Im Jahr 2024 sind die Verkaufspreise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr abermals zurückgegangen. Zurückzuführen ist dies auf einen anhaltenden Preisverfall im ersten Quartal. Anschließend kam es zu einer gegenläufigen Entwicklung, die aber nicht stark genug für eine positive Jahresbilanz war. Dies zeigen aktuelle Daten des German Real Estate Index (GREIX), einem Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel.
Bei dem GREIX handelt es sich um einen Immobilienpreisindex auf Grundlage der Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthält. Der Index bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes lassen sich langfristige Trends der Immobilienmärkte analysieren und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext einordnen.
Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen sind 2024 gegenüber 2023 um 1,5% gesunken. Einfamilienhäuser wurden 1,6% günstiger gehandelt und Mehrfamilienhäuser 3,0%. Inflationsbereinigt, also gemessen in aktueller Kaufkraft, fällt die Wertminderung etwas größer aus und liegt circa zwei Prozentpunkte höher.
Tiefststände überwunden
„Die absoluten Tiefststände seit dem Einbruch hat der deutsche Immobilienmarkt vorerst hinter sich gelassen und auch die Dynamik bei den Transaktionszahlen hat wieder zugenommen“, erklärt Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am IfW Kiel. „Doch die geld- und außenpolitischen Unsicherheiten haben den Aufschwung zum Ende des vergangenen Jahres teilweise wieder eingebremst.“
Im Vergleich mit den Rekordwerten zum Höhepunkt des Immobilienbooms im Jahr 2022 waren die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr 11,4% und damit immer noch deutlich darunter. Inflationsbereinigt liegt der Rückgang sogar bei 18,2%.
Einfamilienhäuser sind 12,9% günstiger als zum Höchststand (inflationsbereinigt 19,6% günstiger). Bei Mehrfamilienhäusern war der Rückgang noch höher: 2024 lagen die Verkaufspreise 21,6% unter dem Höchststand (inflationsbereinigt 27,6% unter dem Höchststand).
Unterschiedliche Entwicklung in den Großstädten
Aufgrund der Volatilität und Unsicherheit wiesen die Großstädte hierzulande teils gegensätzliche Jahresbilanzen auf. In Frankfurt legten die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich von 2023 zu 2024 um 3,9% zu. In Leipzig zogen die Immobilienpreise um 1,5% und damit leicht an.
Rückläufig waren die Verkaufspreise dagegen in Dresden (Rückgang um 0,6%) und Berlin (Rückgang um 1,8%). Stärker bergab ging es mit den Preisen in München, und zwar um 2,1%, und in Stuttgart, dort um 3,2%. Den stärksten Rückgang unter Deutschlands Metropolen verzeichnet Hamburg. Dort gaben die Preise um 4,9% im Vorjahresvergleich nach.
Neubauten präsentierten sich preisstabiler
Neugebaute Immobilien wurden im Jahr 2024 laut der Experten von GREIX wieder deutlich zahlreicher gehandelt. Das Transaktionsplus lag bei 40%. Doch Neubauten stehen nach wie vor nur für 10% aller Immobilientransaktionen. In den 2010er-Jahren hat der Anteil der Neubauten noch wischen 20 und fast 30% an den Gesamtverkäufen in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart betragen.
Neubauten haben sich als wesentlich preisstabiler erwiesen und in der Krise kaum an Wert verloren. Die Preise für fertiggestellte Eigentumswohnungen in den Top-7-Metropolen lagen 2024 fast auf ihren Höchstständen.
Preise für Bestandsimmobilien rückläufig
Bei Bestandsimmobilien ging es mit den Preisen dagegen nach wie vor bergab. Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1950 wurden 2,3% günstiger gehandelt als im Jahr 2023. Bei Bestandswohnungen mit Baujahr nach 1950 sind die Preise um 1,8% gesunken. Somit lagen diese Verkaufspreise nun um etwa 13% unter den Höchstständen aus dem Jahr 2022.
„Auf dem Immobilienmarkt wirken derzeit zwei gegensätzliche Kräfte auf die Kaufpreise und es bleibt abzuwarten, welche überwiegt. Zum einen drücken steigende Zinsen auf die Preise. Zum anderen ist der Wohnungsmangel vor allem in den Städten groß und das Angebot begrenzt, was die Preise antreibt“, sagt Zdrzalek.
Weitere Daten auf greix.de
Auf der Webseite greix.de stehen seit Kurzem noch mehr Daten zur Verfügung. Neben der indexierten Preisentwicklung und den Quadratmeterpreisen gibt es für ausgewählte Städte nun auch die Anzahl der Transaktionen, das durchschnittliche Baujahr der gehandelten Immobilien sowie die durchschnittliche Wohnfläche. Aktuell sind die neuen Daten noch im Stadium einer Beta-Version und daher nicht für alle Städte verfügbar. (tik)
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