Logistikimmobilien bei Investoren gefragt

Im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ untersucht der Anbieter von Immobilien-Spezialfonds LIP Invest aktuelle Entwicklungen der Asset-Klasse Logistikimmobilien. Wie die aktuelle Auswertung für das vierte Quartal 2023 ergab, waren Logistikimmobilien erstmals die stärkste Asset-Klasse und verdrängten die sonst dominierende Asset-Klasse Büro vom Spitzenplatz.

Transaktionsvolumen 2023 niedriger als in den Vorjahren

Obwohl sich das Transaktionsvolumen 2023 insgesamt gegenüber den Vorjahren verringerte, sind Logistikimmobilien für Investoren attraktiv und laut LIP Invest wieder stärker nachgefragt. Der Transaktionsmarkt verzeichnete mit 6,3 Mrd. Euro ein „solides Jahresendergebnis“, wie es im Bericht schreibt. Das Volumen entspricht in etwa dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.

Wieder mehr Einzeltransaktionen

Laut LIP Invest wirkte sich die Zurückhaltung von Käufern und Investoren aus Ende 2022 auch auf das Transaktionsgeschehen im ersten Halbjahr 2023 aus. Prägten im dritten Quartal Portfoliotransaktionen das Geschehen, waren es im vierten Quartal wieder vermehrt Einzeltransaktionen. Zusammen mit einigen Portfolien sorgten diese Einzeltransaktionen für das umsatzstärkste Quartal des Jahres mit etwa 2,5 Mrd. Euro.

Erhöhung der Bruttoanfangsrendite

Wie der Spezialfondsanbieter weiter mitteilt, führte die leichte Erhöhung des Zehn-Jahres-SWAP seit dem Jahreswechsel zu einer Steigerung der Bruttoanfangsrendite, die sich derzeit zwischen 4,95% und 5,35% bewegt.

Bei Bestandsobjekten haben die Renditen weiterhin leicht zugenommen, weil Käufer derzeit eher dazu neigen würden, Neubauimmobilien zu kaufen, die die gestiegenen ESG-Ansprüche erfüllen. Steigende Mieten würden die Kapitalwerte bei Bestandsimmobilien allerdings weiterhin ausgleichen.

Bei der Spitzenrendite für Neubauten hat sich 2023 insgesamt wenig getan. Sie lag im Jahresverlauf zwischen 4,85% und 5,25%. Wenn es im Lauf des Jahres zum erwarteten Zinsrückgang kommt, ist für 2024 wieder mit leicht sinkenden Renditen zu rechnen, so die Experten von LIP Invest.

Tendenz zur Anmietung kleinerer Flächen

Der Flächenumsatz belief sich im 4. Quartal 2023 auf 1,7 Mio. m². In der wirtschaftlichen und geopolitischen Gemengelage zeigten sich die Nutzer etwas zurückhaltender und mieteten eher kleinere Flächen an oder verlängerten in Bestandsobjekten. Nichtsdestotrotz gab es auch 2023 Großabschlüsse. Der Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2023 lag bei 5,8 Mio. m² und damit niedriger als in den beiden Jahren davor.

Ausblick auf 2024: Preise könnten wieder steigen

Das Transaktionsgeschehen wird 2024 vor allem von der Entwicklung der langfristigen Zinsen beeinflusst werden. Kommt es zu den erwarteten Zinssenkungen, könnte die Aktivität am Markt wieder zunehmen.

Durch eine im Gegensatz zu anderen Asset-Klassen nahezu vollständig abgeschlossene Preiskorrektur ergebe sich für Investoren neben inflationsgesicherten Cash-flow-Renditen auch seit Langem wieder die Chance auf Wertsteigerungen, wie es von LIP Invest heißt.

„Logistikimmobilien haben gegenüber anderen Asset-Klassen den Vorteil, dass Projektentwickler schnell auf Marktveränderungen reagieren können. So waren die Preiskorrekturen in Folge der rasch gestiegenen Zinssätze schnell am Markt angekommen. Das hohe Transaktionsvolumen im vierten Quartal 2023 zeigt die Bedeutung der Asset-Klasse“, erklärt Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest. Die immer knapper werdende Verfügbarkeit von Flächen für den Neubau von Logistikimmobilien werde Hollung zufolge ebenso wie die für 2024 erwarteten Zinssenkungen voraussichtlich wieder zu steigenden Preisen führen. (tik)