Genau auf Kennzahlen achten
Für die Frage, wie sehr ein Immobilienfonds tatsächlich als Inflationsschutz dienen kann, ist eine genaue Prüfung der Kapitalstrukturen, Mietverträge, Beleihungswerte und Objektzustände notwendig. Ein nach Standorten, Sektoren und Baujahren diversifizierter Fonds kann jedoch zusätzlichen Schutz bieten, da eine eventuelle Schieflage eines einzelnen Assets durch die anderen Objekte ausgeglichen werden kann.
Megatrends beeinflussen die Immobilienmärkte
Dennoch sollte das Szenario einer möglichen Inflation keinesfalls ohne den Marktkontext erwogen werden. Für Versicherungen und andere institutionelle Investoren ist es essenziell, die Veränderungen auf den Immobilienmärkten bei allen Entscheidungen zu beachten – und entsprechend diese Kriterien die Allokation des jeweiligen Immobilienfonds kritisch zu prüfen. Schließlich durchlebt die Immobilienwelt einen tiefgreifenden Strukturwandel, der maßgeblich von den veränderten Nutzungsanforderungen der Mieter mitgeprägt wird.
Das zeigt sich beispielsweise sehr deutlich im Einzelhandel: Während der rasant wachsende E-Commerce zu einem Nachfragerückgang bei Flächen in Shoppingcentern und bei innerstädtischen Non-Food-Handelsflächen sorgt, treiben Urbanisierung, der New-Local-Trend und höhere Kundenansprüche die Nachfrage nach hochwertigen Nahversorgungsflächen in die Höhe.
Ein anderes Beispiel findet sich im traditionell größten Teilmarkt auf den professionellen Immobilienmärkten: dem Bürosegment. Inzwischen wird immer klarer, dass das Büro nach wie vor der zentrale Arbeitsort für viele Unternehmen ist und bleiben wird. Vor allem die Möglichkeit zum kreativen Ideenaustausch und zum Teamwork sowie das Netzwerken mit Kolleginnen und Kollegen stehen dabei im Mittelpunkt. Auch eine nachhaltige Betriebsweise wird immer wichtiger. Ältere Objekte mit Zellenbüros, niedrigeren Baustandards oder auch einer zu negativen Klimabilanz werden auf lange Sicht nur noch eingeschränkt vermietbar sein.
Langfristige Absicherung gegen verschiedene Szenarien
Fazit: Sofern ein Immobilienfonds sowohl ein qualitativ hochwertiges und zukunftsfähiges Portfolio als auch eine stabile Finanzierungsgrundlage aufweisen kann, bietet sich gerade im aktuellen Marktumfeld ein langfristig orientiertes Investment an. Schließlich bietet dies nicht nur bei einem moderaten Inflationsszenario hohe Sicherheit, sondern auch im Falle einer möglicherweise eintretenden Aktienbaisse oder auch einer sektoralen Wirtschaftskrise, die eine einzelne Branche betrifft.
Den Artikel lesen Sie auch in AssCompact 09/2021 und in unserem ePaper.
Bild: © graja – stock.adobe.com; Porträtfoto: © Swiss Life AM
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Dr. Andri Eglitis 
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