Vor dem Bundesgerichtshof wurde heute, 20.04.2023, ein Urteil über eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbarte Reservierungsgebühr für ein Grundstück mit Einfamilienhaus gefällt, die eine Immobilienmaklerin von ihren Kunden forderte. Nachdem der Kauf nicht zustande gekommen war, forderten die Kunden die Gebühr zurück – doch die Maklerin weigerte sich. Eine Klage gegen die Maklerin war die Folge.
Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf
Im Rahmen der Gespräche und der Beabsichtigung des Grundstückkaufs schlossen die Parteien einen Maklervertrag und im Nachgang dazu einen Reservierungsvertrag. Dieser verpflichtete die beklagte Maklerin dazu, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten.
Als es dann nicht zum Kauf kam, die Maklerin die Gebühr jedoch nicht zurückzahlen wollte, ging der Fall zunächst vor das Amtsgericht Dresden, das die Klage im April 2021 abgewiesen hatte. Das Landgericht Dresden hat seinerseits die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Der Reservierungsvertrag sei wirksam und er stelle eine eigenständige Vereinbarung mit nicht nach den §§ 307 ff. BGB kontrollfähigen Hauptleistungspflichten dar. In § 307 des BGB sind unwirksame Bestimmungen in AGB geregelt, die den Vertragspartner des Verwenders „entgegen den Geboten von Treu und Glauben“ unangemessen benachteiligen.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat sich jetzt jedoch auf die Seite der Kläger gestellt und die Beklagte zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt. Der Reservierungsvertrag unterliege der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine „den Maklervertrag ergänzende Regelung“ handle. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, stehe dem nicht entgegen.
Im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB würden die Maklerkunden durch den Reservierungsvertrag unangemessen benachteiligt. Daher sei er unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen werde und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben würden noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei. Auch komme der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspreche dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur dann geschuldet sei, wenn die Maklertätigkeit tatsächlich zum Erfolg führt. (mki)
AG Dresden, Urteil vom 23.04.2021 – Az. 113 C 4884/20
LG Dresden, Urteil vom 10.06.2022 – Az. 2 S 292/21
BGH, Urteil vom 20.04.2023 – Az. I ZR 113/22
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