Könnte man auch die Versicherungspolice ändern?
Naheliegend ist die Frage, ob die Versicherungspolice geändert werden kann. Nach § 19 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zur angemessenen Versicherung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Würde eine Gebäudeversicherung nur für das Gemeinschaftseigentum abgeschlossen, wäre der Rechtsgrundsatz aus dem Urteil nicht übertragbar. Dann hätte jeder Sondereigentümer Schäden, die nur an seinem Sondereigentum entstehen, selbst zu regulieren und deren Kosten zu tragen (§§ 13 Abs. 2, 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Zumindest in der deutschen Versicherungsbranche wird in der Regel aber nur der Abschluss einheitlicher Versicherungsverträge für das gesamte Gebäude angeboten. Andernfalls müsste vor jedem Schadensausgleich mit hohem technischen Aufwand geklärt werden, ob der Schaden im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum entstanden ist. Insofern ist eine Änderung der Versicherungspolice keine realistische Lösung.
Wird ein Schaden von einem Wohnungseigentümer selbst verursacht, gilt nichts anderes. Die Versicherung würde dann allenfalls prüfen, ob sie den schädigenden Sondereigentümer in Regress nehmen kann.
Was ist den Wohnungseigentümern und dem Verwalter zu raten?
Bei wiederholt auftretenden altersbedingten Schäden im Gemeinschaftseigentum kann es sinnvoll sein, eine Sanierung zu beschließen. Damit würden auch die Versicherungskosten gesenkt. Ist dies nicht gewünscht, ist es auch angemessen, in Übereinstimmung mit der BGH-Entscheidung an der Verteilung des Selbstbehalts festzuhalten. Es könnte auch sinnvoll sein, eine Aufteilung des Selbstbehalts zumindest dann durch Beschluss auszuschließen, wenn der Schaden dadurch herbeigeführt wurde, dass ein Wohnungseigentümer sich weigert, sein Sondereigentum zu sanieren und dadurch Schäden an Gemeinschaftseigentum oder fremdem Sondereigentum entstehen.
Über die Autorin
Dr. Bettina Wirmer-Donos ist Rechtsanwältin und Partnerin bei der Anwaltskanzlei FPS in Frankfurt. Ihre Tätigkeit umfasst sämtliche Aspekte des Legal Real Estate Asset Managements. Sie berät bei der Gestaltung von Mietverträgen, Bau- und Planerverträgen und Asset-Managementverträgen. Daneben berät sie Unternehmen im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Veräußerung und der Strukturierung von Immobilienportfolien.
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Dr. Bettina Wirmer-Donos 
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