Ein Beitrag von Daniel Preis, Chief Sales Officer der Domicil Real Estate Group
Laut Statista kennen die Immobilienpreise in Deutschland seit 2004 bis zum zweiten Quartal 2022 nur eine Richtung: aufwärts. Mit den Zinsen für Baudarlehen verhält es sich genauso – zwar erst seit Jahresbeginn, dafür aber mit enormer Dynamik. Um die anhaltend hohe Inflation zu bekämpfen, hat die Europäische Zentralbank (EZB) im September wie im Vorfeld bereits erwartet die Leitzinsen angehoben, und zwar um 0,75 Prozentpunkte – so stark wie nie zuvor in der Geschichte der EZB. Was nun die Zinsen für Immobiliendarlehen angeht, ist davon auszugehen, dass sie im Jahresverlauf weiter steigen werden.
Zinskosten sind in voller Höhe absetzbar
Was Menschen mit Wunsch nach einem Eigenheim ins Schwitzen bringt, perlt an privaten Immobilieninvestoren eher ab. Anders als Selbstnutzer erzielen Anleger beziehungsweise Vermieter steuerpflichtige Einkünfte und können im Gegenzug ihre Zinsausgaben steuerlich geltend machen. Betrachten wir uns das anhand eines Beispiels: Noch im vorigen Jahr konnten Privatanleger beim Kauf einer Immobilie mit einem Darlehenszins von etwa 2% rechnen.
Dass der Zinssatz über dem branchenüblichen Durchschnitt liegt, ist in der Regel einem hohen Kreditanteil bei geringem Eigenkapital geschuldet – und genau der ist hier auch gewünscht. Denn die Kosten für die Finanzierung lassen sich in voller Höhe von der Steuer absetzen. Ebenfalls in voller Höhe absetzbar sind sogenannte Erhaltungskosten, die etwa beim Austausch von Fenstern oder bei einer Badrenovierung anfallen. Gleiches gilt für die Kosten, die für die Eintragung der Grundschuld beim Notar im Jahr des Entstehens anfallen. Einzig die Tilgungskosten bleiben hängen.
Steuerspareffekte entstehen aus verschiedenen Facetten
Die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags hingegen wird den Anschaffungskosten zugerechnet. Da diese über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden, ist der Steuerspareffekt gering. Der Gebäudewert selbst kann – exklusive des Grundstückswerts – jährlich mit 2% über 50 Jahre abgeschrieben werden. Auch das ist nicht viel, fällt aber dennoch mit in die Berechnung. In Summe gelten alle Finanzierungszinsen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten. Sie mindern die Einkünfte aus der Vermietung, weshalb sie das Finanzamt mit dem sonstigen Einkommen verrechnet. Fährt man aus der Vermietung der Immobilie einen Verlust ein, so sinkt die Belastung der Einkommensteuer.
Seite 1 Immobilien: Warum Anleger trotz steigender Zinsen entspannt bleiben können
Seite 2 Faustregel: Je niedriger der Zins, desto höher die Tilgung
Daniel Preis 
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