Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern sind keine Seltenheit. Stört der Mieter den Hausfrieden nachhaltig, kann eine fristlose Kündigung die Folge sein. Der BGH hat allerdings entschieden, dass der Kündigungsgrund „zerrüttetes Verhältnis“ auch bewiesen werden muss, was er in einem Rechtsstreit, auf den die Wüstenrot Bausparkasse aktuell hinweist, als nicht gegeben ansah.
Streitigkeiten über Hausordnungen bis hin zur Verleumdung
Bei dem Streit drehte es sich um eine Vierzimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen. Die Beklagten wohnen seit 2011 als Mieter im ersten Obergeschoss, während die Kläger, die Vermieter, das Erdgeschoss bewohnen. Bereits seit 2014 gab es regelmäßige Auseinandersetzungen, insbesondere Streitigkeiten über Haus- und Reinigungsordnungen. Der Streit eskalierte, als die Vermieter gegenüber den übrigen Mietparteien behaupteten, die Mieter der Erdgeschosswohnung hätten sich rassistisch gegenüber Ausländern geäußert. Diese erstatteten daraufhin eine Strafanzeige wegen Verleumdung. Die Vermieter zogen deshalb die Reißleine und sprachen eine außerordentliche fristlose Kündigung gegenüber den Mietern aus. Der Grund: das „zerrüttete“ Verhältnis. Doch sowohl Amts- als auch Landgericht haben die Kündigung für unwirksam erklärt. Auch vor dem BGH scheiterte schließlich die Revision der Vermieter.
Zerwürfnis von beiden Seiten zu verantworten
Das oberste deutsche Gericht machte in seinem Urteil klar: Eine nachhaltige Zerrüttung des Mietverhältnisses reicht allein nicht aus, um eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen. Für eine solche Kündigung muss die Ursache der Zerrüttung nachweislich aus dem Verantwortungsbereich des anderen Vertragspartners stammen.
Der BGH hob hervor, dass der Vermieter in diesem Fall nicht beweisen konnte, dass die Mieter durch pflichtwidriges Verhalten die Zerrüttung verursacht hatten. Vielmehr lag der Ursprung der Streitigkeiten in einem jahrelangen Hin und Her, das beide Seiten gleichermaßen geprägt hatten.
Grund für die Strafanzeige gegen Vermieter war zutreffend
Auch die von den Mietern erstattete Strafanzeige gegen die Vermieter – in der auch die rassistische Beleidigungen vorgeworfen wurden – wurde vom BGH nicht als Grund für eine Kündigung anerkannt. Entscheidend war hierbei, dass der Hauptvorwurf in der Anzeige zutreffend war. Damit durften sich die Mieter gegen die Verleumdung mit einer Strafanzeige wehren. (bh)
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