Wer jetzt eine Immobilie kauft, zahlt deutschlandweit und in sechs der acht untersuchten Metropolen innerhalb von zehn Jahren weniger für die Kreditrate als für die Miete einer identischen Eigentumswohnung. Dies geht aus einer aktuellen ImmoScout24-Analyse hervor. „Die Kaufnachfrage ist in den Metropolen auf einem neuen Höchststand und übertrifft das Nachfragehoch aus der Niedrigzinsphase“, erklärt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Unsere Analyse zeigt klar: Selbst mit aktuellen Zinsen von 3,5% Prozent lohnt sich der Kauf einer Wohnung gegenüber der Miete bei vergleichbarer Größe und Ausstattung in den meisten Großstädten bereits nach wenigen Jahren – deutlich früher als viele vermuten.“
Miete überholt Kreditrate bundesweit im fünften Jahr
Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung in Deutschland kostet aktuell 173.810 Euro. Wird der Kauf mit 20% Eigenkapital und 3,5% Zinsen finanziert, schlagen monatlich 727 Euro zu Buche. Die durchschnittliche Kaltmiete beginnt bei 600 Euro, übersteigt jedoch durch die kontinuierliche Mietpreisentwicklung bereits im fünften Jahr die Kreditrate, die sich nicht ändert. Nach zehn Jahren müssen Mieter mit 838 Euro monatlich bereits 28% mehr berappen als Käufer. Die Kluft zwischen Miet- und Kaufbelastung wird danach größer, sofern die Anschlussfinanzierung zu ähnlichen Konditionen erfolgt.
Köln und Düsseldorf: Miete bereits im sechsten Jahr höher als Rate
Wie der Vergleich der größten deutschen Städte zeigt, rentiert sich der Kauf in den rheinischen Metropolen besonders schnell. In Köln beträgt der Kaufpreis für die genannte Beispielwohnung 291.324 Euro bei einer monatlichen Rate von 1.159 Euro und in Düsseldorf 306.844 Euro bei einer monatlichen Rate von 1.194 Euro. Die anfänglichen Mieten liegen mit 949 Euro in Köln und 937 Euro in Düsseldorf zunächst unter den Kreditraten. Durch die jährliche Mietsteigerung von 5% ziehen die Mieten in beiden Städten bereits im sechsten Jahr an den Kreditraten vorbei. Nach zehn Jahren zahlen Mieter in Köln 27% und in Düsseldorf 22% mehr als Käufer für vergleichbaren Wohnraum.
Kauf rechnet sich in Berlin ab dem siebten Jahr
In der Bundeshauptstadt bewegt sich der Kaufpreis für die 70-Quadratmeter-Wohnung bei 325.010 Euro, was eine monatliche Rate von 1.138 Euro bedeutet. Die anfängliche Miete beträgt 988 Euro und überholt im siebten Jahr die Kreditrate. Zum Ende der zehnjährigen Sollzinsbindung liegt die Miete sogar 35% über der monatlichen Finanzierungsbelastung.
Leipzig und Frankfurt; Miete übersteigt Kreditrate im achten Jahr
Leipzig ist die günstigste der analysierten Städte, Frankfurt am Main findet sich dagegen unter den teureren Metropolen. Dennoch liegen Miete und Kreditrate in beiden Städten im achten Jahr gleichauf. In Leipzig kostet die Beispielwohnung 199.850 Euro (monatliche Rate: 822 Euro), während in Frankfurt der Kaufpreis bei 361.410 Euro liegt (monatliche Rate: 1.411 Euro). Mit den anfänglichen Mieten geht es in Leipzig bei 594 Euro los und bei 1.048 Euro in Frankfurt. Trotz des unterschiedlichen Preisniveaus führt die angenommene jährliche Mietsteigerung von 5% in beiden Städten zu einem Ausgleich im achten Jahr. Nach zehn Jahren bewegen sich die Mieten in Leipzig um 12% und in Frankfurt um 15% über den jeweiligen Kreditraten.
So sieht der Vergleich für München und Stuttgart aus
Die beiden süddeutschen Metropolen München und Stuttgart gehören zu den teuersten Wohnmärkten Deutschlands. München weist einen Kaufpreis für die Beispielwohnung von 591.448 Euro auf (monatliche Rate: 2.260 Euro), während in Stuttgart die Beispielwohnung 345.517 Euro kostet (monatliche Rate: 1.368 Euro). Die Mieten starten bei 1.485 Euro in München und 1.000 Euro in Stuttgart. In München lässt die Miete bei einer jährlichen Steigerung von 5% die Kreditrate im zehnten Jahr knapp hinter sich, wohingegen in Stuttgart die Miete infolge der niedrigeren, prognostizierten Mietpreissteigerung von 3% auch nach zehn Jahren noch 5% unter der Kreditrate liegt. Bei einer Anschlussfinanzierung zu gleichbleibenden Konditionen würde sich der Kauf in Stuttgart laut ImmoScout24 im zwölften Jahr rentieren.
Ab wann sich Kauf in Hamburg lohnt
In Hamburg kommt die Beispielwohnung auf 363.172 Euro, was zu einer monatlichen Rate von 1.423 Euro führt. Die anfängliche Miete von 966 Euro und die prognostizierte Mietsteigerung von 3% pro Jahr reichen nicht aus, um innerhalb der zehnjährigen Zinsbindung die Kreditrate zu übersteigen. Bei einer Anschlussfinanzierung zu gleichbleibenden Konditionen würde sich der Kauf im 16. Jahr lohnen.
Mehr über die Analyse sowie die Methodik unter immobilienscout24.de. (tik)
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