Die Maklercourtage ist in Deutschland ein kontinuierliches Diskussionsthema. In den vergangenen Jahren wurden neue Regelungen für den Immobilienkauf und die Vermietung eingeführt, eine gesetzliche Begrenzung der Provision gibt es jedoch nicht. Auch in anderen EU-Ländern wird das Thema immer wieder aufgegriffen. So wandte sich Slowenien mit einem Vorabentscheidungsersuchen an den Europäischen Gerichtshof (EuGH). Dieser stellte klar, dass eine Deckelung der Maklerprovision auf 4 % des Kauf- oder Mietpreises mit dem Unionsrecht vereinbar ist, sofern sie verhältnismäßig und durch zwingende Allgemeininteressen gerechtfertigt ist.
Hintergrund: Slowenische Regelung auf dem Prüfstand
Das slowenische Verfassungsgericht hatte die Vereinbarkeit einer nationalen Regelung mit dem Unionsrecht hinterfragt. Diese deckelt Maklerprovisionen beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf 4% des Kaufpreises. Bei Mietobjekten darf die Provision 4% der Gesamtsumme der Miete für die Vertragslaufzeit nicht überschreiten. Verträge, die diese Obergrenze überschreiten, sind laut slowenischem Recht nichtig.
EuGH: Provisionsdeckelung grundsätzlich möglich
Der EuGH stellte klar, dass eine solche Regelung zulässig sein kann, wenn sie nicht diskriminierend ist, durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses gerechtfertigt ist und verhältnismäßig bleibt.
Das Gericht sieht in der Begrenzung der Maklerprovision eine Möglichkeit, Wohnraum erschwinglicher zu machen – insbesondere für junge Menschen, Studierende und Senioren. Hintergrund dieser Einschätzung ist die Annahme, dass die Maklerprovision häufig auf den Kaufpreis oder die Miete aufgeschlagen wird und dadurch die Wohnkosten steigen. Eine Provisionsdeckelung könnte dem entgegenwirken und so den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum erleichtern.
Die abschließende Entscheidung liegt nun beim slowenischen Verfassungsgericht, das prüfen muss, ob die Regelung verhältnismäßig ist und Maklern weiterhin eine wirtschaftliche Tätigkeit ermöglicht. Sollten weitere EU-Länder ähnliche Modelle einführen, könnte dies langfristig Auswirkungen auf die Maklerbranche in ganz Europa haben.
EuGH, Urteil vom 27.02.2025, Rechtssache C-674/23
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