Das „Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien“ hat den Bundesrat passiert. Das Gesetz kann demnach am Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten.
Im Fokus des Gesetzes stehen Fälle, in denen Gebäude bei Zwangsversteigerungen erworben werden, die Ersteher jedoch nie den Kaufpreis bezahlen und dennoch über einen längeren Zeitraum Einkünfte aus der Immobilie erzielen – beispielsweise durch Mieteinnahmen. Dies ist nur bei Versteigerungen möglich, da man hier bereits mit dem Zuschlag und nicht erst mit dem Eintrag ins Grundbuch Eigentümer des Grundstücks wird.
Dieses Vorgehen war insbesondere Bundesjustizminister Marco Buschmann ein Dorn im Auge. Seiner Ansicht nach werde mit Schrottimmobilien in vielen Kommunen ein böses Spiel getrieben. Skrupellose Geschäftsleute würden „Problemhäuser“ ersteigern, dort unter erbärmlichen Bedingungen Menschen mit Migrationsbezug einquartieren und Miete beziehen – ohne den geschuldeten Preis zu bezahlen. Deshalb hatte er die Gesetzesinitiative gestartet.
Wie die Masche funktionierte
Schrott- bzw. Problemimmobilien sind Gebäude mit gravierenden baulichen Mängeln, die vom Eigentümer entweder nicht saniert werden oder aufgrund fehlender Mittel nicht saniert werden können. Häufig führt dies zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, was von einigen Geschäftsleuten missbräuchlich ausgenutzt wird.
Bei einer missbräuchlichen Ersteigerung erwirbt der Käufer die Immobilie ohne die Absicht, sein Gebot tatsächlich zu bezahlen. Das Bundesjustizministerium beschreibt den Ablauf eines solchen Geschäfts folgendermaßen: Um den Zuschlag zu erhalten, werden teilweise Gebote abgegeben, die weit über dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegen. Der Ersteigerer leistet jedoch lediglich die nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geforderte Sicherheitsleistung, was ausreicht, um zunächst als Eigentümer eingetragen zu werden. Sobald der Erwerber die Eigentümerstellung erlangt hat, ist es ihm erlaubt, Erträge aus der Immobilie zu ziehen, beispielsweise durch Vermietung.
In der Regel verliert der Ersteigerer nach einiger Zeit wieder das Eigentum, wenn er sein Gebot nicht begleicht, was zu einer erneuten Versteigerung führt. Allerdings vergeht zwischen dem ersten Zuschlag und dem neuen Versteigerungstermin oft genug Zeit, um erhebliche Gewinne aus der unrechtmäßigen Ersteigerung zu erzielen. Mitunter wird auch die erneute Versteigerung von einem unredlichen Bieter genutzt. So gerät die Schrottimmobilie in einen Kreislauf missbräuchlicher Ersteigerungen.
Gemeinden können nun gerichtliche Verwaltung beantragen
Diesem Missbrauch soll das nun beschlossene „Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz“ Einhalt gebieten. Es ermöglicht Gemeinden, in einem Zwangsversteigerungsverfahren die gerichtliche Verwaltung des Grundstücks zu beantragen. Während der gerichtlichen Verwaltung sind Mieteinkünfte nicht mehr an den Ersteher, sondern an den bestellten Verwalter zu zahlen. Dies soll dem Anreiz entgegenwirken, überhöhte Gebote auf Problemimmobilien abzugeben, um als Eigentümer ohne Zahlung des Kaufpreises finanziellen Nutzen aus dem Grundstück zu ziehen. (bh)
Bild: © cameris – stock.adobe.com
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