Im Idealfall profitieren Anleger anfänglich von mehr als 7% AfA
Angenommen, es handelt sich um eine Wohnung, deren lineare Abschreibung aufgrund einer verkürzten Restnutzungsdauer 2,7 bis 2,9% beträgt. Nehmen wir weiter an, dass der Erwerb der Wohnung vor einer umfassenden Sanierung erfolgt, die drei Jahre in Anspruch nimmt.
Unter diesen Voraussetzungen können bei einer fremdvermieteten Immobilie nach geltendem Steuerrecht die Erhaltungsaufwendungen (Renovierungen) im Jahr der Durchführung in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden, sofern dieser Betrag (ohne Umsatzsteuer) in den ersten drei Jahren 15% des jeweiligen Gebäudewertes nicht übersteigt. Da dieser Abzug über die lineare Abschreibung auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden kann, ergibt sich im Idealfall genau in diesem Zeitraum eine Kaufpreisfinanzierung ohne Zuzahlung.
Beispielrechnung
Im Gesamtkaufpreis einer Wohnung (inkl. TG-Stellplatz) von 310.800,00 Euro sind enthalten:
- 271.933,25 Euro Kaufpreis
- Rücklagenzuführung von 1.653,44 Euro
- Modernisierungssumme nach WEG-Beschluss über 37.213,31 Euro
Nach geltendem Steuerrecht dürfen Renovierungen bei einer fremdvermieteten Immobilie im Jahr der Ausführung komplett steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden, sofern dieser Beitrag (ohne MwSt.) in den ersten drei Jahren 15% vom jeweiligen Gebäudewert nicht überschreitet (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 EStG).
Da sich die Renovierung aus dem Beispiel über drei Jahre erstreckt, könnten in den ersten drei Jahren jeweils 12.404 Euro direkt abgesetzt werden.
Denn die Einnahmen in Höhe von 1.680 Euro setzen sich aus 854 Euro Miete und – statt 425 Euro – 826 Euro Steuererstattung zusammen, die die Ausgaben – bestehend aus 1.088 Euro für 4,2% Zinsen, 259 Euro für 1% Tilgung und 126 Euro für Rücklagen – in Höhe von insgesamt 1.473 Euro um 207 Euro pro Monat übersteigen.
Abbildung 1:
Diese gleichen die ab dem 37. Monat beziehungsweise dem vierten Jahr wieder anfallenden monatlichen Belastungen von 219 Euro in den nächsten drei Jahren nahezu vollständig aus. Was über sechs Jahre eine Finanzierung ohne Zuzahlung ermöglicht.
Abbildung 2:
Übertragen auf den favorisierten Investitionszeitraum von zehn Jahren steht der Neubauabschreibung von insgesamt 40,13% eine Bestandsabschreibung von 41,66% gegenüber.
In bester Tradition
Keine Frage, die Beispielrechnung geht von einem Idealfall aus. Aber darf es nicht Ziel sein, wahren Könnern wie Warren Buffett und Sam Zell nachzueifern, die ältere Bestandsimmobilien in lohnende Investments ummünzen konnten? Und die durch zielführende Revitalisierungen nicht nur attraktive Renditen generieren, sondern auch die Lebensqualität vieler Menschen verbessern konnten? Zumal Investoren, die in diesen Bereich einsteigen, sich gleichzeitig aktiv an der Gestaltung der Zukunft unserer Städte beteiligen.
Diesen Beitrag lesen Sie auch in AssCompact 06/2024 und in unserem ePaper.
Bild oben: © Andreas Prott – stock.adobe.com; Porträtfoto: © Domicil Real Estate
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Daniel Preis 
