Faustregel: Je niedriger der Zins, desto höher die Tilgung
Abschließend noch ein Blick auf die Tilgung: Sie ist neben dem Zins die zweite Größe, aus der sich die Kreditrate zusammensetzt. Während die Kreditrate gemäß Darlehensvertrag konstant bleibt, sinkt durch die Tilgung sukzessive die Restschuld. Und mit ihr der Zinsanteil der Kreditrate. Der Tilgungsanteil hingegen steigt. Sind die Zinsen niedrig, sinkt der Zinsanteil langsamer und auch mit dem Tilgungsanteil geht es nur schleppend bergauf. Weshalb sich in Zeiten niedriger Zinsen – wie noch im vergangenen Jahr – eine höhere Tilgungsrate empfiehlt. Darüber hinaus hängt die Höhe der Tilgungsrate immer auch von der persönlichen Vermögenssituation und dem angestrebten Zeitpunkt der Entschuldung ab.
Tilgungsrate kann als Stellschraube genutzt werden
Begibt man sich ins aktuelle Jahr und legt die oben genannten Zinssätze – vielleicht sogar mit einem gewissen Aufschlag – zugrunde und geht man davon aus, dass eine Umschuldung ansteht, ergibt sich folgende Situation: Die Zinsen für das neue Darlehen orientieren sich am Marktzins und sind entsprechend höher. Damit die aufzubringende Kreditrate annähernd gleich bleibt, kann die Tilgungsrate als Stellschraube genutzt werden – ganz einfach, indem man sie niedriger ansetzt.
In Zeiten hoher Zinsen, wie sie gerade vorherrschen, kann das sinnvoll sein. Denn ein hoher Zins beschleunigt bei der Kreditrate beides: die Senkung des Zinsanteils und den Anstieg des Tilgungsanteils. Dennoch muss klar gesagt werden, dass sich der Zeitpunkt der Schuldenfreiheit nach hinten verschiebt. Das kann, muss aber kein Nachteil sein. Liegt etwa ein indexierter Mietvertrag zugrunde, steigen die Mieten automatisch mit der Inflation. Anleger, die aus höheren Mieten Rücklagen bilden, können diese für Sondertilgungen nutzen und so die Restschuld schneller abtragen.
Gibt am Ende immer den Ausschlag: Die Qualität der Immobilie
Hohe Zinsen sind kein unbekanntes Phänomen. In den 1990er-Jahren musste man sich mit 9% arrangieren, um die Jahrtausendwende waren es 7%. Zinsen sind und waren schon immer Bestandteil der Gesamtberechnung. Die Wohnimmobilie als Wertanlage stand dennoch nie außer Frage. Von wesentlicher Bedeutung ist vielmehr ihre Qualität. Fragen, die sich künftige Anleger stellen sollten, lauten: Ist die Immobilie energetisch auf dem neuesten Stand? Hat sie eine gute Bausubstanz? Erlaubt das wirtschaftliche Einzugsgebiet solide Mieten? Stimmt die Infrastruktur? Ist die Lage langfristig attraktiv? Wer beim Kauf auf gute Grundvoraussetzungen achtet, kann sich in hohem Maß auf einen regelmäßigen Mietfluss wie auch auf eine Wertsteigerung im Fall der Veräußerung verlassen.
Diesen Artikel lesen Sie auch in AssCompact 10/2022 und in unserem ePaper.
Bild: © Watchara – stock.adobe.com
Seite 1 Immobilien: Warum Anleger trotz steigender Zinsen entspannt bleiben können
Seite 2 Faustregel: Je niedriger der Zins, desto höher die Tilgung
Daniel Preis 
- Anmelden, um Kommentare verfassen zu können
