Ein Beitrag von Janine Hardi, Rechtsanwältin und Gründerin von RentePlusImmobilie.de
Immobilieneigentümer haben meist während der gesamten Phase ihrer Erwerbstätigkeit „in ihre Immobilie gespart“. Besteht später Liquiditätsbedarf, stehen ihnen mit Blick auf ihr Eigentum verschiedene Optionen zur Verfügung, um diesen zu decken.
Verkaufen mit Auszug
Sehr naheliegend ist der Verkauf der selbst genutzten Immobilie mit einem Auszug aus derselben. Zwei Aspekte stehen dem meist entgegen: Die Alternativen auf dem Wohnungsmarkt sind rar oder teuer und die wenigsten älteren Eigentümer wollen ausziehen.
Das Haus beleihen
Die Beleihung der Immobilie ist eine gute Option, um Kapitalbedarf durch Fremdkapital zu decken. Aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist die Kreditvergabe an ältere Menschen jedoch stark eingeschränkt und steht deshalb gerade älteren Eigentümern nicht zur Verfügung. Eine Alternative ist eine Seniorenfinanzierung, die meist tilgungsfrei abgeschlossen werden kann und je nach Anbieter fest- oder variabel verzinslich zur Verfügung gestellt wird.
Immobilienverrentung
Überwiegt der Wunsch, nicht auszuziehen, und stehen Fremdkapitalgeber nicht zur Verfügung oder werden sie vom Eigentümer nicht präferiert, kommt eine Immobilienverrentung infrage. Durch sie wird mittels eines (zumindest teilweisen) Verkaufs das in der Immobilie gebundene Eigenkapital freigesetzt. Das Recht auf Wohnenbleiben wird durch verschiedene Rechtskonstruktionen rechtssicher vereinbart und je nach Modell auch im Grundbuch eingetragen. Eine Übersicht zu den bestehenden Möglichkeiten gibt die Grafik auf der rechten Seite, die auch die sogenannte Umkehrhypothek enthält, die sich als Mischform zwischen Fremd- und Eigenkapital verstehen lässt, in der Praxis jedoch äußerst selten vorkommt.
Immobilienteilverkauf
Als eine Option der Altersfinanzierung mittels Immobilienverrentung hat sich in den letzten Jahren der Immobilienteilverkauf einen Namen gemacht. Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer nur einen Teil seiner Immobilie im Wege von Miteigentumsanteilen. Käufer sind institutionelle Teilkäufer, die bis zu 50% kaufen und im Nachgang als stiller Teilhaber mit im Grundbuch stehen. Die Nutzung der gesamten Immobilie steht dem Teilverkäufer zu. Dieses Recht wird im Grundbuch durch die Eintragung eines Nießbrauchs zu seinen Gunsten eingetragen. Er zahlt fortan eine monatliche Nutzungsgebühr für die Nutzung auch des verkauften Teils, die vergleichbar mit einer Mietzahlung ist. Sie dient dem Teilkäufer zur Leistung seines Kapitaldienstes, den er durch die Kreditaufnahme zur Kaufpreisbegleichung seiner Bank schuldet. Die Beleihung der Immobilie mit einer hierfür notwendigen Grundschuld wird vertraglich vereinbart.
Ziel des Teilverkaufs ist der spätere Gesamtverkauf der Immobilie. Rückkaufmöglichkeiten durch Erben oder auch den Verkäufer selbst sind meist vertraglich vorgesehen. Am Kaufpreis im Rahmen des vom Teilkäufer durchgeführten Gesamtverkaufs partizipieren beide Eigentümer quotal, wobei sich der Teilkäufer einen Mindestverkaufserlös vertraglich zusichern lässt, der bei ca. 115 bis 117% auf Basis seines Einstandskaufpreises liegt. Für den Gesamtverkauf zahlt der Teilverkäufer ein sog. Durchführungsentgelt, das vergleichbar mit einer Maklercourtage ist.
Seite 1 Teilverkauf als Möglichkeit der Altersfinanzierung
Seite 2 Kritik am Teilverkauf
Janine Hardi 
- Anmelden, um Kommentare verfassen zu können
