Immobilienfonds gegen die Inflation? Ja, aber …

Ein Beitrag von Dr. Andri Eglitis, Head Research bei Swiss Life Asset Managers Deutschland

Wenn von der steigenden Inflation die Rede ist, sind selbst Fachdebatten unter Investmentspezialisten oft von einer emotionalen Komponente geprägt. Immer wieder werden Extrembeispiele wie Venezuela genannt, wo 2018 eine Inflationsrate von mehr als 65.000% erreicht wurde – oder es wird der Vergleich mit der Weimarer Republik bemüht, womöglich in Verbindung mit einem der zahlreichen Fotos, auf denen das Geld mit Schubkarren transportiert wird.

Fakt ist, dass das Statistische Bundesamt für Juli 2021 eine Preissteigerung von 3,8% verglichen mit dem Vorjahresmonat meldete [Anm. d. Red.: Stand August, inzwischen liegt die Rate bei über 4%] – der höchste Wert seit Jahren. Bereits im Mai und Juni lag die offiziell gemessene Inflationsrate oberhalb der 2%-Marke. Zudem zeigt sich, dass nicht nur Nahrungsmittelpreise, sondern auch Baustoff- und Energiepreise anziehen. Obwohl einige dieser Phänomene durch Sondereffekte wie unterbrochene Lieferketten, nachgeholte Konsumwünsche und speziell in Deutschland auch durch die Normalisierung der Mehrwertsteuer zu erklären sind, ist die Möglichkeit einer moderaten Inflation über einen längeren Zeitraum von mehreren Monaten oder gar Jahren zumindest denkbar, wenngleich die Argumente für eine temporäre Inflation deutlich überwiegen. Schon im ersten Quartal 2022 könnte die Inflation wieder unter 1,5% fallen. Dennoch kann es aktuell auch für institutionelle Investoren ratsam sein, das Portfolio verstärkt durch inflationssichere Sachwerte abzusichern. Klassischerweise gehören auch geschlossene und offene Immobilienfonds dazu – aber wie stark ist der Inflationsschutz dieser Assets tatsächlich?

Steigende Kosten können zum Problem werden

Grundsätzlich handelt es sich beim Investmentprodukt Immobilie um eine weitestgehend inflationssichere Anlageklasse. Ein wichtiger Grund hierfür besteht darin, dass die Verkehrswerte und Mieteinnahmen vor allem von Gewerbeimmobilien aufgrund inflationsgekoppelter Mietverträge mit der Teuerung Schritt halten. Zudem ergibt sich der Effekt, dass das zurückzuzahlende Fremdkapital an Wert verliert und somit eine höhere Gesamtperformance erzielt werden kann. Auch aktuell zeigt sich, dass die Preise für Vermögenswerte und Kapitalanlagen wie Immobilien (aber auch Aktien) noch stärker gestiegen sind als die Verbraucherpreise, was maßgeblich durch die Niedrigzinsphase getrieben war und ist.

Dennoch ergeben sich selbst bei einer moderaten Inflation Risiken für bestimmte Immobilien – und somit für entsprechende Fonds. Zum einen steigen die Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten, während gleichzeitig die Möglichkeiten zur Mietanpassung bei einigen Asset-Klassen begrenzt sind. Dieser Effekt tritt insbesondere im Wohnimmobiliensegment auf. Falls bei der Ankaufsprüfung zudem nötige Reparaturen übersehen worden sind, könnten die höheren Material- und Baukosten für weitere Belastungen sorgen.

Eine Zinswende als Katalysator?

Aber auch bei den Finanzierungsstrukturen können sich Herausforderungen ergeben: Ein allzu hoher Beleihungswert birgt bei Immobilieninvestments unabhängig von der Asset-Klasse allerdings nicht nur Potenziale, sondern in gewissen Fällen auch Risiken. Diese bestehen in der möglichen Korrelation zwischen Zinssätzen und Inflationsraten. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass beide Entwicklungen ansatzweise synchron verlaufen, wobei die vergangenen Jahre eine bemerkenswerte Ausnahme darstellen. Sollte die Inflationsrate im Euroraum jedoch zu stark steigen, könnte sich die EZB zumindest in der Theorie gezwungen sehen, von der Politik des „billigen Geldes“ zumindest teilweise abzurücken.

In diesem Fall stehen Fondsmanager vor der Herausforderung, Anschlussfinanzierungen realisieren zu müssen. Dies ist gerade für „ältere“ Fonds mit einem hohen Anteil an Bestandsobjekten der Fall, bei denen sich der Kapitaldienst deutlich erhöhen kann. Zudem wurde vor einigen Jahren noch deutlich stärker mit Fremdkapital finanziert, während heute höhere Eigenkapitalanteile Usus sind. Eine Verbindung aus all den genannten Faktoren könnte dafür sorgen, dass die Performance einiger Fonds zeitweilig ins Negative ausschlägt.

Genau auf Kennzahlen achten

Für die Frage, wie sehr ein Immobilienfonds tatsächlich als Inflationsschutz dienen kann, ist eine genaue Prüfung der Kapitalstrukturen, Mietverträge, Beleihungswerte und Objektzustände notwendig. Ein nach Standorten, Sektoren und Baujahren diversifizierter Fonds kann jedoch zusätzlichen Schutz bieten, da eine eventuelle Schieflage eines einzelnen Assets durch die anderen Objekte ausgeglichen werden kann.

Megatrends beeinflussen die Immobilienmärkte

Dennoch sollte das Szenario einer möglichen Inflation keinesfalls ohne den Marktkontext erwogen werden. Für Versicherungen und andere institutionelle Investoren ist es essenziell, die Veränderungen auf den Immobilienmärkten bei allen Entscheidungen zu beachten – und entsprechend diese Kriterien die Allokation des jeweiligen Immobilienfonds kritisch zu prüfen. Schließlich durchlebt die Immobilienwelt einen tiefgreifenden Strukturwandel, der maßgeblich von den veränderten Nutzungsanforderungen der Mieter mitgeprägt wird.

Das zeigt sich beispielsweise sehr deutlich im Einzelhandel: Während der rasant wachsende E-Commerce zu einem Nachfragerückgang bei Flächen in Shoppingcentern und bei innerstädtischen Non-Food-Handelsflächen sorgt, treiben Urbanisierung, der New-Local-Trend und höhere Kundenansprüche die Nachfrage nach hochwertigen Nahversorgungsflächen in die Höhe.

Ein anderes Beispiel findet sich im traditionell größten Teilmarkt auf den professionellen Immobilienmärkten: dem Bürosegment. Inzwischen wird immer klarer, dass das Büro nach wie vor der zentrale Arbeitsort für viele Unternehmen ist und bleiben wird. Vor allem die Möglichkeit zum kreativen Ideenaustausch und zum Teamwork sowie das Netzwerken mit Kolleginnen und Kollegen stehen dabei im Mittelpunkt. Auch eine nachhaltige Betriebsweise wird immer wichtiger. Ältere Objekte mit Zellenbüros, niedrigeren Baustandards oder auch einer zu negativen Klimabilanz werden auf lange Sicht nur noch eingeschränkt vermietbar sein.

Langfristige Absicherung gegen verschiedene Szenarien

Fazit: Sofern ein Immobilienfonds sowohl ein qualitativ hochwertiges und zukunftsfähiges Portfolio als auch eine stabile Finanzierungsgrundlage aufweisen kann, bietet sich gerade im aktuellen Marktumfeld ein langfristig orientiertes Investment an. Schließlich bietet dies nicht nur bei einem moderaten Inflationsszenario hohe Sicherheit, sondern auch im Falle einer möglicherweise eintretenden Aktienbaisse oder auch einer sektoralen Wirtschaftskrise, die eine einzelne Branche betrifft.