Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat im Oktober eine Entscheidung zum Thema Aufwendungsersatz bei Immobilienmaklerverträgen getroffen. Der zuständige Senat lehnte die Klage einer Immobilienmaklerin auf Zahlung von rund 11.500 Euro ab, die sie nach der Kündigung eines Maklervertrags geltend gemacht hatte. Die Begründung: Eine in den AGB des Vertrags enthaltene Regelung zum Aufwendungsersatz benachteilige den Kunden unangemessen und sei daher unwirksam.
Kläger nimmt Verkaufsauftrag an Immobilienmaklerin zurück
Der Kläger hatte die beklagte Immobilienmaklerin beauftragt, sein Einfamilienhaus im Hintertaunus für 695.000 Euro zu vermarkten. Laut einer Klausel im Vertrag sollte er bei Aufgabe der Verkaufsabsicht Aufwendungsersatz zahlen – auch für anteilige Bürokosten. Nach vier Monaten zog der Kläger sein Verkaufsangebot zurück. Daraufhin stellte die Maklerin ihm eine Rechnung über 11.454,51 Euro aus, die neben Fremdkosten von 282,51 Euro vor allem Arbeitsstunden und anteilige Gemeinkosten umfasste. Der Kläger zahlte 6.282,51 Euro, forderte diese jedoch zurück.
Das zunächst mit dem Fall betraute Landgericht Frankfurt (LG) gab der Klage des Kunden statt. Die Berufung der Immobilienmaklerin vor dem OLG hatte keinen Erfolg.
Ersatz nur für konkret für den Auftrag entstandene Kosten
Das OLG stellte klar, dass eine Pflicht des Kunden zum Ersatz von Aufwendungen grundsätzlich in den AGB eines Maklervertrags geregelt werden könne. Diese müsse sich jedoch „wirklich und ausschließlich“ auf den Ersatz konkreter, durch den Auftrag entstandener Kosten beziehen. Eine darüber hinausgehende Regelung – etwa für anteilige Gemeinkosten wie Büromieten – sei unzulässig.
Immobilienmaklerverträge seien erfolgs- und provisionsabhängig, betonte das Gericht. Ein „versteckter Versuch“, im Rahmen des Aufwendungsersatzes eine erfolgsunabhängige Vergütung zu verlangen, verstoße gegen das Leitbild des Maklerrechts und sei unwirksam.
Die im Vertrag enthaltene Klausel zum Aufwendungsersatz umfasste jedoch anteilige Bürokosten, die als laufende Gemeinkosten der Immobilienmaklerin nicht einem konkreten Kunden zuzuordnen seien. Diese Regelung benachteilige den Vertragspartner unangemessen. Daher erklärte das OLG die gesamte Klausel für unwirksam. (bh)
OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 23.10.2024 – Az. 19 U 134/23
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