Ein Beitrag von Adalbert Pokorski, Gründer und Geschäftsführer der Greenwater Capital GmbH.
Nachdem die Europäische Zentralbank im Juni 2024 erstmals nach einer Serie von zehn Anhebungen die Zinsen wieder gesenkt hat, hat sich die Lage bei Wohnimmobilien entspannt. Die rund zweijährige Korrektur bei Preisen und besonders bei den Transaktionsvolumina ist zu Ende gegangen. War der Jahresauftakt 2024 bei den Volumina noch krisenhaft schwach, so zogen diese anschließend schrittweise an. Cushman & Wakefield haben allein für das dritte Quartal 2024 Transaktionen von rund 2,7 Mrd. Euro ermittelt. Dies bedeutet eine Steigerung um 90% gegenüber dem Vorjahresquartal. In den ersten neun Monaten 2024 wechselten nach Angaben von BNP Paribas Real Estate Wohnimmobilienbestände im Wert von rund 5,9 Mrd. Euro den Besitzer. Damit liegt der Markt zwar noch signifikant unter dem langjährigen Durchschnitt, aber auf Sicht von drei Quartalen merklich über dem Vorjahr, nämlich rund 50%. Auch für das vierte Quartal 2024 sollten die Transaktionszahlen eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorjahr aufweisen. Die Preiskorrektur bei Wohnimmobilien war gegenüber den Höchstständen 2022 deutlich zu merken, fiel im Vergleich mit anderen Immobilienklassen jedoch teilweise relativ moderat aus, so dass die Mietrenditen laut einer Analyse der DZ Hyp nur um rund ein Fünftel (Oberzentren) bzw. ein Viertel (Top-Standorte) zurückkamen.
Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch
Es spricht viel dafür, dass sich der positive Trend der zweiten Jahreshälfte 2024 im neuen laufenden Jahr fortsetzt. Bereits in den vergangenen Monaten haben wir eine verstärkte Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern wahrgenommen, wobei sowohl private als auch institutionelle Investoren hier aktiv sind. Zwar ist das Zinsniveau im langjährigen Vergleich immer noch hoch, doch die EZB dürfte die Abwärtsspirale bei den Zinsen im Jahr 2025 beibehalten und damit für weitere Entspannung am Immobilienmarkt insgesamt sorgen. Durch die Zinssenkungen sinkt die Attraktivität festverzinslicher Wertpapiere und Immobilien gewinnen wieder an Attraktivität. Auch der starke Anstieg der Preise beim Neubau dürfte sich abschwächen. Bestandshalter waren davon ja ohnehin weniger betroffen, dort machte die Kostenexplosion sich vor allem bei (energetischen) Sanierungen bemerkbar. Im Vergleich mit anderen Immobiliensegmenten profitiert der Wohnungssektor aber vor allem davon, dass die Nachfrage nach dem Produkt „Wohnung“ auf Mieterseite ungebrochen hoch ist. Hierdurch werden die Bestandsimmobilien aufgrund des schwachen Neubaugeschäfts immer attraktiver. Für Bestandshalter könnte sich die Lage auch durch den möglichen anstehenden Machtwechsel in der deutschen Bundesregierung auflockern: So hat zum Beispiel die Union angekündigt, im Falle eines Wahlsiegs das umstrittene Gebäudeenergiegesetz (Heizungsgesetz) abzuändern. Bestandshalter wären somit weniger Druck in puncto ESG-Sanierungen ausgesetzt.
Seite 1 Aufhellung am Wohnimmobilienmarkt: Positiver Ausblick
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