Eine eigene Immobilie in Wien – Welthauptstadt der Musik

Herr Herten, was macht Wien im Vergleich zu anderen Immobilienmärkten so attraktiv – insbesondere auch für internationale Käufer?

Die Stadt Wien ist vor allem im internationalen Kontext immer noch preisgünstig bewertet. Das hiesige Immobilienpreisniveau liegt teilweise deutlich unter dem anderer europäischer Metropolen wie beispielsweise London, Paris oder München. Auch das Mietpreisniveau in Wien ist deutlich unter dem internationalen Durchschnitt. Die Erklärung dafür liegt im Wiener Mietrechtgesetz, das die Mietpreise für Altbauten mit einem Baujahr vor 1945 regelt. Die Mieten teilen sich dabei in eine Basismiete und einen etwaigen Lagezuschlag. Da Wien während der beiden Weltkriege nur wenig zerstört wurde, gibt es sehr viel Bestand und damit auch relativ günstig verfügbaren Wohnraum, was wiederum Einfluss auf die freien Mieten hat. In weiterer Folge ergeben sich aufgrund niedrigerer Mieten auch ansprechende Kaufpreise, da die Mietrendite zumindest in Teilen den Kaufpreis mitbestimmt.

Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise in Wien am stärksten?

Das jährliche Bevölkerungswachstum der Stadt beträgt derzeit zwischen 20.000 und 23.000 Menschen. Dieses Wachstum wird insbesondere durch Zuwanderung getrieben. In den letzten Jahren hat sich Wien dadurch zu einer der am schnellsten wachsenden Städte Europas entwickelt. Die Bautätigkeit ist im Gegensatz zum Bevölkerungszuzug nahezu zum Erliegen gekommen. Baugenehmigungen sind rückläufig und neue Projekte werden aufgrund gestiegener Zinsen und Baukosten nur vereinzelt begonnen. Diese Faktoren werden sich langfristig auch auf die Preise für Wohneigentum auswirken.

Wie hoch ist der Anteil internationaler Käufer? Und aus welchen Ländern stammen die meisten Anfragen?

Auf dem Wiener Immobilienmarkt liegt der Anteil internationaler Käufer derzeit bei etwa 20%, wobei er stark von der Art der Immobilie und ihrer Lage abhängt. Die meisten internationalen Anfragen stammen dabei aus Deutschland, der Schweiz und der Ukraine, gefolgt von Italien, Frankreich sowie anderen EU-Staaten.

Welche Preis- bzw. Objektkategorien, bevorzugen die internationale Käufer?

Die internationale Klientel ist hauptsächlich im mittleren bis hochpreisigen Segment aktiv. Besonders beliebt sind dabei Premiumimmobilien in Bezirken wie der Inneren Stadt, Hietzing oder Döbling. Aktuell am häufigsten nachgefragt werden Hauptwohnsitze in hochpreisigen Lagen, da Wien auch bekannt für sein hervorragendes Gesundheits- und Bildungssystem ist. Außerdem gewinnt Wien regelmäßig den Titel der lebenswertesten Stadt der Welt. Kapitalanleger sind derzeit nur selektiv am Markt, da die Renditen aufgrund der Mietgesetze im internationalen Vergleich eher weniger attraktiv sind.

In Deutschland sind energieeffiziente Gebäude und umweltbewusstes Bauen ein großes Thema. Wie sieht das in Österreich aus?

Energieeffizientes Bauen ist vor allem beim Neubau ein großes Thema und wird auch äußerst gut nachgefragt. Bei Altbausanierungen sind die neuen Anforderungen aufgrund der gegliederten Fassaden und der weit verbreiteten Schutzzonen allerdings weitaus schwieriger umzusetzen. Die Stadt Wien versucht zum Beispiel über den Ausbau der Fernwärmeversorgung Abhilfe zu schaffen.

Sie erwähnten gerade den Neubau – gibt es aktuell attraktive Neubauprojekte in Wien?

Tatsächlich gibt es einige spannende Stadtentwicklungsprojekte wie zum Beispiel das Quartier „Village im Dritten“, das sich im 3. Bezirk auf den Aspanggründen befindet. Mit einem Fokus auf urbanes Wohnen und Grünoasen richtet sich dieses Projekt an Stadtliebhaber, die auf eine Verbindung zwischen Natur und City nicht verzichten wollen. Darüber hinaus sind einige neue Landmarks gerade in Fertigstellung wie beispielsweise die Danube Flats – ein stylisches Hochhaus mit Blick auf die Stadt und in direkter Nähe zum Wasser – die sich an anspruchsvolle Endnutzer richten.

Gibt es bestimmte Vorgaben für internationale Käufer?

Kunden, die aus anderen EU-Ländern stammen, sind einem einheimischen Immobilienkäufer gleichgestellt – es gibt hier keine weiteren Restriktionen. Käufer, die nicht aus der Europäischen Union kommen, benötigen die Zustimmung der Ausländergrundverkehrskommission. Diese prüft unter anderem, ob ein Käufer seinen Lebensmittelpunkt nach Wien verlegen möchte oder dies bereits getan hat und wie gut er integriert ist, beispielsweise durch Beruf oder Kinder. Ein weiteres Kriterium ist, ob schon Immobilienbesitz in Österreich vorhanden ist.

Was sind, Ihrer Erfahrung nach, die häufigsten Fehler, die internationale Interessenten beim Immobilienerwerb machen?

Wir erleben oft, dass Interessenten eine zu ungenaue Vorstellung von der Umgebung haben, in der sie leben möchten. Wien hat insgesamt 23 Bezirke mit noch mehr kleinen Grätzeln und Mikrolagen. Es gibt also für jeden das richtige Wohnumfeld und unterschiedliche Einflussfaktoren wie Schulen, öffentliche Anbindungen oder Zugang zu Naherholungsgebieten.

Wie unterstützen Sie internationale Kunden bei der Immobiliensuche?

Im ersten Schritt eruieren wir bei VON POLL IMMOBILIEN Wien gemeinsam mit unseren Kunden die für sie passende Mikrolage. Schließlich soll das neue Wohnumfeld bestens auf die Wünsche und Bedürfnisse abgestimmt sein. Suchen die Kunden eher eine Villenlage mit internationalen Schulen oder ist es doch das Französische Viertel? Wie wichtig ist der Zugang zur Natur oder die Nähe zur U-Bahn oder Arbeit? Darüber hinaus bieten wir durch unser Expertennetzwerk Zugang zu Steuerberatern und Anwälten, die umfangreiche Services bei der Beratung und Abwicklung von Transaktionen bieten.