Von Christian Crain, Geschäftsführer der PriceHubble Deutschland GmbH
Auch an der Immobilienbranche geht die Corona-Pandemie nicht spurlos vorüber. Dabei hat es die Asset-Klassen unterschiedlich getroffen und es hat sich wieder einmal gezeigt, dass insbesondere die Asset-Klasse der Wohnimmobilien wertstabil und krisenfest ist. Das haben auch viele Investoren erkannt und so prüfen nicht nur private Kapitalanleger und Investoren neue Objekte, sondern auch Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGs), die ihre Wohnimmobilienbestände ausbauen möchten. Der Transaktionsmarkt in diesem Segment gewinnt an Auftrieb und damit auch alle, die entlang der Wertschöpfungskette Immobilie tätig sind.
AVMs vs. traditionelle Bewertungsverfahren
Wer in Wohnimmobilien investieren möchte, muss den Markt und den Standort sehr gut kennen, muss Entwicklungen und Trends im Auge haben. Traditionelle Verfahren der Immobilienbewertung und Standortanalyse greifen vor allem auf historische Daten für die Analyse zurück und können damit nur schwer echte Prognosen stellen. Insbesondere der Bereich der Immobilienbewertung ist erst mit Verspätung in das Thema Digitalisierung gestartet. Auch deshalb, weil er bisher sehr reguliert und traditionsbehaftet aufgestellt war. Die technologischen Entwicklungen der vergangenen Jahre aus wachsenden digital verfügbaren Datenmengen, leistungsfähigeren Prognose-Algorithmen – Stichwort Machine Learning – und durch Cloud-Computing praktisch unbegrenzter, kostengünstiger Rechenleistung und Speicherkapazität – Stichwort Big Data – sind aber enorm und bieten unschätzbaren Mehrwert für alle, die direkt oder indirekt mit dem Asset „Immobilie“ arbeiten. Das umfasst neben Immobilienmaklern, Investoren, Projektentwicklern und Asset-Managern auch Banken, Finanzdienstleister und Versicherer, die mittelbar Produkte rund um die Immobilie vertreiben.
So können im Bereich der Immobilienbewertung mit sogenannten AVMs (Automated Valuation Models) unter Einsatz von Big Data Analytics, Machine Learning und künstlicher Intelligenz präzise Immobilienwerte ermittelt werden. Angaben wie der aktuelle und prognostizierte Markt- und Mietwert, Marktdynamiken im Umfeld und Lagekriterien wie zum Beispiel Geräuschpegel, Erreichbarkeit, Sonneneinstrahlung oder die Qualität der Aussicht fließen dazu ebenso ein wie etwa geplante Neubauprojekte in der Umgebung oder sozioökonomische Entwicklungen in der Nachbarschaft. So können auch nicht-lineare Zusammenhänge zwischen Preisen und wertrelevanten Merkmalen abgebildet werden.
Der Vorteil der Digitalisierung liegt dabei auf der Hand. Nach einer Anfangsinvestition ist es möglich, praktisch jede Immobilie mit nur einem Knopfdruck möglichst präzise und exakt zu bewerten, wenn alle preisrelevanten Daten vorliegen. Das System ist darauf ausgerichtet, alle Daten des Objekts, angefangen bei den Kerndaten der Immobilie wie etwa Größe, Lage, Baujahr und Qualität auch Daten des Umfeldes, die Qualität der Ausstattung und auch Entwicklungen des Marktes in komplexe Zusammenhänge zu bringen, um so nicht nur den statistisch wahrscheinlichsten Markt- oder Mietpreis der Immobilie, sondern auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Wertes geben zu können. Im Vergleich zur traditionellen Bewertung sind damit echte Prognosen möglich.
Seite 1 Die neue Transparenz am Immobilienmarkt
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Christian Crain 
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