Ein Gastbeitrag von Christian Crain, Geschäftsführer von PriceHubble Deutschland
Die Wohnungsmärkte in den Großstädten stehen unter enormem Druck. Waren es 2018 noch 47.000 Menschen, die aus den Top-7-Städten vor die Tore der Stadt zogen, waren es drei Jahre später schon fast 60.000. Experten gehen davon aus, dass sich dieser Trend durch die Krise im Wohnungsbau und die weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum in diesem Jahr erneut verschärfen wird. Dabei wird unerheblich sein, ob es sich um den Miet- oder den Eigentumsmarkt handelt.
Der immer teurer werdende Wohnraum mit stark steigenden Nebenkosten ist für die meisten Menschen der wichtigste Grund, dem pulsierenden Stadtleben den Rücken zu kehren, denn selbst in weniger attraktiven städtischen B- und C-Lagen steigen die Kaltmieten jedes Jahr konstant um 8 bis 9% laut einer Analyse des Forschungsinstituts Empirica Regio. Der Wunsch nach einem ruhigeren Wohnen in einer grünen Umgebung ist inzwischen weniger wichtig als die Kostengründe.
Immobilienprojekte werden schwerer zu kalkulieren
Bei der Kalkulation von Immobilienprojekten muss nicht nur das Thema Stadtflucht berücksichtigt werden. Ebenso einfließen müssen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung die Inflation auf Rekordniveau sowie der extreme Anstieg der Bau- und Rohstoffkosten. Bayerische Baufirmen etwa haben ihre Preise 2022 im Schnitt um 25 bis 30% erhöht, wie die Bauinnungen im Freistaat Anfang November berichteten. Und niemand kann sagen, wie lange Russlands Angriffskrieg auf die Ukraine mit all seinen wirtschaftlichen Folgen noch andauert. Ein weiteres, ganz entscheidendes Element für den Immobilienmarkt ist aber die Anhebung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank.
Die aktuellen Entwicklungen haben zu einer Wende am Immobilienmarkt geführt: Nachdem die Preise jahrelang nur einen Weg – und zwar steil nach oben – kannten, sieht man schon jetzt einen deutlichen Seitwärtstrend oder sogar sinkende Preise. Eine aktuelle Analyse von PriceHubble zeigt, dass die Preise für neue Eigentumswohnungen in Hamburg seit Mitte des Jahres 2022 rund 10% gefallen sind, für den Bestand sind es 11%. In München sind die Preise für neue Wohnungen nur leicht um rund 8,5% gestiegen, Bestandswohnungen sind dagegen um knapp 10% günstiger geworden. Aufgrund des regelrechten Booms der vergangenen Jahre kann man dennoch nicht von preiswertem Wohnraum sprechen.
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Christian Crain 
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