Dr. Klein & Co. AG

2549

Corona befeuert Nachfrage nach Immobilien in Ski-Gebieten

Immobilien in den beliebten Ski-Regionen Deutschlands sind infolge der Pandemie deutlich gefragter als vor Corona. Entsprechend haben die Kaufpreise in den vergangenen zwei Jahren deutlich zugelegt. In Österreich blieben die Nachfrage und die Kaufpreise im Verlauf der Pandemie stabil.

Immobilien in den beliebten Ski-Regionen haben in Zeiten von Lockdown und Reisebeschränkungen deutlich an Attraktivität gewonnen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern hat sich in den zehn größten Ski-Gebieten hierzulande stark erhöht, wie aus einer Analyse von ImmoScout24 zur Nachfrage- und Angebotspreisentwicklung hervorgeht. Hierfür wurden alle neu eingestellten Inserate in Deutschland und Österreich zwischen Januar 2020 und August 2021 berücksichtigt.

Mit leichter Verzögerung nach dem ersten Lockdown stieg die Nachfrage im Juni 2020 außerordentlich stark an. Von Mai bis Juli 2021 gingen 68% mehr Kontaktanfragen pro Inserat bei ImmoScout24 ein als zu Beginn des Jahres. Im Mai 2021 erreichte das Interesse an Kaufimmobilien seinen Höhepunkt und lag fast drei Mal so hoch wie ein Jahr zuvor, wie ImmoScout24 weiter mitteilt. Seitdem bleibt die Nachfrage auf diesem hohen Niveau.

Oberstdorf am gefragtesten

Am begehrtesten waren Kaufimmobilien in Oberstdorf, gefolgt von Garmisch-Partenkirchen und Feldberg im Schwarzwald. So war die Nachfrage in Oberstdorf von Mai bis August 2021 bis zu sechsmal so hoch wie im selben Zeitraum im Jahr 2019. Garmisch-Partenkirchen und Feldberg kamen zwar auf eine geringere absolute Anzahl an Kontaktanfragen, allerdings zeigte sich hier eine stärkere prozentuale Steigerung der Nachfrage. So wuchs das Interesse in Feldberg im genannten Zeitraum fast um das Achtfache und in Garmisch-Partenkirchen um das Sechsfache gegenüber der Zeit vor Corona.

Hohe Nachfrage lässt die Preise steigen

Die hohe Nachfrage hat ihren Anteil daran, dass die Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Häuser in den zehn größten Ski-Gebieten Deutschlands in den vergangenen zwei Jahren deutlich zugelegt haben. Präsentierten sie sich von Januar 2020 bis April 2021 noch weitestgehend stabil, erhöhten sie sich im Mai 2021 um knapp 20%.

Teures Pflaster Garmisch

Am tiefsten müssen Interessenten für die eigenen vier Wände in Garmisch-Partenkirchen in die Tasche greifen. Hier kletterten die Angebotspreise im Mai und Juni 2021 auf über 10.000 Euro pro Quadratmeter. Ein Jahr zuvor waren Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit durchschnittlich 7.500 Euro pro Quadratmeter noch rund ein Viertel günstiger. In Oberstdorf wuchsen die Angebotspreise innerhalb der letzten zwölf Monate um knapp 1.300 Euro pro Quadratmeter und liegen derzeit bei etwa 7.200 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Zunahme von 22%. Die Skiregion Winterberg verzeichnete in diesem Zeitraum mit 47% den höchsten Preisanstieg.

„In Zeiten der zahlreichen Reisebeschränkungen und Beherbergungsverbote sind Kaufimmobilien in Deutschlands größten Ski-Gebieten gefragter denn je. Das spiegelt sich sowohl in der stark angezogenen Nachfrage als auch in den gestiegenen Angebotspreisen wider“, erklärt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.

Stabile Preise auf hohem Niveau in Österreich

Trotz pandemiebedingt schwacher Ski-Saison blieben die Angebotspreise für Kaufimmobilien beim österreichischen Nachbarn innerhalb der letzten zwei Jahre weitgehend stabil. Im Durchschnitt bewegten sich die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den österreichischen Skiregionen aktuell bei 7.200 Euro pro Quadratmeter. Ausgenommen hiervon ist der Nobel-Skiort Kitzbühel. Hier legten die Angebotspreise für Immobilien von rund 11.000 Euro im Januar 2020 auf bis zu 16.900 Euro pro Quadratmeter in den Sommermonaten 2021 zu. In den Ski-Regionen Saalbach-Hinterglemm, Kaprun, Zell am See, Schladming und dem Brixental lagen die Preise für Feriendomizile im August 2021 mit Werten von 6.200 bis 7.700 pro Quadratmeter deutlich günstiger. Die Nachfrage zeigt sich auch in der Alpenrepublik abgesehen von saisonalen Ausreißern zwischen Januar 2020 und August 2021 auf einem hohen Niveau.

Bild: © fottoo – stock.adobe.com

Bauzinsen, Inflation, Immobilienpreise: Was bringt 2022?

Steigen im kommenden Jahr die Bauzinsen? Wie entwickelt sich die Inflation? Legen die Immobilienpreise weiter zu? Und wie steht es um Angebot und Nachfragen nach Immobilien? Eine Einschätzung liefert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, in einem Ausblick auf 2022.

Zum Jahreswechsel stellt sich mit Blick auf das kommende Jahr die Frage, wie sich die Zinsen entwickeln, ob die Inflation weiter steigt und ob die Immobilienpreise weiter steigen. Im ausklingenden Jahr 2021 haben die Zinsen leicht angezogen, verharrten aber auf niedrigem Niveau. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, rechnet damit, dass sich dieser Trend aus dem Jahr 2021 fortsetzen wird. „Die Zinsen werden sich weiterhin seitwärts auf niedrigem Niveau bewegen – mit leichter Aufwärtstendenz.“ Dafür sorge die Europäische Zentralbank (EZB), die trotz erhöhter Inflation die Zinsen künstlich deckele, indem sie Anleihen kaufe und den Leitzins niedrig halte, so Neumann weiter. Er geht frühestens im Jahr 2023 von einer einer ersten Leitzinsanhebung aus. Immobilienkäufer profitieren, wenn die Zinsen auch 2022 noch auf einem historisch niedrigen Niveau bleiben. Neumann empfiehlt lange Laufzeiten, um das Zinsänderungsrisiko zu verringern.

Wohin bewegt sich die Inflation?

Im Jahr 2021 hat die Inflation erstmals seit 30 Jahren die Marke von 5% überschritten. „Anfang 2022 ist mit einem signifikanten Rückgang der Inflationsrate zu rechnen. Ich gehe davon aus, dass wir das hohe Niveau, das wir in Deutschland hatten, so nicht wiedersehen werden. Zwar wird die Inflationsrate im ersten Halbjahr 2022 weiterhin deutlich über der von der EZB neu definierten Zielmarke ‚um 2%‘ liegen, sich dann aber im zweiten Halbjahr von oben diesem Wert nähern“, so die Einschätzung von Neumann.

In einem gesunden wirtschaftlichen Umfeld bewirkt eine hohe Inflation indirekt höhere Zinsen. Das wäre die natürliche Bewegung, wie Neumann bemerkt. In einem solch normalen Umfeld würden die Notenbanken mit Zinserhöhungen reagieren, um einer Inflation jenseits ihrer Zielmarke entgegenzusteuern. Die EZB tut jedoch nichts dergleichen, da sie davon ausgeht, dass die Inflation wieder auf die 2% zusteuern wird.

Driften die Immobilienpreise weiter in die Höhe?

Wenn es für Erspartes keine Rendite mehr gibt, wenden sich die Menschen verstärkt Sachwerten zu. „Die Immobilie ist als Anlagealternative für die Altersvorsorge prädestiniert. Diese Entwicklung heizt die Nachfrage nach Immobilien weiter an – und damit auch die Preise, wenn nicht gleichzeitig das Angebot an Immobilien zunimmt. Und das tut es in Deutschland zu langsam“, so das Fazit von Neumann. Seiner Einschätzung nach müssen sich Interessenten auch im Jahr 2022 auf steigende Immobilienpreise einstellen – wenn auch mit verringerterer Dynamik als in den vergangenen drei bis vier Jahren.

Nachfrage übersteigt Angebot: Ist eine Trendumkehr in Sicht?

2021 überstieg die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern in Deutschland das Angebot. Zwar wird mehr gebaut als noch vor einigen Jahren, aber eben immer noch zu wenig, meint Neumann. Auch ein zu erwartender Zuzug von Arbeitskräften nach Deutschland nach der Corona-Pandemie sorge für zusätzliche Nachfrage nach Immobilien. Mit dem erklärten Ziel, pro Jahr 400.000 neue Wohnungen zu bauen, will die neue Bundesregierung hier Abhilfe schaffen. Das Ziel begrüßen Fachleute in der Branche, betrachten es aber auch als ambitioniert. So auch Michael Neumann. Bereits die große Koalition hatte sich 1,5 Millionen Wohnungen in vier Jahren vorgenommen, also 375.000 pro Jahr. Tatsächlich seien im Schnitt der letzten vier Jahre etwa 300.000 jährlich fertiggestellt worden. „Und die – so meine Hypothese – hätte es auch ohne das Ziel der GroKo gegeben, allein durch die Aktivitäten der Bauwirtschaft“, meint Neumann. Mit einer schnellen Trendwende für Immobiliensuchende rechnet er nicht.

Gibt es weiterhin Lieferengpässe?

Infolge der Corona-Krise hatte die Baubranche mit Lieferengpässen zu kämpfen. Neubauvorhaben wurden aufgrund von langen Wartezeiten und Materialknappheit teurer. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2022 dürfte sich daran nicht viel ändern. „Lieferketten werden weiter beeinträchtigt sein und viele Materialien bleiben rar. Insofern werden die höheren Preise auch hier nicht abrupt auf das Vorkrisenniveau zurückfallen, sondern wir werden das noch einige Monate spüren. Dadurch wird sich natürlich auch der Preisdruck bei Neubauten oder Sanierungsmaßnahmen weiterhin erhöhen“, schätzt Neumann. (tk)

Bild: © natali_mis – stock.adobe.com

Mit den Bauzinsen geht es schwankend sanft bergan

Im November präsentieren sich die Bauzinsen weiter schwankend mit leichtem Aufwärtskurs. Wie sich die Zinsen nun entwickeln dürften und was im konkreten Finanzierungsfall ratsam ist, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, in einem aktuellen Zinskommentar.

Schwankend, leicht aufwärts, kleine Ausschläge: Auf diesem Kurs bleiben die Zinsen für Baufinanzierungen im November, wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein Privatkunden-AG, in seinem aktuellen Zinskommentar erläutert. Derzeit liege der regionale Bestzins für ein zehnjähriges Darlehen bei 0,61%, überregionale Banken beginnen bei 0,71% (Stand: 24.11.2021). „Durch die momentan hohen Inflationsraten ist Dynamik auf den Zinsmärkten entstanden – und auch die Baufinanzierungen sind davon betroffen“, so Michael Neumann weiter.

Befeuert wird dies dadurch, dass ein Abflachen der Inflationskurve voraussichtlich länger auf sich warten lassen dürfte als zunächst angenommen. Die Präsidentin der Europäischen Zentralbank (EZB), Christine Lagarde, hat erst vor Kurzem eingeräumt, dass noch länger mit hohen Preissteigerungen zu rechnen sei. „Die Sondereffekte, die zurzeit zur hohen Inflation beitragen, werden nicht mit einem Schlag im Januar verschwinden, sondern sich sukzessive im Jahresverlauf rauspreisen“, erwartet Michael Neumann. Außerdem würde es sich noch nicht abzeichnen, dass sich der Rückstau durch Ressourcen- und Lieferengpässe demnächst auflösen werde.

Bauzinsen derzeit ohne größere Entwicklungsspielräume

Je mehr sich die Märkte um die Inflation sorgen, desto stärker fallen in der Regel die Zinsausschläge nach oben aus. Doch aktuell ziehen die Zinsen nicht dynamisch mit, sondern bleiben in engen Korridoren und weisen nur einen leichten Aufwärtstrend auf. Nach Einschätzung von Michael Neumann könnte sich diese Entwicklung noch für längere Zeit so fortsetzen: „Die EZB ist erklärtermaßen willens und bereit, die eigentlich natürliche Aufwärtsbewegung der Zinsen weiterhin entschieden zu bremsen. Kreditnehmer müssen sich langfristig zwar auf ein leicht steigendes Umfeld einstellen, die Tiefstwerte von 0,3% werden wir höchstwahrscheinlich nicht mehr sehen. Im langfristigen Vergleich bleibt das Zinsniveau dank der Manipulation der EZB aber dennoch sehr, sehr niedrig.“

Einer Erhöhung des Leitzinses erteilte die EZB jüngst erst wieder eine Absage. Stattdessen bekräftigte Christine Lagarde ihre Einschätzung, wonach sie eine Zinserhöhung im kommenden Jahr für unwahrscheinlich hält.

Darlehensnehmer setzen auf längere Zinsbindungen

Da bei den Zinsen keine plötzlichen und nachhaltigen Anstiege absehbar sind, rät Michael Neumann zu Gelassenheit beim Immobilienkauf. Entscheidend sei nicht die letzte Nachkommastelle beim Zins, sondern die wirklich passende Immobilie, die im individuellen Fall den Preis wert sei. Und die zu finden, dauere wegen des knapperen Angebots derzeit oft etwas länger als früher, so Neumann. Was die Ausgestaltung der Finanzierung angeht, würden Darlehensnehmer derzeit häufig lange Zinsbindungen nachfragen, wenn die Monatsrate noch gut passe. „Wenn mit tendenziell steigenden Zinsen in den nächsten Jahren zu rechnen ist, erkauft man sich mit langfristigen Festschreibungen eine sehr hohe Planungssicherheit“, erklärt Neumann. Zusätzlich bringt eine längere Zinsbindung Flexibilität bezüglich des Zeitpunkts der Anschlussfinanzierung, die generell nach zehn Jahren Laufzeit möglich ist. Jedes zusätzliche Jahr, das die Zinsfestschreibung darüber hinaus noch läuft, sorgt für einen zeitlichen Puffer, um dann günstige Konditionen abzupassen. „Wer auf Nummer Sicher gehen will, findet auch Kreditgeber, die Volltilgerdarlehen mit mehr als 35 Jahren Laufzeit anbieten“, so Neumann. (tk)

Bild: © ronstik – stock.adobe.com

Steigende Inflation, stockende Wirtschaftserholung: Quo vadis Bauzinsen?

Von der Inflation unbeeindruckt ändert die EZB den Leitzins und den Umfang ihrer Anleihekäufe vorerst nicht. Doch die Anleiherenditen und folglich auch die Bauzinsen sind gestiegen. Michael Neumann von Dr. Klein rechnet in den kommenden Monaten mit kurzfristigen Zinssprüngen.

Die Inflation in Deutschland und im Euroraum steigt seit Monaten. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Destatis) wird die Inflationsrate hierzulande – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – im Oktober 2021 voraussichtlich +4,5% betragen. Die Europäische Zentralbank (EZB) lässt sich von dieser Entwicklung nicht beeindrucken. EZB-Präsidentin Christine Lagarde will weiterhin nicht von ihrem ultralockeren geldpolitischen Kurs abweichen und verändert den zentralen Leitzins und den Umfang ihrer Anleihekäufe vorerst nicht. Somit verharrt der Leitzins bei historisch niedrigen 0,0%. Doch was bedeutet dies für die Entwicklung der Bauzinsen?

Baufinanzierungszinsen haben zugelegt

Die Baufinanzierungszinsen werden von der Rendite der Bundesanleihen beeinflusst und in ihnen wiederum spiegeln sich die Marktprognosen. „Aktuell wird davon ausgegangen, dass uns die hohen Inflationsraten auch im ersten Halbjahr 2022 noch begleiten werden“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. „Daher sind die Anleiherenditen in den letzten Wochen wieder leicht gestiegen und als Konsequenz sind auch die Baufinanzierungszinsen nach oben gegangen.“ Laut des Experten von Dr. Klein betrage der aktuelle deutschlandweit erhältliche Bestzins 0,71% (Stand: 28.10.2021), das sind rund 0,15 Prozentpunkte mehr als vor einem Monat. Regionale Angebote beginnen bei 0,52%.

Kurzfristige Zinsanstiege zu erwarten

Auch für die kommenden Monate schließt Michael Neumann Zinssprünge nicht aus: „Ich rechne damit, dass immer wieder aufflammende Inflationssorgen weiterhin zu kurzfristigen Zinsanstiegen führen können.“ Er gehe aber davon aus, dass diese Anstiege sich in engen Grenzen halten werden: „Es gibt keine Anzeichen, dass die EZB im Kampf gegen einen Zinsanstieg ihre Waffen streckt. Daher werden sich die Anstiege immer wieder mit Phasen fallender Zinsen abwechseln, sodass ein signifikant höheres Zinsniveau in den nächsten Wochen und Monaten eher unwahrscheinlich ist.“

Wann sollte die EZB von ihrem Kurs abrücken?

Weiterhin stellt sich die Frage, wie lange die EZB noch an ihrem ultralockeren geldpolitischen Kurs festhalten kann. „Solange sich der Anstieg der Kerninflation in Grenzen hält und man davon ausgehen kann, dass die sehr schwankungsanfälligen Energiepreise wieder sinken werden, ist nicht mit einem radikalen Kurswechsel der EZB zu rechnen“, so lautet die Einschätzung von Michael Neumann „Zurzeit ist der Druck, für günstige Finanzierungsbedingungen zu sorgen – unter anderem auch, damit hoch verschuldete Euro-Länder nicht von ihren Schulden erdrückt werden –, größer als die Notwendigkeit, etwas gegen die Inflation zu tun“, so Neumann weiter.

Laut Dr. Klein gehen Experten von hohen Preisen für Energie und bestimmte Güter bis ins nächste Jahr hinein aus. Bis sich nach der Pandemie die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage wieder verringert hat und auch Produktions- und Lieferengpässe ausgestanden sind, dürften noch einige Monate verstreichen. „Ich gehe davon aus, dass die Inflationsraten im ersten Halbjahr 2022 deutlich zurückgehen werden und dass das Wirtschaftswachstum vor allem in Deutschland im Vergleich zu 2021 nochmals zulegen wird“, so die Prognose von Michael Neumann.

Auf die Sitzung der EZB folgt nun die der amerikanischen Notenbank. Experten schätzen, dass die Fed die Verringerung ihres monatlichen Anleihekaufprogramms verlauten lässt und damit eine Trendwende in der Geldpolitik einläutet. (tk)

Bild: © fotomek – stock.adobe.com

Immer höhere Kredite fürs Eigenheim

Die Bundesbürger nehmen immer mehr Geld für den Wunsch nach den eigenen vier Wänden auf. Das geht aus dem aktuellen Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) hervor. Demnach stieg die durchschnittliche Darlehenssumme der Baufinanzierungen im September auf rund 314.000 Euro.

Auch im September ist die durchschnittliche Darlehenshöhe der Baufinanzierungen weiter gestiegen und beträgt nun rund 314.000 Euro. Damit liegt sie 22.000 Euro höher als vor einem Jahr. Ist die Grenze bald erreicht? So lange die Immobilienpreise weiter steigen, sei eine Trendumkehr unwahrscheinlich, meint Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtete er vor Kurzem über die Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.

Steigende Immobilienpreise bedeuten auch höhere Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Notargebühren. Die Ersparnisse von Immobilienkäufern sind nicht selten bereits nur für diese Posten aufgezehrt. Die eigentlich logische Folge wäre, dass mehr Fremdkapital von der Bank für die Finanzierung erforderlich ist und der Beleihungsauslauf steigt. Wie Michael Neumann erläutert, ist der durchschnittliche Beleihungsauslauf im September aber um 0,31 Prozentpunkte auf 84,25% gesunken. Vor einem Jahr belief sich der durchschnittliche Beleihungsauslauf noch auf 84,68% – obwohl sowohl Darlehenssummen als auch Kaufpreise zu dem Zeitpunkt deutlich niedriger waren. Käufer verfügen aktuell also durchaus über höhere Summen Eigenkapital für den Immobilienkauf.

Zinsbindung wieder kürzer

Entgegen dem Trend im Vormonat wählten die Darlehensnehmer im September wieder kürzere Festschreibungen des Zinssatzes: 13 Jahre und drei Monate sichern sie sich im Schnitt die günstigen Zinsen. Im Vorjahr waren es noch 13 Jahre und sieben Monate. Eine lange Zinsbindung sei zwar mit einem Zinsaufschlag verbunden und die Finanzierung werde dadurch teurer, Darlehensnehmer bekämen damit aber ein großes Stück Sicherheit, so Michael Neumann weiter.

Tilgung im empfohlenen Bereich

Wer eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, entschied sich im September laut dem DTB für eine Tilgung von durchschnittlich 2,71%. Damit lag sie etwas höher (+0,1 Prozentpunkte) als im Vormonat und etwas niedriger als noch vor einem Jahr (2,8%), aber nach wie vor im Rahmen der Empfehlung von Dr. Klein, zu Beginn mit mindestens 2% und möglichst 3% zu tilgen.

Standardrate weiter auf niedrigem Niveau

Die Standardrate, die für eine Finanzierung von 150.000 Euro mit 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung berechnet wird, betrug im September 395 Euro. Damit liegt sie zwar 2 Euro höher als im Vormonat und 16 Euro höher als im Vorjahr, bleibt aber dennoch auf niedrigem Niveau. Vor zehn Jahren lag sie noch bei 683 Euro. (tk)

Bild: © Eisenhans – stock.adobe.com

Nullzins der EZB dürfte noch lange bestehen bleiben

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in ihrer Sitzung am Donnerstag beschlossen, an ihrer ultralockeren Geldpolitik festzuhalten. Michael Neumann von Dr. Klein geht sogar davon aus, dass der Nullzins noch lange bestehen bleiben wird.

Die jüngste EZB-Sitzung wurde mit Spannung erwartet. Angesichts der immer weiter steigenden Inflation wurden Stimmen lauter, die ein Ende der Anleihekäufe forderten. EZB-Chefin Lagarde blendete diese allerdings aus. Bis auf Weiteres will sie nichts an der ultralockeren Geldpolitik ändern und weiterhin Geld in die Märkte pumpen. Damit sind in absehbarer Zukunft keine größeren Schwankungen auf den Zinsmärkten zu erwarten, und auch die Anhebung des Leitzinses verbleibt in weiter Ferne.

Grundsatzentscheidungen zu PEPP verschoben

Das 1,85 Bio. Euro schwere Pandemieprogramm PEPP, mit dem die EZB die europäische Wirtschaft stützt, läuft nach bisherigen Planungen nur noch bis Ende März 2022. Was danach damit passiert, bleibt weiterhin unklar. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein, überrascht das nicht. „Mit Blick auf die Stabilisierung der Wirtschaft verfolgt Christine Lagarde ihren Kurs mit ruhiger Hand. Zwar erholt diese sich nach Corona zunehmend. Aber solange ungewiss ist, in welchem Ausmaß die Delta-Variante des Coronavirus und die derzeitigen globalen Lieferengpässe Auswirkungen auf die europäischen Märkte haben, hält sie sich alle Optionen offen“, so Neumann.

Entwicklung der Bauzinsen

Das im März beschlossene signifikant höhere Tempo der Anleihekäufe will die EZB zurücknehmen. Auch das bedeutet Neumann zufolge aber keinen Kurswechsel. „Diese Ankündigung ist eine geringfügige Anpassung und nicht als Einstieg in den Ausstieg zu verstehen“, meint Michael Neumann. „Deshalb erwarte ich nicht, dass davon Impulse an die Zinsmärkte ausgehen. Die Zinsen werden auch in den nächsten Wochen auf einem ausgesprochen niedrigen Niveau bleiben – das gilt ebenso für die Konditionen für Baufinanzierungen.“

Vorerst keine steigenden Bauzinsen zu erwarten

In den letzten Wochen haben sich die Bauzinsen schwankend seitwärts bewegt, nachdem sie im Juli gefallen waren. Der Bestzins für zehnjährige Immobiliendarlehen beträgt laut Dr. Klein aktuell 0,51% bei regionalen Anbietern und 0,56% bei überregionalen Kreditinstituten. Mit tendenziell steigenden Bauzinsen rechnet Michael Neumann erst wieder, wenn Klarheit über einen Ausstieg aus dem Pandemie-Anleihekaufprogramm besteht. Das sei aber noch keine ausgemachte Sache. „Ich halte auch eine Erweiterung von PEPP entweder über den März 2022 oder über die momentan gesetzte Höhe hinaus für ein durchaus denkbares Szenario“, so Neumann. Seit März 2020 ist das Programm in zwei Schritten von ursprünglich 750 Mrd. Euro auf 1,85 Bio. Euro aufgestockt worden.

Leitzins dürfte noch lange bei 0% bleiben

Für Anleger und Privatpersonen besonders relevant ist Neumann zufolge der EZB-Leitzins. Und diesen tastet die EZB weiterhin nicht an. Seit März 2016 liegt er bei 0%. Der Leitzins hat einen mittelbaren Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen, wirkt sich aber direkt auf Anlagestrategien und auf Sparzinsen aus – und damit auf die Möglichkeit zum Vermögensaufbau für Verbraucher. Besonders bei stark steigender Inflation bedeute ein Nullzins eine langfristig deutliche Entwertung des gesparten Geldes. Gleichzeitig ist der Leitzins auch ein wirkungsvolles Instrument, der Inflation entgegenzuwirken: Erhöht die EZB den Zinssatz, zu dem sie den angeschlossenen Kreditinstituten Geld verleiht, verteuern sich Kredite und damit Investitionen insgesamt. In der Folge geht die Nachfrage zurück, ebenso wie die Teuerungsraten.

Vor Leitzinserhöhung wird noch viel Zeit ins Land gehen

Der Leitzins ist aber nur eines von mehreren Instrumenten, die Inflation abzudämpfen. Und laut Experte Michael Neumann von Dr. Klein ist er nicht das erste Mittel der Wahl. „Bevor die EZB die Zinsen erhöht, wird noch viel Zeit ins Land gehen“, so seine Prognose. „Will sich die Zentralbank tatsächlich aus der Politik des billigen Geldes verabschieden, stünde zunächst das Herunterfahren des PEPP-Programms auf der Agenda und auch das Ende des seit 2015 bestehenden Programms zum Ankauf von Vermögenswerten (APP). Dass ein Fahrplan zum Ausstieg aus PEPP noch nicht einmal kommunikativ vorbereitet wird, macht wieder einmal klar, dass wir noch lange mit der Nullzinspolitik rechnen müssen. Besonders für Sparer ist das bitter.“ (mh)

Bild: © MichaelJBerlin – stock.adobe.com

Aufwärtstrend der Bauzinsen: Nur vorläufig gestoppt?

Der Aufwärtstrend der Baufinanzierungszinsen ist laut aktuellen Zahlen vorerst gestoppt. In den letzten Wochen haben sich die Bauzinsen sogar wieder leicht nach unten bewegt. Dafür hat nicht zuletzt die Europäischen Zentralbank (EZB) gesorgt. Doch wie nachhaltig ist der Stopp des Aufwärtstrends bei den Bauzinsen?

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen haben sich in den letzten Wochen wieder leicht abwärts bewegt. Laut Dr. Klein fangen die günstigsten Angebote für zehnjährige Darlehen von überregional agierenden Kreditinstituten schon bei 0,56% an, einzelne regionale Banken liegen mit Bestzinsen mit 0,36% sogar noch darunter. Ähnliches hatten Anfang August bereits Zahlen von Interhyp gezeigt, wonach die Konditionen für zehnjährige Darlehen nach einem Anstieg im ersten Halbjahr im Lauf des Julis um etwa 0,15 Prozentpunkte auf unter 1% gefallen waren.

EZB würgt Aufwärtstrend ab

Dass die Konditionen für Immobilienfinanzierungen gesunken sind, führt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, vor allem auf die im Juli verkündete neue Strategie der EZB zurück. „In der ersten Jahreshälfte sind die Baufinanzierungszinsen leicht gestiegen – bedingt durch die Corona-Impfkampagne und positive Konjunkturaussichten“, so Neumann. „Diesen vorsichtigen Aufwärtstrend hat die EZB mit der neuen Formulierung des Inflationsziels erst einmal abgewürgt. Denn damit hat sie den Märkten zu verstehen gegeben, dass sie auch bei Inflationsraten jenseits von 2% den eingeschlagenen Pfad des Gelddruckens nicht so bald verlassen wird.“

Effekt dürfte noch eine Weile anhalten

Dieser Effekt dürfte Michael Neumann zufolge in der näheren Zukunft anhalten. Eine Seitwärtsbewegung auf diesem niedrigen Niveau lasse Käufern genug Puffer, die Finanzierung in Ruhe zu planen. Sofern sie nicht von Verkäuferseite unter Zeitdruck stehen. Auch der mittelfristigen Zinsentwicklung sieht der Experte entgegen. „Der Druck auf die EZB durch die steigende Inflation wird zunehmen. Die EZB wird aber weiter für ein künstlich niedriges Zinsumfeld sorgen, sodass zwar auch wieder höhere Baufinanzierungszinsen möglich sind, aber mit einer nur flauen Dynamik und geringem Aufwärtspotenzial“, prognostiziert Neumann.

Stabilität auf der Käuferseite

Mit seiner Einschätzung ist er keineswegs allein. Auch Kurt Neuwirth, Geschäftsführer der Neuwirth Finance GmbH, geht in seinem aktuellem Zinskommentar sowohl bei den kurzfristigen wie auch bei den langfristigen Zinsen von einer Seitwärtsbewegung bis Ende des Jahres aus. Er sieht auch nach wie vor keine größere Gefahr der Überhitzung an den Immobilienmärkten. Trotz der Corona-Krise sei das Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis stabil. „Immobilien werden demnach zwar nicht erschwinglicher, jedoch ist mit keiner höheren Belastung des Einkommens durch einen Hauskauf zu rechnen“, meint Neuwirth. Zudem seien die Währungshüter heute wesentlich wachsamer als während der Immobilien- und Finanzkrise vor 13 Jahren. Vom baldigen Platzen einer Immobilienblase sei daher nicht auszugehen.

Gelassener Blick auf die Inflation

Dass die zuletzt stark anziehende Inflation die Immobilien- und Baufinanzierungsmärkte maßgeblich beeinflussen werden, glaubt Michael Neumann von Dr. Klein nicht. Der Experte hält zwar eine Inflationsrate von 5% für möglich, das sei aber vor allem für Verbraucher nicht erfreulich. Die Erschwinglichkeit von Immobilien sei von der derzeitigen Inflation dagegen nicht direkt betroffen. „Ob und wie gut sich Privatpersonen Wohneigentum leisten können, hängt vor allem von der Einkommensentwicklung, den Kaufpreisen und den Bauzinsen ab. Und alle diese Faktoren reagieren nicht auf kurzfristige und vorübergehende Inflationsbewegungen wie wir sie zurzeit sehen“, meint Neumann, der zudem davon ausgeht, dass die Inflation 2022 wieder deutlich nachlassen wird. Dann dürfte im kommenden Jahr zusätzlich Druck aus der Aufwärtsbewegung bei den Bauzinsen kommen. (mh)

Standardrate für Baufinanzierungen klettert auf Zweijahreshoch

Dr. Klein hat aktuelle Zahlen zum Baufinanzierungsmarkt in Deutschland veröffentlicht. Demnach ist die Standardrate erstmals seit zwei Jahren wieder über die Marke von 400 Euro gestiegen. Die durchschnittliche Darlehenshöhe hat derweil wieder ihren Rekordwert erreicht.

403 Euro – so hoch war die Standardrate von Baufinanzierungen laut Dr. Klein im Juni 2021. Sie gibt an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 150.000 Euro mit 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung an monatlicher Rate kostet. Nachdem die Standardrate im vergangenen Jahr nahezu stetig gesunken war, klettert sie nun seit Beginn 2021 wieder nach oben. Im Juni wurde nun erstmals seit zwei Jahren wieder die Schwelle von 400 Euro überschritten. Nichtsdestotrotz ist der Betrag laut Dr. Klein historisch gesehen noch immer sehr niedrig einzuordnen. So lag die Standardrate vor zehn Jahren noch bei 783 Euro und damit fast doppelt so hoch.

Darlehenshöhe klettert wieder auf Rekordwert

Lag die durchschnittliche Darlehenshöhe im Laufe des Jahres zeitweise auch wieder unter der 300.000er-Marke, scheint sie sich nun darüber eingependelt zu haben: Im Juni nehmen Darlehensnehmer im Durchschnitt einen Baukredit in Höhe von 304.000 Euro auf. Damit wurde der Rekordwert aus dem Februar eingestellt. Zudem lag die Darlehenshöhe rund 19.000 Euro höher als noch vor einem Jahr.

Hohe Tilgung, aber kürzere Zinsbindung

Obwohl die Darlehensbeträge innerhalb eines Jahres deutlich gestiegen sind, ist der Beleihungsauslauf seitdem gesunken. Vor einem Jahr betrug er noch 84,24%, im Juni 2021 waren es 83,39%. Darlehensnehmer starteten ihre Finanzierungen im Juni im Durchschnitt mit einer Tilgungshöhe von 2,74%. Das war nur geringfügig weniger als noch im Vormonat (-0,02%). Damit bewege sich der Wert weiter klar im empfohlenen Bereich von 2 bis 3%. Die durchschnittliche Zinsbindungsdauer ist seit Anfang des Jahres leicht rückläufig. Mit 13,16 Jahren lag sie im Juni etwa ein halbes Jahr unter dem Vorjahresdurchschnitt.

Mehr Forward-Darlehen, weniger KfW-Darlehen

Zum Ende des zweiten Quartals ist die Nachfrage nach Forward-Darlehen auf 6,52% angestiegen. Zum Vergleich: Letztes Jahr lag der durchschnittliche Anteil von Forward-Darlehen bei 5,91%. KfW-Darlehen waren im Juni dagegen deutlich weniger gefragt als in den letzten anderthalb Jahren. Von Januar bis einschließlich Mai hatten sie einen durchschnittlichen Anteil von 7,61%, im Juni waren es nur noch 5,75%. Wie sich die Nachfrage weiterentwickelt, bleibe abzuwarten, denn seit dem 01.07.2021 gelten neue KfW-Förderungen für energieeffiziente Wohngebäude. (mh)

Baufinanzierungssummen nehmen wieder zu

Der aktuelle Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) weist wieder eine höhere durchschnittliche Darlehenssumme deutscher Baufinanzierungen aus. Die Marke von 300.000 Euro wurde wieder überschritten. Zudem ist die Summe mehr als doppelt so hoch wie vor zehn Jahren.

Im April legt die Darlehenssumme für Baufinanzierungen wieder deutlich zu: Nach einem Rückgang im März nahmen Immobilienkäufer durchschnittlich rund 303.000 Euro auf. Damit liegt der Wert zum zweiten Mal in diesem Jahr über der Marke von 300.000 Euro. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren lag der Durchschnitt noch bei 145.000 Euro, vor fünf Jahren bei 193.000 Euro. Innerhalb von zehn Jahren hat sich die Summe damit mehr als verdoppelt, innerhalb von fünf Jahren lag das Plus bei über 50%.

Standardrate zieht nur leicht an

Weil ein Rückgang der Immobilienpreise nicht abzusehen ist, ist Dr. Klein zufolge auch ein Rückgang der Darlehenshöhen bis auf Weiteres unwahrscheinlich. Die Standardrate hat indes deutlich angezogen. Lag sie Anfang des Jahres bei 368 Euro, waren es im April 394 Euro. Im historischen Vergleich ist das aber immer noch sehr niedrig. So wurde vor zehn Jahren noch eine Monatsrate von 803 Euro fällig, vor fünf Jahren immerhin noch von 454 Euro.

Zinsbindung und Tilgung leicht rückläufig

Mit durchschnittlich 13 Jahren und 2 Monaten sichern sich die Deutschen ihre Zinsen im April für einen relativ langen Zeitraum. Zwar liegen die Zinssätze für langfristige Festlegungen über denen für kurze Zinsbindungen – Darlehensnehmer profitieren im Gegenzug aber von Planungssicherheit und geringem Zinsänderungsrisiko bei ihrer Anschlussfinanzierung. Außerdem verschaffen sie sich Flexibilität. Nach zehn Jahren können sie das Darlehen schließlich ohne zusätzliche Kosten kündigen, um den Kredit umzuschulden. Gleichzeitig haben sie einen zeitlichen Puffer, um den Zinsmarkt weiter zu beobachten. Im März und April letzten Jahres betrug die Zinsbindung gut 14 Jahre, seitdem ist die Tendenz leicht rückläufig.

Tilgung und Beleihungsauslauf bleiben relativ stabil

Auch die Tilgungshöhe bleibt relativ stabil. Während Darlehensnehmer in den ersten drei Monaten die Tilgung im Durchschnitt mit über 2,8% begannen, wählten sie im April eine Anfangstilgung von durchschnittlich 2,78%. Ähnliches gilt für den Beleihungsauslauf, also den Anteil des Bankdarlehens am Beleihungswert des Hauses oder der Wohnung. Im April 2021 stieg er im Vergleich zum Vormonat nur marginal auf 83,38% (+0,08 Prozentpunkte). Er bleibt damit deutlich unter der Marke von 84%, die in der gesamten zweiten Jahreshälfte 2020 überschritten wurde. (mh)

Baufinanzierungssummen klettern noch weiter in die Höhe

Dr. Klein hat neue Zahlen zum Baufinanzierungsmarkt in Deutschland veröffentlicht. Laut dem aktuellen Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) ist die durchschnittliche Summe der Baufinanzierungskredite im Februar erneut auf einen Rekordwert gestiegen.

Wer sich den Wunsch der eigenen vier Wände erfüllen möchte, muss dafür immer mehr Geld in die Hand nehmen. Schließlich sind die deutlich steigenden Immobilienpreise längst nicht mehr nur auf zentrale Lagen begrenzt. Proportional nehmen auch die Kaufnebenkosten zu, sodass ein großer Teil des Eigenkapitals in diesen Posten fließt. Das Resultat dieser Entwicklung sind immer höhere Darlehenssummen von Baufinanzierungen. Die durchschnittliche Summe von Baufinanzierungen erreichten laut Dr. Klein im Februar einen neuen Rekordwert von 304.000 Euro. Der bisherige Rekord lag bei 300.000 Euro.

Raten bleiben niedrig

Im Januar war der Wert leicht abgesunken auf 297.000 Euro. Diese kurze Erholung ist nun schon wieder Geschichte. Zugleich hat die Standardrate ihren Sinkflug beendet. Mit 381 Euro liegt sie über den Werten der drei Vormonate. Im Januar hatte sie noch bei 368 Euro gelegen. Allerdings lag sie auch im Februar noch knapp unter dem Mittel des vergangenen Jahres von 385 Euro.

Eigenkapital bleibt fester Bestandteil der Finanzierungen

Der durchschnittliche Beleihungsauslauf lag im Februar bei 83,7% und damit niedriger als in den letzten acht Monaten. Auch wenn der Beleihungsauslauf in den letzten Jahren gestiegen ist – bis Mitte 2017 pendelte er unter 80%, seit März 2018 liegt er durchgängig darüber – bringen die Deutschen laut Dr. Klein nach wie vor viel Eigenkapital beim Immobilienerwerb auf. Kreditgeber würden zudem nur in sehr seltenen Fällen mehr als den Kaufpreis finanzieren und je nach Einzelfall weiteres Eigenkapital erwarten. Die früher verbreitete 20%-Formel trifft inzwischen allerdings nicht mehr zu. Bei entsprechender Bonität und zuverlässigen Einkommensperspektiven sei die Finanzierung des gesamten Preises zu guten Konditionen durchaus möglich.

Hohe Tilgung und langfristige Zinsbindung

Auch die aktuellen Daten zur anfänglichen Tilgungshöhe und zur durchschnittlichen Zinsbindung spiegeln laut Dr. Klein das Bedürfnis nach soliden Finanzierungen. Mit 2,8% bzw. 13 Jahren und 4 Monaten liegen die Werte auf dem Niveau des Vormonats. Wer seinen Immobilienkredit gleich zu Beginn mit einer hohen Tilgungsrate zurückzahlt und eine lange Zinsbindung wählt, reduziert die Summe, die als Restschuld übrig bleibt und anschlussfinanziert werden muss. Damit verringert sich das Zinsänderungsrisiko. Gleichzeitig wird die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzt. (mh)

Dr. Klein & Co. AG abonnieren