Wohnimmobilien liegen wieder im Trend

Ein Beitrag von Tomas Peeters, Geschäftsführer von Baufi24 und CEO der Bilthouse-Gruppe

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zieht wieder an. Das zeigen neue Daten von Baufi24. Demnach ist das durch Baufi24 vermittelte Finanzierungsvolumen am Jahresanfang 2024 um mehr als 20% gestiegen. Dass ist ein starkes Signal, wenngleich das Niveau der Vorkrisenjahre noch nicht erreicht ist. In den vergangenen beiden Jahren wurde die Immobilienbranche bekanntlich von einer schweren Krise erschüttert. Musste man zu Beginn des Jahres 2022 für ein idealtypisches Immobiliendarlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren lediglich rund 1% Zinsen zahlen, wurden im Herbst des vergangenen Jahres zwischenzeitlich dafür fast 4,5% fällig. Die Explosion der Bauzinsen sowie die stark gestiegenen Lebenshaltungskosten führten dazu, dass der Erwerb von Wohneigentum für viele Menschen in Deutschland nicht mehr erschwinglich war. Ein Übriges tat die Politik, die mit temporären Förderstreichungen und dem Schlingerkurs beim kontrovers diskutierten Heizungsgesetz für Chaos und Verunsicherung sorgte, anstatt entlastende Impulse zu setzen.

Entspannung an der Zinsfront

Dass sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger wieder verstärkt auf Wohneigentum setzen, hat mehrere Ursachen. Da ist zum einen die Entspannung bei den Bauzinsen. So ist der Satz für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung von seinem Hoch um fast 1 Prozentpunkt zurückgekommen. Aktuell liegt er stabil bei etwa 3,5%. Das hört sich zunächst nicht nach einer großen Entlastung an. Rechnet man aber verschiedene Finanzierungsszenarien durch, kann sich die Zinsersparnis je nach Finanzierungsvolumen auf Zehntausende von Euros belaufen. Das gesparte Geld kann bei gleichbleibender Rate in Form einer höheren Tilgungsrate direkt in die Rückzahlung gesteckt werden. Auf diese Weise lässt sich unter ansonsten gleichen Bedingungen die Kreditlaufzeit verkürzen.

Preisverfall bei Bestandsimmobilien

Der andere Punkt, der zum Comeback von Wohneigentum beigetragen hat, sind die deutlich gefallenen Preise für Bestandsimmobilien. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sank der Preisindex für bestehende Wohnimmobilien im vergangenen Jahr um 9,5%. Einen solch starken Rückgang hat es seit Jahrzehnten nicht mehr gegeben. Viele Kaufinteressenten haben offensichtlich die Gunst der Stunde genutzt. Geht man tiefer in die Analyse, zeigt sich, dass vor allem die Nachfrage an betagteren Wohnimmobilien mit einem Alter von über 20 Jahren deutlich gestiegen ist. Belegt wird das durch eine Auswertung des Immobilienfinanzierers Hüttig & Rompf. Demnach machte diese Alterskategorie im vierten Quartal 2023 in der Gruppe der Eigennutzer rund 71% aller vermittelten Finanzierungen aus. Bei Kapitalanlegern lag die Quote sogar bei 75%. Das ist eine beträchtliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr, in dem die entsprechenden Werte lediglich bei 58% bzw. 66% lagen.

Kaufen statt mieten

Ein dritter Punkt, der das Interesse an Wohnimmobilien neu entfacht hat und der auch in Zukunft eine treibende Kraft darstellen sollte, ist die Mietpreisentwicklung. Schon in den vergangenen Jahren legten die Wohnungsmieten deutlich zu, um rund 7,5% seit Anfang 2022. Es ist davon auszugehen, dass dieser Trend mittel- und langfristig nicht nur anhält, sondern aufgrund von Zuwanderung, demografischem Wandel und rückläufigem Wohnungsneubau sogar noch an Dynamik gewinnt. Damit wird Wohneigentum sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger um ein Stück attraktiver. Für Eigennutzer deshalb, weil jeder Euro mehr an Miete die Opportunitätskosten einer eigenen Wohnung reduziert. Für Kapitalanleger wiederum, weil mit steigender Miete auch der Return on Investment in Form von höheren Mietrenditen zunimmt.

Dass sich eine Investition in Wohneigentum zu Kapitalanlagezwecken bezahlt machen kann, zeigt der aktuelle Mietrenditeatlas von Baufi24. In den 30 deutschen Top-Städten erhöhte sich die Bruttomietrendite, also die „Verzinsung“ des Kaufpreises einer Wohnimmobilie durch die Kaltmiete, von Ende Juni 2023 bis Ende Januar 2024 um durchschnittlich 0,30 Prozentpunkte auf 3,92%. An mehr als jedem dritten dieser Standorte liegt die Mietrendite nunmehr schon über der Marke von 4%, in einigen Städten wie Gelsenkirchen oder Chemnitz sogar schon über 5%.

Gelegenheit beim Schopf packen

Wie gesehen hat sich das Umfeld für den Kauf einer Wohnimmobilie sichtlich aufgehellt. Das Zinsumfeld ist stabil und die gesunkenen Kaufpreise (für Bestandsimmobilien) lassen den Augenblick günstig erscheinen. Allerdings sollte man die Dinge zügig in Angriff nehmen. Denn nach den starken Preisrückgängen bei Bestandsimmobilien macht es den Anschein, dass der Boden erreicht ist und die Kaufpreise vereinzelt wieder zu steigen beginnen. Indizien dafür liefert eine Auswertung von Baufi24. Beispiel Berlin: In der deutschen Hauptstadt musste man im Juni des vergangenen Jahres im Schnitt rund 5.070 Euro pro Quadratmeter Wohneigentum auf den Tisch blättern. Ende Januar 2024 waren es schon 5.430 Euro – und damit rund 7% mehr als Mitte 2023.

Bestandsimmobilien bzw. Altimmobilien sind oftmals mit dem Makel behaftet, dass sie deutlich mehr Energie benötigen als Neubauten – im Schnitt etwa dreimal so viel. Das stellt auf Dauer einen beträchtlichen Kostenfaktor dar. Die Lösung liegt in einer fachgerechten energetischen Sanierung oder energieeffizienten Aufrüstung des Gebäudes. Doch wie das Potenzial ermitteln, ohne gleich einen zertifizierten Energieberater hinzuziehen zu müssen? Eine Lösung kommt von Kredit24. Das Unternehmen offeriert ein Online-Tool, mit dem sich die Eckdaten – zum Beispiel Energiebedarf, Gebäudeheizlast und CO₂-Emissionen – von Bestandsimmobilien bundesweit einsehen, verschiedene Sanierungsszenarien erstellen und die Kosten und Einsparpotenziale präzise ermitteln lassen.

Kompetente Beratung als Erfolgsfaktor

Egal ob Kauf, Neubau, Renovierung oder Sanierung – wenn es um die Finanzierung von Immobilienvorhaben geht, sollte man auf eine professionelle persönlich-digitale Beratung nicht verzichten. Auf der einen Seite sorgt die persönliche Beratung durch erfahrene Ansprechpartner für das nötige Vertrauensverhältnis. Auf der anderen Seite tragen digitale Prozesse zu einer effizienteren Abwicklung bei, was wiederum hilft, Zeit und Kosten zu sparen.