Offene Immobilien-Spezialfonds haben in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt eine jährliche Rendite von 2,8% erzielt. Dieses relativ schwache Ergebnis geht aber vor allem auf das Konto der Fonds mit Immobilien im europäischen Ausland. Deutschlandfonds erzielten hingegen auf zehn Jahre betrachtet einen Total Return von 4,3% pro Jahr. Mit Blick auf alle offenen Immobilien-Spezialfonds ist der Deutschlandanteil in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Ende 2016 lag er mit 62,5% bei rund zwei Drittel. Auslandsfonds haben dagegen nur selektive Wachstumspotenziale. Das sind die Kernergebnisse einer Online-Pressekonferenz von Dr. Sebastian Gläsner, Vice President | Client Coverage bei MSCI, Michael Schneider, Geschäftsführer der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH sowie Marc Drießen, Geschäftsführer der HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH.
Deutschlandfonds performen besser
„Die Performance der Deutschlandfonds lag – gemessen am jährlichen Total Return – in den vergangenen Jahren zwischen 100 und 200 Basispunkten oberhalb der Europafonds“, erläutert MSCI-Experte Gläsner. „Das bessere Abschneiden der Fonds mit Deutschlandimmobilien ist unter anderem auf die allgemeine, sehr gute Marktentwicklung hierzulande zurückzuführen. Außerdem werden Nischenstrategien – wie beispielweise Parken, Logistik, Pflege – in Deutschland konsequenter umgesetzt. Dies zieht den Index nach oben.“
Wohnimmobilien (noch) eine Nische
Büroimmobilien sind derweil mit einem Anteil von 37,1% immer noch die wichtigste Nutzungsart. Auf Handelsimmobilien entfallen rund 30%. Das Handelssegment hat aber in den vergangenen zwei Jahren zugelegt (+6,1 Prozentpunkte) während das Bürosegment (-3,8 Prozentpunkte) verloren hat. Wohnimmobilien machen dagegen trotz des Booms in diesem Segment nur 9,5% des Gesamtmarkts aus.
Handel schlägt Büro
Unterm Strich leidet auch die Branche der offenen Immobilien-Spezialfonds unter den aktuell hohen Immobilienpreisen und der Objektknappheit. Bei der Analyse nach Nutzungsarten schnitten die Fonds mit deutschen Handelsimmobilien jahrelang besser ab als deutsche Büroimmobilien. Erst im Jahr 2016 hat sich das Bild umgedreht und Büro hat Einzelhandel mit einem Total Return von 6,1% p.a. versus 3,8% p. a. überholt.
Relativ konstante Ausschüttungsrenditen
MSCI analysiert aber nicht nur die Total Returns der Fonds, sondern auch die Ausschüttungsrenditen. Aus Investorensicht hat nach Ansicht der Experten die laufende Ausschüttung einen höheren Stellenwert als der Total Return. „In diesem Punkt kommen die Fonds den Bedürfnissen der Investoren entgegen. Während sich die Ausschüttungsrenditen aller Fonds in den vergangenen neun Jahren durchschnittlich relativ konstant zwischen 3,2 und 4,2% p. a. bewegten, schwankte der Total Return aufgrund der Immobilienbewertungen viel stärker. Er bewegte sich im selben Zeitraum zwischen 1,1 und 5,8% p. a.“, so Dr. Gläsner.
Nachfrage auf Rekordniveau
Bei institutionellen Anlegern liegen Spezialfonds aktuell hoch in der Gunst. „Wir beobachten eine enorm hohe Nachfrage nach offenen Immobilien-Spezialfonds. In den vergangenen drei Jahren stieg das Nettofondsvermögen aller Vehikel laut Bundesbank um rund 30 Mrd. Euro auf 82,7 Mrd. Euro an“, kommentiert IntReal-Geschäftsführer Michael Schneider die Marktentwicklung. Im kommenden Jahr erwartet er eine Zunahme des Nettofondsvermögens, die – trotz wachsender Immobilienknappheit bzw. steigender Preise und sinkender Renditen – ein Spitzenniveau erreichen und sich auf mindestens sechs Mrd. Euro belaufen dürfte. Auch die Nettomittelzuflüsse dürften auf einem hohen Niveau von vier und fünf Mrd. Euro bleiben. „Deutschland wird als Safe Heaven weiterhin im Fokus stehen. Auslandsfonds haben dagegen meines Erachtens nur sehr selektiv Wachstumspotenziale“, so Schneider. Allerdings sei der offene Immobilien-Spezialfonds nicht alternativlos.
Projektentwickler steigen vermehrt ins Fondsgeschäft ein
Der Wunsch nach einer Verstetigung der Erträge sowie die derzeit insgesamt günstige Marktlage führen dazu, dass immer mehr Projektentwickler ins Fondsgeschäft einsteigen. „Dieser Trend lässt sich am Markt seit einiger Zeit beobachten“, so Marc Drießen von HANSAINVEST. „Eine ganze Reihe von Projektentwicklern plant den Einstieg ins Fondsgeschäft oder hat diesen mit uns bereits vollzogen. Im Grunde ist dies ein naheliegender Schritt: Projektentwickler „schaffen“ ein Anlagegut, das derzeit knapp ist und das Investoren händeringend suchen.“
Regulatorische Hürden
Allerdings gibt es für Fondsneulinge eine Hürde in Form der regulatorischen Vorgaben des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB). Daher kooperiert die Mehrheit der neuen „Fondsanbieter“ mit einer Service-KVG, die die regulatorischen Aufgaben für sie übernimmt. „Wird ein Developer gleichzeitig Fondsinitiator, muss er mit bestimmten Interessenkonflikten umgehen – insbesondere dann, wenn er gleichzeitig auf Verkäuferseite (Entwickler) und Käuferseite (der von ihm aufgelegte Fonds) ist. Hier erfüllt eine externe Service-KVG eine wichtige Kontrollfunktion für die Anleger“, führt Drießen weiter aus. (mh)
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