Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss von einer vereinbarten Kostenverteilung abweichen können. Dies gilt jedoch nur unter bestimmten Bedingungen: Eine objektbezogene Kostentrennung darf nicht ohne sachlichen Grund aufgehoben werden, und die Änderung muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Verhandelt hatte der BGH in zwei Fällen – mit unterschiedlichen Ausgängen für die Kläger.
Sachlicher Grund für Kostenbeteiligung aller muss nachgewiesen werden
Im ersten Fall ist die Klägerin Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zu der Anlage gehört eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen. Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1971 ordnet die Nutzung der Stellplätze ausschließlich bestimmten Wohneinheiten zu. Zudem regelt die Gemeinschaftsordnung, dass die Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in und an der Garagenhalle ausschließlich von diesen Wohneinheiten zu tragen sind. Die Einheit der Klägerin verfügt nicht über ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz. Im April 2022 beschlossen die Wohnungseigentümer, das Dach der Garage sanieren zu lassen und die damit verbundenen Kosten auf sämtliche Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile umzulegen.
Der BGH entschied, dass eine Änderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss grundsätzlich möglich ist. Sie darf aber nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen. Das zuvor mit dem Fall beschäftigte Landgericht muss nun neu verhandeln und prüfen, ob ein sachlicher Grund für die Kostenbeteiligung aller Eigentümer vorliegt – allerdings nur, wenn innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist Klage gegen die Beschlüsse erhoben worden ist.
Was wäre beispielsweise ein sachlicher Grund? Wenn die Kosten der Beseitigung von Schäden dienen, die von dem übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren. Ebenso kann ein sachlicher Grund gegeben sein, wenn sich der Schaden und dessen Beseitigung in Folge auf die gesamte Anlage ausdehnt.
Änderung durch Eigentümerversammlung im zweiten Fall rechtmäßig
Im zweiten Fall ging es darum: Die Klägerinnen hatte Gewerbeeinheiten in einer Anlage, zu der 30 Wohnungseigentumseinheiten sowie insgesamt 25 Garagen/Stellplätze, für die jeweils Teileigentum begründet worden ist, gehören. In der Teilungserklärung aus dem Jahr 1984 ist geregelt, dass öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten jeweils nach Miteigentumsanteilen getragen werden. Für die Heizungskosten sieht die Teilungserklärung eine Umlage nach dem Verhältnis der beheizten Flächen vor. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2021 wurde beschlossen, die aktuell nach Miteigentumsanteilen umgelegten Kosten zukünftig nach der beheizbaren Wohnfläche zu verteilen und diesen Schlüssel auch für die Zuführung zu der Erhaltungsrücklage anzuwenden. Darüber hinaus wurden auf der Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans und der Einzelwirtschaftspläne die Vorschüsse für das Jahr 2022 beschlossen. Gegen diese Beschlussfassung wenden sich die Klägerinnen mit ihrer Anfechtungsklage.
Hier bestätigte der BGH die Rechtmäßigkeit der Änderung der Eigentümergemeinschaft, da sie sachlich begründet und nicht willkürlich sei. Die Beschlusskompetenz zur Abänderung des geltenden Verteilungsschlüssels ergibt sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Anders als in früherer Gesetzeslage begründet nunmehr § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (auch) eine Kompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen. Grund für die fehlende Beschlusskompetenz nach dem alten Recht war, dass § 16 Abs. 4 WEG aF eine Änderung der Kostenverteilung nur für den Einzelfall ermöglichte, während Rücklagen für den zukünftigen, noch nicht konkret vorhersehbaren Bedarf bestimmter Maßnahmen gebildet werden. Eine solche Beschränkung enthält § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht mehr. Zudem handele sich die Verteilung für bestimmte Arten von Kosten und nicht um eine gedeckte generelle Änderung des Verteilungsschlüssels. (bh)
BGH, Urteile vom 14.02.2025 – Az: V ZR 236/23 und V ZR 128/23
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