigiert das Kreditinstitut den zu entrichtenden Zinssatz nach unten.

Diese Form der Finanzierung lässt sich grundsätzlich zwischen jedem Eigentümer und jedem Kaufinteressenten aufsetzen. Während der Erwerber damit die Rahmenbedingungen seiner Geschäftsbank verbessert und somit trotz schwacher Kreditwürdigkeit eine Immobilie erwerben kann, sollten Finanzberater ihre Klienten auch über mögliche Risikofaktoren aufklären. Für Käufer besteht die Eventualität, dass die zu entrichtenden Zinsen höher sind als bei einem herkömmlichen Immobilienkredit.

Obwohl sie durch die erhaltenen monatlichen Zahlungen von einem regelmäßigen Einkommen profitieren, besteht für den Anbieter dennoch eine Unsicherheit über die Zahlungsfähigkeit des kreditnehmenden Käufers. Im Falle von Säumnissen folgen oft gerichtliche Auseinandersetzungen. Gleichzeitig schränkt dieses Vorgehen die Liquidität des Darlehensgebers ein, da er die Zahlungen lediglich in monatlichen Raten erhält. Jedoch erweist sich die Anwendung des Verkäuferdarlehens im eigenen Familienkreis als äußerst effektiv, unter anderem auch, um Steuern beim Immobilienverkauf zu optimieren.

Familiär von Vorteilen profitieren

Innerhalb der Familie lässt sich ein Verkäuferdarlehen besonders profitabel anwenden. Insbesondere Ehepartner können aus diesem Vorgehen steuerliche Vorteile ziehen. Möchte Partner A beispielsweise nach zehn Jahren eine Immobilie für 450.000 Euro an Partner B veräußern, besteht für A die Möglichkeit, für 5 bis 10% des Betrages an die Stelle des Kreditinstitutes zu treten. Somit kann B eine Summe in Höhe von 10% von A aufnehmen und erhält 45.000 Euro. Mit vergrößertem Eigenkapital optimiert er die Rahmenbedingungen für die weitere Finanzierung durch die Geschäftsbank.

Darlehensvertrag fremdüblich aufsetzen

Um eine steuerliche Anerkennung zu erreichen, gilt es den Darlehensvertrag fremdüblich aufzusetzen. Nur so lassen sich beim Erwerb des vermieteten Objektes die Zinsen, die als Werbungskosten beim Käufer steuerlich abzugsfähig sind, beim verkaufenden Ehepartner mit lediglich 25% versteuern. Denn da beide Ehepartner vom Finanzamt als einander nahestehende Personen aufgefasst werden, müssten die Zinsen nach § 32d Absatz 2 Nummer 1 EstG eigentlich mit dem persönlichen Steuersatz des verkaufenden Ehepartners A versteuert werden, was bis zu 50% betragen kann.

Da das Darlehen aber fremdüblich ist, findet diese Regelung keine Anwendung. Daher tragen bei Partner B die zu zahlenden Zinsen als Werbungskosten zu einer Steuerreduktion bei der Besteuerung mit einem effektiven Steuersatz von bis zu 50% bei, während Partner A lediglich 25% an Steuern für die Zinszahlungen entrichtet.

In familiären Kreisen lohnt sich ein Darlehen von daher in vielerlei Hinsicht. Nicht nur können Ehepartner damit das entstandene Steuersatzgefälle mit einer indirekten Besteuerung bestmöglich ausnutzen, sondern gleichzeitig auch vom neuen Abschreibungsvolumen profitieren.

Wenn die Immobilie an den Nachwuchs geht

Doch auch wenn die Immobilie an die Kinder geht, sollten Finanzberater ihren Klienten das Verkäuferdarlehen empfehlen. Denn in vielen Fällen findet zugunsten der Sprösslinge eine Preisoptimierung statt, sodass das Eigentum unter dem Marktwert veräußert wird. Auf diese Weise fließt beim Überträger Vermögen ab, weswegen es sich um eine gemischte Schenkung handelt. Laut § 7 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG muss der Abnehmer die entstandene Differenz zwischen der Kaufsumme und dem eigentlichen Wert der Immobilie versteuern. Kommen Gegenleistungen, wie die Übernahme von Verpflichtungen oder lebenslanges Wohnrecht für die Eltern hinzu, mindert sich der Schenkungswert und wirkt sich somit auf die Höhe der anfallenden Abgaben aus. Ausschlaggebend für den Steuersatz ist der unentgeltliche Teil der Übergabe, also die Differenz zwischen Vermögenswert und Kaufpreis.

Mithilfe einer fremdüblichen Veräußerung kann diese Steuerbelastung vermieden werden. Bei einem Verkauf an den eigenen Nachwuchs entsteht ebenfalls eine wiederholte Investitionsabschreibung. Gerade bei jüngeren Kindern, die noch keine anderen eigenen Einkünfte erzielen, unterliegen die Mieteinnahmen dank ihres Grundfreibetrags oft einem geringen persönlichen Einkommensteuersatz, während Eltern für die erhaltenen Zinsen lediglich 25 Prozent an Abgaben entrichten.

Aufgrund der Komplexität des Themas sollten Finanzberater und Makler ihren Mandanten allerdings stets empfehlen, das Verkäuferdarlehen gemeinsam mit einem Steuerberater aufzusetzen, um eine erfolgreich steueroptimierte Immobilienveräußerung zu erreichen.

Weitere Informationen dazu finden sich auf juhn.com.