Einzahlungen eines Wohnungseigentümers in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft – etwa über die monatlichen Hausgeldzahlungen – können steuerlich zunächst nicht abgesetzt werden. Erst wenn Gelder aus der Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden, gelten sie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 14.01.2025 entschieden.
Die Kläger vermieteten mehrere Eigentumswohnungen und zahlten Hausgeld an die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Teil dieses Betrags floss in die gesetzlich vorgesehene Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrückstellung). Das Finanzamt erkannte diesen Anteil nicht als Werbungskosten an. Es argumentierte, dass der steuerliche Abzug erst in dem Jahr möglich sei, in dem die Rücklage tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verwendet wird. Das Finanzgericht wies die Klage der Eigentümer ab.
Auch die Revision vor dem Bundesfinanzhof (BFH) blieb erfolglos. Der BFH stellte klar, dass Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes einen direkten wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietung und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen erfordern. Zwar hatten die Kläger die Zahlungen geleistet und konnten nicht mehr darauf zugreifen, da das Geld der Eigentümergemeinschaft gehört. Der eigentliche Grund für die Zahlung lag jedoch nicht in der Vermietung, sondern in der Pflicht aller Wohnungseigentümer, zur Erhaltungsrücklage beizutragen. Ein steuerlich relevanter Bezug zur Vermietung entsteht erst, wenn die Mittel tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden. (bh)
BGH, Urteil vom 14.01.2025 – Az: IX R 19/24
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