Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 06.03.2025 entschieden, dass ein Maklervertrag unwirksam ist, wenn der Immobilienmakler, der sowohl für den Verkäufer als auch für den als Verbraucher handelnden Käufer eines Einfamilienhauses tätig wird, mit den beiden Parteien unterschiedliche Provisionsvereinbarungen trifft und damit gegen den Halbteilungsgrundsatz gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verstößt.
Abweichende Provisionsvereinbarungen führen zur Klage
Im vorliegenden Fall hatte eine Maklerin die Vermarktung einer Immobilie übernommen, die aus einem Einfamilienhaus mit einem Anbau für Büro und Garage bestand. Die Beauftragung erfolgte durch die Ehefrau des Eigentümers. Mit den Käufern, die als Verbraucher handelten, schloss die Maklerin eine separate Courtagevereinbarung ab. Die Provisionsvereinbarungen mit der Verkäuferseite und den Käufern wichen voneinander ab.
Die entscheidende Vorschrift, auf die sich das Urteil stützt, ist § 656c BGB. Sie legt fest, dass sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags nur dann eine Provision versprechen lassen kann, wenn sich beide in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Wird mit einer Partei vereinbart, dass sie keine Provision zahlen muss, darf der Makler auch von der anderen Partei kein Honorar verlangen. Ein Verstoß gegen diese Regelung führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrags (§ 656c Abs. 2 BGB).
BGH bestätigt Urteil der Vorinstanz
Das Landgericht wies die Klage der Maklerin auf Zahlung der Maklerprovision ab. Das Oberlandesgericht bestätigte diese Entscheidung mit der Begründung, der Vertrag verstoße gegen § 656c BGB und sei daher unwirksam. Die Maklerin legte daraufhin Revision beim BGH ein.
Der BGH bestätigte die Urteile der Vorinstanzen. Im Rahmen des Urteils stellte der BGH auch klar, dass ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB vorliegt, wenn das Objekt erkennbar Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung, wie hier durch einen kleineren Büroanbau, stehe dem nicht entgegen.
Zudem sei § 656c BGB auch anwendbar, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern ein Dritter, in diesem Fall dessen Ehefrau, den Makler beauftragt. Der Zweck der Vorschrift – der Schutz von Verbrauchern vor einer einseitigen Kostenverlagerung – werde unabhängig davon berührt, wer den Maklervertrag abschließt.
BGH, Urteil vom 06.03.2025 – Az: I ZR 32/24
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