Gutachter und Kapitalmarkt sind sich uneinig
Er herrscht offensichtlich eine große Diskrepanz zwischen den Einschätzungen der Immobilienfonds bzw. ihrer eingesetzten Gutachter und der Bewertung von Immobilien-AGs an den Kapitalmärkten. Man könnte die Diskrepanz auch als „Public-to-Private-Spread“ bezeichnen oder von einer Liquiditätsprämie sprechen. Wer von beiden liegt aber nun näher an der Wahrheit? Der Kapitalmarkt oder die Gutachter?
Fakt bleibt, dass der Preisfindungsprozess an den Aktienmärkten deutlich schneller vonstattengeht als bei weniger liquiden Märkten wie Immobilien. Kursbewegungen von Aktien ändern sich rund um die Uhr und hängen viel stärker von Momentaufnahmen zwischen Angebot und Nachfrage nach den Aktien ab. Manchmal sind Kursentwicklungen Sentiment-getrieben und entbehren fundamentaler Ursachen. Nicht umsonst heißt es, Börse sei im Wesentlichen auch Psychologie.
Aktien können deshalb um einiges volatiler sein als gutachterliche, sorgsam abgewogene Immobilienbewertungen. Aus diesem Grund kann man davon ausgehen, dass die Zinssituation in den aktuellen Kursen von Immobilienaktien mindestens vollständig eingepreist ist. Die vergleichsweise höhere Illiquidität von Immobilien erschwert auch die Arbeit der Gutachter: Gerade für Spezialobjekte liegen kaum vergleichbare Transaktionen vor, die Gutachter als Referenz nutzen können, da die Transaktionen in weniger nachgefragten Nutzungsarten quasi zum Erliegen gekommen sind.
Der Markt wird die Preise angleichen
Die Spread-Situation dürfte jedoch nicht nachhaltig sein. Einschlägige Studien zeigen, dass sich Immobilienaktien langfristig immer den Entwicklungen an den Immobilienmärkten annähern. Die aktuelle Situation mit der hohen Diskrepanz zwischen Aktienkursen und Nettoinventarwerten dürfte daher nur ein Momentzustand sein, bei welchem der Kapitalmarkt die künftige Entwicklung sehr drastisch eingepreist hat. Langfristig werden sich beide Märkte einander annähern – mit leicht sinkenden Immobilienpreisen und vermutlich deutlich steigenden Kursen bei den Immobilienaktien.
Aus diesem Blickwinkel und mit entsprechend langfristigem Anlagehorizont könnte die aktuelle Marktsituation bei Immobilienaktien somit ein günstiger Einstiegszeitpunkt sein, um auf eine langfristige Annäherung zu setzen. Investiert würde dabei nicht nur indirekt in Immobilien, die auch abzüglich Schulden deutlich wertvoller sein können als die Marktkapitalisierung der jeweiligen Unternehmen. Gleichzeitig ist dies auch der deutliche liquidere Weg in die Asset-Klasse Immobilien als bei Direktinvestments sowie über offene oder gar geschlossene Immobilienfonds.
Über AVENTOS
Die AVENTOS GROUP ist ein inhabergeführter Investmentmanager mit Sitz in Berlin und München. Das Unternehmen wurde 2019 gegründet. Als eine von zwei Unternehmenssäulen initiiert und berät AVENTOS Capital Markets (ACM) Aktienfonds mit dem Fokus auf Immobilienaktien. Derzeit verwaltet ACM Immobilienaktienfonds und richtet sich damit sowohl an Privatanleger als auch an institutionelle und semiprofessionelle Investoren.
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