Die starke Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig begrenztem Angebot hat in den letzten Jahren zu einem deutlichen Anstieg der Neuvertragsmieten geführt. Im Vergleich dazu sind die stärker regulierten Bestandsmieten deutlich langsamer gestiegen. Das belegt eine Auswertung von Jones Lang LaSalle Germany (JLL), einem Dienstleistungs-, Beratungs- und Investmentmanagement-Unternehmen im Immobilienbereich, die kürzlich beim Branchendienst konii veröffentlicht wurde.
Diese Entwicklung hat insbesondere in den großen Ballungsräumen zu einer erheblichen Kluft zwischen den Neuvertragsmieten und den Mieten in bestehenden Mietverhältnissen geführt. Laut Berechnungen von JLL ist diese Differenz in München mit 8,03 Euro/m² und in Berlin mit 7,47 Euro/m² am größten. Es folgen Frankfurt, Hamburg, Köln und Stuttgart mit Differenzen zwischen 4,80 Euro/m² und 4,40 Euro/m². Die geringsten Unterschiede zeigen sich in Essen (1,70 Euro/m²), Duisburg (1,56 Euro/m²) und Dresden (1,45 Euro/m²).
Dynamik der Neuvertragsmieten hängt von Angebot und Fluktuation ab
Die JLL-Analyse verdeutlicht, dass insbesondere Märkte mit einem hohen Delta zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten zeitversetzt ein geringes Angebot an inserierten Mietwohnungen aufweisen. Letzteres wird als Näherung für die Fluktuation verwendet. So waren beispielsweise in Berlin im ersten Halbjahr 2024 lediglich 2,3% des gesamten Mietwohnungsbestands auf den großen Onlineplattformen inseriert gewesen, in München waren es im gleichen Zeitraum 3,7%. In Märkten mit einer geringeren Mietpreisdifferenz lag die Quote dagegen deutlich höher, wie beispielsweise in Essen mit 6,3% oder Dresden mit 7,1%.
Dadurch konzentriere sich die Nachfrage in den ineffizienten Wohnungsmärkten auf ein noch kleineres Angebot, was die Mietpreise zusätzlich nach oben treibe, resümieren die JLL-Experten. „Unsere Untersuchung der 22 Städte zeigt, dass Märkte mit einem geringen verfügbaren Angebot, einer geringen Fluktuation und damit auch einem höheren Delta zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten eine höhere Dynamik bei der Entwicklung der Neuvertragsmieten aufweisen. Dieser Zusammenhang deutet darauf hin, dass sich in diesen Märkten die Situation für Mieterhaushalte bei der Wohnungssuche weiter verschlechtert und die Märkte zunehmend ineffizienter werden“, erklärt Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research bei JLL Germany.
Höheres Angebot könnte Abhilfe verschaffen
Doch welche Maßnahmen könnten diese Negativspirale durchbrechen? Laut JLL kommen dafür vor allem zwei Handlungsfelder in Betracht: ein höheres Angebot auf den Wohnungsmärkten sowie eine Stimulierung der Fluktuation. Das Kernproblem werde dadurch allerdings nicht gelöst: das hohe Delta zwischen Angebots- und Bestandsmieten. „Letzteres wird erst durch Unterschiede in der Regulierung für Bestands- und Neuvertragsmieten möglich. In Märkten mit einer besonders hohen Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten sollte daher eine schnellere Annäherung der Bestandsmieten an das Marktniveau in Erwägung gezogen werden“, sagt Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation bei JLL Germany.
Über die Studie
Insgesamt wurden für die JLL-Analyse 22 Städte mit jeweils mehr als 300.000 Einwohnern unter die Lupe genommen. Für die Ermittlung der Neuvertragsmieten hat JLL rund 55.000 Inserate ausgewertet, die Bestandsmieten wurden aus den Daten des aktuellen Mikrozensus entnommen, die sich auf das erste Halbjahr 2022 beziehen. (as)
Bild: © js-photo – stock.adobe.com
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